— Жилищный кодекс (ЖК) действует уже год. В прошлом году после принятия ЖК в своем интервью Ъ вы говорили о заложенных в нем возможностях для злоупотреблений. Сбылись ли ваши прогнозы? Какие проблемы в реализации ЖК выявились за это время?
— Выявились не просто проблемы, а даже опасности для граждан, которые никто не видел при принятии кодекса. Примерно об этих опасностях я тогда и предупреждала. Как известно, ЖК предоставляет гражданам возможность выбрать управляющую компанию (предельный срок принятия решений перенесен с 1 марта 2006 года до 1 января 2007 года). Если решение не принято, то оно принимается органом местного самоуправления. Он выбирает компанию по конкурсу, но, скорее всего, в этом случае в качестве управляющей компании останется тот же жэк, преобразованный в жилкомсервис.
За год практики применения ЖК выяснилось, что он не препятствует властям форсировать создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) с тем, чтобы они впоследствии заключали договоры с аффилированными с администрациями управляющими компаниями. Ведь тарифы растут с большой скоростью, плюс они завышены, если говорить о качестве услуг, которые реально предоставляются гражданам. Есть бизнесмены, которые это очень хорошо поняли и хотят как можно быстрее "сесть" на эти деньги. А администрации заинтересованы в передаче домов "своим" управляющим компаниям через карманные ТСЖ с тем, чтобы снять с себя проблемы по обслуживанию жилья. Если управляющая компания будет выбрана по конкурсу, то головной боли у администраций будет больше.
— Но ведь по Жилищному кодексу нет норм об обязательном создании ТСЖ в многоквартирных домах. А управляющую компанию можно выбрать и простым собранием жильцов. Так что как можно заставить граждан принудительно создать ТСЖ, а затем навязать им управляющую компанию?
— Общее собрание бывает очень сложно собрать. Для принятия решений нужно большинство голосов. А для создания ТСЖ нужно даже не 50% голосов жильцов, а 50% их голосов по размеру их площади. Конечно, ЖК ничего не говорит об обязательном создании ТСЖ в многоквартирных домах. Но ТСЖ выгодно для управляющей компании: ведь это юридическое лицо, аккумулирующее средства жильцов, в том числе и на капремонт. И эти средства оно может передоверить управляющей компании. Поэтому и идет форсированное создание ТСЖ с целью заключения договоров с аффилированными управляющими компаниями.
Вот как все это происходит. Речь идет в основном о старом жилом фонде, где высокая доля неприватизированных квартир и живут граждане разных социальных групп, то есть их доходы сильно дифференцированы. В таких домах доля неприватизированных квартир в среднем составляет 30-50%. В ТСЖ их представляет государство как собственник этих квартир. При этом оно имеет право дать доверенность какой-то компании на участие в собрании собственников жилья и даже на организацию собраний. Это ключевой момент: достаточно дать доверенность структуре, аффилированной с будущей управляющей компанией, и эта компания будет выбрана. Все, что еще надо, это договориться еще с 5-10% жильцов, которые готовы стать председателями и т. д.
В итоге реальные собственники жилья остаются ни при чем и обманутыми на стадии формирования ТСЖ и на стадии выбора управляющей компании. И пишут письма в прокуратуру, депутатам...
— И много таких случаев создания ТСЖ властями под "свои" управляющие компании?
— В Санкт-Петербурге, например, уже очень много. В одном из районов моего округа 2 тыс. домов. Сформировано уже 150 ТСЖ. Это самая высокая цифра по городу — 15%. В остальных районах, где администрации здравы, 2-3%, не больше. Из этих 150 только 3 ТСЖ сформированы реально гражданами, и сами граждане решили потом обеспечить управление домом не через управляющую компанию.
— Какие опасности для собственников жилья несут сформированные фактически без их участия ТСЖ и выбранные таким образом аффилированные с властями управляющие компании?
— Карманное правление ТСЖ, поставленное самой УК, заключит с управляющей компанией любой договор. В него могут быть включены любые дополнительные услуги по любой цене, на что жильцы в другом случае не согласились бы. Такое карманное ТСЖ может принять дом на обслуживание в любом состоянии (при создании ТСЖ подписывается акт о передаче дома от государства к ТСЖ). В этом как раз и есть основной интерес местной администрации. Ведь реальное созданное жильцами ТСЖ будет бороться с властями за то, чтобы в акте передачи был объективно оценен износ, все недостатки, требующие при передаче проведения какого-то ремонта. А карманное ТСЖ может принять дом в плохом состоянии, например, с учетом сомнительных обещаний администрации выделить деньги на капремонт. Далее. Карманное ТСЖ может принять решение по использованию подсобных помещений в доме не в пользу жильцов, а в пользу управляющей компании. Например, передать УК право сдавать эти помещения в аренду и право на доход от этой аренды. Ведь в договоре между ТСЖ и управляющей компанией может быть записано все что угодно. Это все никаким образом не отрегулировано в ЖК. Наконец, есть еще и опасность недобросовестного выполнения обязанностей. Карманное ТСЖ может заключить договор с недобросовестной управляющей компанией, которая соберет деньги с жильцов, а потом не заключит договор с подрядными организациями. Такие случаи уже есть, граждане оказываются без коммунальных услуг. Карманное, созданное обманным путем ТСЖ может растранжирить средства жильцов на капремонт, резервы.
В отношении формирования ТСЖ должен быть контроль, причем не столько законодательный, сколько по факту. Там, где местные власти превращают формирование ТСЖ в кампанейщину, явно допускаются нарушения законодательства. И гражданам должны быть разъяснены их права при формировании ТСЖ. И прокуратура и суды должны принимать все заявления от граждан. А администрации должны помогать тем, кто реально создает ТСЖ. Иначе начнется массовый силовой захват жилых домов недобросовестными управляющими компаниями. И в этом случае рейдерство, силовой захват коммерческих компаний, который власти считают серьезной проблемой, покажется просто детскими играми.
— Как можно эти проблемы урегулировать в ЖК?
— Например, можно запретить государству давать каким-либо фирмам доверенность на организацию собраний по созданию ТСЖ (уже даже есть расценки на подобные услуги: нанять фирму для организации собрания стоит 70 тыс. руб.). А доверенность на участие в собрании разрешить выдавать, только если в доме 30 или 40% собственников (по размеру площади) выступили за создание ТСЖ (если их 50%, то государство уже не участвует в создании ТСЖ). Должен работать прокурорский надзор и контроль за тем, чтобы на всех собраниях было реально 50% голосов. Необходимы тщательные разбирательства по всем случаям обращения граждан по этим вопросам к власти. В ЖК должны быть четко отрегулированы вопросы, как передается и как подписывается акт передачи жилого фонда. Должен быть установлен четкий механизм перечисления средств на капремонт от администраций — не по адресной программе капитальных вложений местной администрации, а по определенному алгоритму, учитывающему износ жилого фонда. Иначе мы никогда не снимем заинтересованность отдельных лиц в создании карманных ТСЖ в сговоре с местными администрациями.