Адель Сайфуллина об ипотечных кластерах и альтернативе льготной ипотеки

По итогам 2023 года стройкомплекс России показал высокий результат: было введено 110,4 млн кв. м жилья. Весомый вклад в это внесла Республика Башкортостан. Суммарный ввод жилья в регионе по итогам прошлого года составил 3 млн 315 тыс. кв. м (108,5% к 2022 году). По этому показателю Башкортостан среди регионов России находится на седьмом месте, а среди регионов Приволжского федерального округа — на втором месте.

В республике решен вопрос с обманутыми дольщиками и активно реализуется программа переселения граждан из аварийного жилья. С 2017 года восстановлены права около 15 тыс. пострадавших граждан — участников строительства.

Однако начало 2024 года оказалось вызовом для всей отрасли: банки теперь вводят комиссии и ограничения на выдачу льготной ипотеки, а ипотечные программы с господдержкой становятся более адресными. С 1 марта 2024 года получение ипотеки может усложниться из-за новых ограничений, введенных Центральным банком.

Альтернатива есть

В связи с сокращением программ льготной ипотеки Минстрой России разрабатывает меры поддержки жилищного строительства. В частности, обсуждается разделение регионов России на пять «ипотечных кластеров» в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства в них. В соответствии с этим делением будут приниматься решения о поддержке строительного рынка. Также в Госдуме предлагают варианты продления льготных ипотечных программ.

Ужесточение условий ипотечного кредитования, в том числе по государственным программам, приводит к сокращению числа сделок с ипотекой. Застройщики стали запускать свои внутренние акции, предложения, скидки. Также будет действовать программа по субсидированию процентных ставок.

Застройщики в новых условиях корректируют стратегии продаж: предлагают клиентам дисконты и собственные программы кредитования.

Минфин разрабатывает новую концепцию ипотечных программ с господдержкой с прицелом на семьи, которые действительно нуждаются в поддержке государства для покупки жилья в кредит, и представителей целевых профессий (IT-специалисты, военные и так далее). При этом Минфин хочет, чтобы совокупно доля программ по льготным ставкам не превышала 25% в выдачах на первичном рынке жилья.

Для поддержания необходимого уровня продаж застройщики и банки прибегают к субсидированию ипотечных программ. Уже сейчас ряд крупных банков практикует схему, при которой часть процентной ставки субсидируется застройщиком или банком.

Отмечается необходимость внедрения новых специализированных ипотечных программ, рассчитанных на определенные категории граждан. Например, рассматривается возможность создания ипотеки для молодых семей без детей, что может способствовать повышению рождаемости и увеличению продаж на рынке.

Важно оставить место для развития рыночной ипотеки. Люди, не подпадающие под льготные или адресные категории, должны иметь возможность решать свои жилищные проблемы с помощью рыночных инструментов. Вероятно, семейная ипотека останется базовым инструментом, в то время как региональная ипотека требует дополнительного обсуждения.

В Башкортостане продолжает успешно развиваться программа «Жилстройсбережения». Она предоставляет возможность накопления средств для первоначального взноса по договору кредита на ипотечные банковские продукты. Это особенно важно для населения с невысокими доходами. Благодаря этой программе кредитные риски и процентные ставки снижаются, что делает приобретение жилья более доступным.

Проект Республики Башкортостан высоко оценен федеральным центром, и, как вы знаете, сейчас рассматривается законопроект о стимулировании жилищных сбережений граждан на уровне всей Российской Федерации.

Президент России Владимир Путин на встрече с предпринимателями Дальневосточного федерального округа сообщил, что ключевая ставка Центрального банка в сегодняшнем ее виде все-таки носит временный характер. По мере решения вопросов, связанных с инфляцией, с подавлением инфляции, эта позиция будет меняться.

Влияние высоких процентных ставок по ипотеке на рынок недвижимости

Правительство намерено продолжать субсидирование ипотечных программ для новостроек. Это мера поможет поддержать спрос на первичный рынок недвижимости.

Важно отметить, что на текущий момент один человек может взять только одну ипотеку, что исключает возможность использования льготной ипотеки для инвестиционных целей. Однако не следует рассчитывать на значительное снижение цен на недвижимость.

Несмотря на текущий спад, надеемся на оживление рынка к началу третьего квартала 2024 года, ожидая также смягчения денежно-кредитной политики Центрального банка России. Прогнозируем, что 2024 год станет периодом стабилизации цен.

ИЖС

В структуре жилищного строительства Башкортостана на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) приходится 63%. В январе 2024 года застройщики сдали 407 тыс. кв. м жилья — почти на треть больше, чем за январь 2023 года, из них МКД — 73,6 тыс. кв. м, ИЖС — 333,8 тыс. кв. м.

В стратегии по развитию строительства и ЖКХ предусмотрены дополнительные меры по развитию ипотеки, коттеджной застройке профессиональными застройщиками. В 2022 году на ИЖС были распространены все ипотечные программы, что значительно повысило привлекательность и доступность покупки и строительства дома.

К середине 2024 года в России должна заработать единая ипотека ИЖС, она будет распространяться на все форматы частного домостроения. Основные принципы этой программы будут сходны с семейной ипотекой. Единая ипотека ИЖС будет востребована прежде всего в тех регионах, которые и сегодня являются лидерами частного домостроения в стране.

КРТ

По итогам трех лет работы комплексное развитие территорий (КРТ) в России показывает серьезные результаты: принято свыше 500 решений о КРТ, перспективный градостроительный потенциал составляет 85 млн кв. м, инвесторами построено более 600 тыс. кв. м недвижимости.

Объем градостроительного потенциала по программе КРТ составляет в настоящее время 130 миллионов квадратных метров, в планах выйти на более чем 200 миллионов квадратных метров к 2030 году.

В Республике Башкортостан в рамках комплексного развития территорий заключено 16 договоров. Территории под КРТ составляют площадь 316 га с градостроительным потенциалом в 1,6 млн кв. м. В проработке еще 12 территорий на 700 тыс. «квадратов» жилья.

Для успешной реализации закона о комплексном развитии территорий необходимо активное участие регионов, повышение квалификации специалистов и создание эффективных механизмов поддержки застройщиков. Только таким образом можно обеспечить устойчивое развитие жилищного сектора и улучшить жилищные условия во всех регионах России.

«Потребительский экстремизм» в жилищном строительстве

Темой «потребительского экстремизма» Ассоциация застройщиков занимается второй год. Была проведена большая аналитическая работа. На первом заседании Ассоциации в 2024 году мы озвучили предложения, призванные нивелировать «потребительский экстремизм» при приемке квартир. Они были разработаны совместно с резидентами Ассоциации. Это очень сложный в политическом и публичном плане решения вопрос. Инициативы нужно регулировать на законодательной основе, на уровне Правительства РФ и РБ.

Общие выводы

К 2030 году Башкортостан должен ежегодно вводить 4 млн кв. м жилья. Для успешного развития республики нужно в полной мере использовать градостроительный потенциал региона и реализовывать комплексные проекты.

Сейчас в республике 124 застройщика возводят 290 многоквартирных жилых домов общей площадью более 2,5 млн кв. метров.

Необходимо создать задел на будущие периоды с вовлечением земельных участков и разработкой новых проектов жилищного строительства. Это позволит выполнить национальные цели развития по строительству и увеличению количества семей, улучшивших жилищные условия.

Материал предоставлен АССОЦИАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ РБ