Торговля достраивается
Ввод торгцентров в регионах может вырасти втрое перед спадом
Низкая активность последних лет и накопленный объем не сданных в срок торгцентров может привести к существенному увеличению предложения торговой недвижимости в регионах в этом году. Ожидается ввод более 1 млн кв. м площадей, что превышает уровень 2023 года в 3,3 раза. Но заявлять новые проекты девелоперы не спешат. Потенциальная доходность объектов ниже ключевой ставки, стоимость строительства растет, а крупные бренды не спешат выходить в регионы.
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
В 2024 году на региональных рынках России (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей) заявлен ввод 1,03 млн кв. м торговых площадей, включая 561,7 тыс. кв. м пригодных к аренде, подсчитали в NF Group. По данным консультантов, это в 3,3 раза и 2,6 раза соответственно превышает ввод по итогам 2023 года. Объем сданных пригодных к аренде площадей может оказаться максимальным с 2016 года, после которого началось снижение показателя. В NF Group предупреждают, что сроки сдачи примерно 30% объектов еще могут быть перенесены. В CORE.XP ждут, что на региональных рынках в этом году будут сданы 357,4 тыс. кв. м пригодных к аренде площадей. В «Магазине магазинов» ожидают фактический ввод в регионах в этом году до 250 тыс. кв. м пригодных к аренде площадей.
Региональные торгцентры формируют 60% от общего заявленного ввода в России, указывают в NF Group.
Всего в стране планируется сдать 1,67 млн кв. м торговых площадей, в четыре раза больше, чем годом ранее. Динамику в регионах директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева связывает с перспективой открытия торгцентров, сроки ввода которых в 2022–2023 годах были перенесены на более поздние. К таким она относит торгцентры «Дружба» в Уссурийске (52,5 тыс. кв. м), «Даф» в Курске (64,4 тыс. кв. м), «ТочкаСити» в Самаре (50 тыс. кв. м) и т. д. Одновременно, по словам эксперта, запланирована сдача торгцентров в составе многофункциональных объектов и транспортно-пересадочных узлов.
Трафик в региональных торгцентрах показывает лучшую динамику, чем в Москве. В январе 2024 года Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве сохранился на уровне прошлого года, в регионах — вырос на 1%, подсчитали в Focus Technologies. Разрыв с 2019 годом оценивается в 27% и 21% соответственно. Старший директор департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Анна Манькова говорит, что региональные рынки торговой недвижимости менее выраженно реагируют на глобальные потрясения.
Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев отмечает, что проникновение ушедших глобальных брендов на региональных рынках было ниже, торгцентры здесь располагаются ближе к локациям с естественной генерацией трафика и больше ориентированы на товары повседневного спроса (FMCG).
Базовый набор арендаторов регионального торгцентра, по словам госпожи Маньковой, складывается из крупного продуктового ритейлера и российских непродовольственных сетей.
Руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков добавляет, что в московских торгцентрах выше доля ресторанов среди арендаторов.
Но с 2020–2021 годов новые проекты торгцентров в регионах почти не начинались, так как трудности с поиском арендаторов сохраняются, указывает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Анна Манькова прогнозирует, что девелоперы в связи с высокой ключевой ставкой будут скорее сдавать запланированные ранее объекты и проводить реконцепции.
Содиректор ритейл-департамента CORE.XP Михаил Рогожин оценивает среднюю доходность торговых центров в 11–12%. По его словам, строить новые объекты «никто не готов», тем более что новые бренды не спешат выходить в регионы. Госпожа Ногай уточняет, что на региональные рынки в 2023 году вышло только пять новых иностранных брендов — около 25% от начавших работать в России. И новые объекты, по ее словам, редко находятся в фокусе внимания потенциальных арендаторов. Дополнительным риском для бизнеса становится растущая стоимость строительства коммерческих объектов, которая за последний год увеличилась на 15–30% (см. “Ъ” от 16 февраля).