Молл в квадрате
В регионах Сибири возник дефицит торговой недвижимости
За последний год снизился уровень обеспеченности торговыми площадями в крупных городах Сибири. Наибольший спад зафиксирован в Красноярске, где по итогам 2023-го обеспеченность составила 345 кв. м на 1 тыс. человек, что на 8% меньше, чем в 2022 году. Эксперты объясняют такую динамику ростом численности населения в городах и отсутствием открытий новых ТЦ. При этом активного ввода новых объектов в ближайший год эксперты не прогнозируют — чтобы решиться на новый проект, инвесторам необходимы уверенный рост доходов населения и числа присутствующих на рынке брендов.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
В городах-миллионниках Сибири по итогам 2023 года отмечается снижение показателя обеспеченности площадями в торговых центрах. Регион, где произошел наибольший спад, — Красноярск. За год показатель обеспеченности там снизился на 8% — до 345 кв. м на 1 тыс. человек, что на 8% меньше, чем в 2022 году. Ранее он преимущественно рос, сообщили аналитики консалтинговой компании NF Group. Последние крупные площадки были открыты в Красноярске в 2018 году. При этом численность населения Красноярска за 2023 год увеличилась на 8,5% относительно 2022-го и составила около 1,2 млн человек.
В Омске уровень обеспеченности торговыми площадями по итогам 2023 года составил 450 кв. м на 1 тыс. человек, что на 2,2% выше, чем в прошлом году. «Омск — самый насыщенный торговыми площадями город в Сибири. Общий объем 19 торговых комплексов здесь насчитывает 499 тыс. кв. м. Увеличение показателя обеспеченности города торговыми центрами связано со снижением численности населения города в результате естественной убыли и миграции»,— объясняет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
В Новосибирске этот показатель не изменился в сравнении с 2022-м и составил 370 кв. м. «За последние 10 лет в Новосибирске не построено практически ни одного крупного торгового центра, в сегменте торговой недвижимости самое активное направление строительства — это одно-двухэтажные торговые здания районного масштаба для сдачи в аренду различным предпринимателям»,— говорит владелец «Назаров и партнеры» Александр Назаров.
Сейчас выход на рынок нового предложения, особенно крупных форматов, существенно сократился, говорит руководитель направления исследований и консалтинга компании Focus Technologies Михаил Васильев. При этом процесс концентрации населения в крупных городах, обусловленный естественными экономическими причинами, продолжается. Соотношение этих двух параметров и вызывает снижение обеспеченности населения торговыми площадями. Однако решения предпринимателей о развитии на тех или иных рынках зависят от платежеспособного спроса»,— отмечает Михаил Васильев.
На фоне сокращения ввода новых торговых центров растет интерес арендаторов к существующим площадкам. Так, в новосибирском ТРЦ «Аура» в январе 2024 года доля вакантных площадей снизилась до показателей 2019 года, когда количество свободных помещений было минимальным, рассказала руководитель отдела маркетинга ТРЦ «Аура» в Новосибирске Анна Клименко. В красноярском ТРЦ «Планета» доля вакантных площадей в январе 2024 года сократилась на 98% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказала руководитель отдела маркетинга ТРЦ «Планета» в Красноярске Мария Строкина.
Тем не менее строить новые торговые комплексы инвесторы не спешат — девелоперы опасаются, что не смогут заполнить площадки крупными арендаторами. После ухода международных игроков, которые покинули российский рынок в 2022 году, некоторые торговые центры смогли заместить ушедшие иностранные бренды на российские сети. «Реализация нового проекта ТРЦ в любом крупном городе сейчас связана с большим количеством рисков для девелопера. Построить очередные 10–20 или 50 тыс. кв. м трудности не составляет. А вот чем заполнить эти площади и как не выйти за границы окупаемости — два больших вопроса»,— отмечает Антон Реутов.
В 2024 году ситуация сильно не поменяется, и снижение может продолжиться, полагают опрошенные аналитики. «Предпосылок для роста вложений со стороны девелоперов в торговые центры я не вижу. Инвестиции в строительство 1 кв. м торгового центра сегодня начинаются с отметки в 100 тыс. руб. При этом купить готовый ТЦ можно в разы дешевле, к примеру, в июле 2023-го ТРЦ Jam Mall GBA (28,2 тыс. кв. м) в Иркутске был продан по цене 23 тыс. руб. за 1 кв. м. Объект продавался как готовый арендный бизнес, и уровень вакансий не превышал 5%»,— комментирует эксперт по коммерческой недвижимости Антон Реутов. Он отмечает, что объем предложения торговых центров в Сибири существенно превышает спрос со стороны профессиональных девелоперов. Это объясняет и уровень цен продаваемых объектов, и общее пессимистично-выжидательное настроение некоторых инвесторов.