"В Москве сейчас вполне реальные цены на квартиры"
— В чем вы видите причину сокращения предложения жилья, в первую очередь в эконом-классе?
— Такое сокращение действительно происходит, и причин несколько. Значительное количество площадей в коммерческих панельных домах уходит с рынка для выполнения городских программ. Их покупают у нас застройщики домов бизнес-класса, чтобы рассчитаться с городом за предоставленные строительные площадки. Затем эти квартиры получают очередники, переселенцы из пятиэтажек и т. д. То есть с рынка эти площади уходят. В наших домах таким образом продается 20-25% квартир.
— Для вас выгодны такие оптовые продажи?
— Я бы не сказал, что здесь есть для нас какая-то особая выгода. В наших серийных домах квартиры в любом случае раскупаются очень быстро, а при оптовых закупках наш собственный риэлтер (коммандитное товарищество "ДСК-1 и Ко".—Ъ) теряет объемы. Но надо отметить, что этот фактор будет действовать еще только год-два, поскольку такие закупки осуществляются в рамках инвестконтрактов, заключенных еще три года назад. В течение последних двух лет все расчеты с городом производятся деньгами — они идут затем на строительство муниципальных домов по городскому заказу. Кстати, насколько мне известно, для выполнения плана 2006 года по вводу бюджетного жилья, а это 1,9 млн кв. м, не хватает примерно 120 тыс. кв. м. Видимо, этот объем будет докупаться у инвесторов, в том числе у нас, то есть опять-таки уйдет с рынка.
— Большую долю панельного домостроения забирает Подмосковье. Практически все застройщики предлагают больше квартир в области, чем в городе. Этот рынок для вас интереснее московского?
— Нет, как раз Москва интереснее. С точки зрения инженерного обеспечения столица более предсказуема и более понятна. В Подмосковье значительно труднее с подключением к инженерным сетям. Но область предлагает большие площадки, а Москва в основном "точечные". Естественно, для индустриального домостроения предпочтительнее большие объемы. Но, насколько я знаю, руководство города и стройкомплекса сейчас предпринимают шаги для того, чтобы вернуть обратно застройщиков, возводящих панельные дома. Москва выделит площадки под массовую застройку — хотя по большей части и за МКАД.
И, наконец, еще один фактор, влияющий на сокращение предложения квартир эконом-класса в свободном обращении,— грядущее увеличение строительства по заказу Министерства обороны. У него сейчас появились деньги — только в Москве они собираются построить 8 тыс. квартир, договоренности с руководством города об этом уже достигнуты. Это 500 тыс. кв. м — десятая часть годового объема ввода жилья. Естественно, военные будут заказывать в основном панель.
— Повлиял ли на ситуацию закон о долевом строительстве? Многие застройщики заморозили свои проекты, поскольку считают невозможным работать в соответствии с этим законом. И теперь ждут, когда Госдума внесет в него поправки.
— Этот закон повлиял не на количество предложений, а на цену квадратного метра. Он фактически сделал невозможным работу с частными соинвесторами и заставляет обращаться за банковскими кредитами. А это означает очень серьезное увеличение себестоимости, следственно, и цены. При этом платежеспособный спрос растет. Сейчас уже цена $2 тыс. за метр жилья эконом-класса никого не останавливает. Думаю, в скором времени даже в Кожухове, пока еще относительно дешевом новом районе, это станет нижней ценовой планкой на стадии инвестирования.
— И все же, если через какое-то время поправки в закон о долевом строительстве будут внесены, на рынке появится одновременно много новых проектов. Будут реализованы отложенные предложения. Вы не предполагаете, что это может привести к снижению цен и даже обвалу рынка?
— Я уверен, что этого не произойдет. В Москве сейчас вполне реальные цены на квартиры. А учитывая обременения, в некоторых случаях реальная себестоимость строительства превышает рыночную цену. Я прогнозирую только рост.