С развитием приватизации в России круг участников рынка недвижимости пополнился многочисленной и мощной группой в лице чековых инвестиционных фондов. Хотя инвестиции на рынке недвижимости запрещены чековым фондам законодательством, они легко обходят этот запрет, оперируя на рынке ценных бумаг (25 сентября Ъ рассказывал о грандиозном проекте Первого ваучерного фонда по реконструкции гостиницы "Космос"). Более того, отдельные чековые фонды декларируют в своих рекламных кампаниях намерение инвестировать привлеченные приватизационные чеки в недвижимость, признавая эти вложения наиболее надежными и выгодными. Сегодня группа недвижимости Ъ представляет несколько наиболее распространенных схем деятельности чековых фондов на рынке недвижимости на примере фондов, избравших эту сферу в качестве области специализации.
Чековые фонды уже давно не прочь вложить средства в недвижимость
В настоящий момент в Москве зарегистрировано более 80 чековых фондов, и некоторые из них рассматривают недвижимость в качестве одного из наиболее надежных и привлекательных объектов инвестиций. Однако большая часть объектов недвижимости требует относительно долгосрочных вложений, что не сообразуется с необходимостью регулярного выплачивания дивидендов. В сегодняшнем обзоре группа недвижимости Ъ решила проанализировать, как чековые фонды, инвестирующие в недвижимость, строят свою политику, чтобы, с одной стороны, работать на долгосрочную перспективу, а с другой — учесть интересы своих акционеров. Наибольший интерес в этом смысле представляют фонды, выбравшие недвижимость в качестве приоритетного направления инвестиций. В Москве к таким относятся уже получивший популярность среди населения фонд "Московская недвижимость" ("МН-фонд") и недавно зарегистрированный социальный жилищный чековый инвестиционный фонд "Жилтоварищ".
Фонд "Московская недвижимость" скупает предприятия из-за их зданий...
Для "МН-фонда" выбор недвижимости в качестве приоритетного направления инвестиций связан со следующими соображениями. Большинство российских предприятий, выставляемых на чековые аукционы, характеризуются высокой степенью износа основных фондов, в результате чего вся прибыль, даже если она и будет получена, должна быть направлена на модернизацию. В этой ситуации "МН-фонд" справедливо возлагает основные надежды на получение прибыли от использования приватизированных предприятий как объектов недвижимости.
Именно расположение и особенности зданий некоторых приватизированных предприятий имели значение при выборе их акций "МН-фондом" на чековых аукционах. Доля таких объектов в инвестиционном портфеле фонда довольно велика — более 50%. Например, пакеты акций таких АО, как "Акро", "Визбас", "Спецстроймонтаж", явно были приобретены из-за удачного расположения зданий, принадлежащих этим предприятиям, — Малый Каретный пер., Сретенка, 1-й Котельнический пер. В том случае, если то или иное предприятие, владеющее привлекательным объектом в центре Москвы, обанкротится, "МН-Фонд" явно не останется в убытке. По оценкам специалистов, только от продажи любого из вышеперечисленных и подобных им объектов удастся выручить порядка $800 за 1 м2 общей площади здания, и из этой суммы фонд получит свою долю соответственно своему пакету акций (от 2 до 5%) — после того, как из общей стоимости имущества при банкротстве будут уплачены все долги предприятия.
Заметим, однако, что даже обладание крупным пакетом акций предприятия не дает фонду возможность легко его перепрофилировать. Однако фонд может изменить ситуацию в свою пользу за счет хороших рабочих контактов с руководством предприятия, так что при приобретении крупных пакетов акций, по словам специалистов "МН-Фонда", таким контактам придается немаловажное значение.
В области гостиничного бизнеса возможно активное участие фонда посредством инвестиций в реконструкцию и дальнейшее участие в управлении по схеме, уже предложенной Первым ваучерным фондом в случае с гостиницей "Космос".
Другое направление инвестиций "МН-фонда" — покупка акций предприятий строительного комплекса. Например, при осуществлении собственных проектов по возведению новой недвижимости фонд сможет заключить выгодные контракты с предприятиями, где он является крупным акционером, на поставку стройматериалов. При формировании этой части инвестиционного портфеля фонд стремится отследить всю технологическую цепочку — от производства строительных материалов до эксплуатации готовых зданий.
Таким образом, тактическая цель "МН-фонда" на одном из этапов заключается в инвестициях в краткосрочные проекты (к примеру, операции с пакетами акций приватизированных предприятий), позволяющих накопить необходимые средства и найти надежных партнеров для последующих долгосрочных проектов. Среди долгосрочных проектов фонд планирует сделать акцент на освоение земельных участков и строительство коттеджей. По мнению специалистов "МН-фонда", коэффициент рентабельности такой деятельности составляет около 2,3, что является очень высоким показателем даже для российского рынка.
...а "Жилтоварищ" поможет своим акционерам купить квартиру
Иную стратегию привлечения акционеров избрал социальный жилищный чековый инвестиционный фонд "Жилтоварищ", образовавшийся путем слияния 32 кондоминиумов. Своей основной задачей фонд объявил предоставление своим акционерам возможности самостоятельно заработать себе квартиру. По сравнению с "МН-фондом", который уже широко известен не только в Москве, но и в России, фонд "Жилтоварищ" начал распространение своих акций сравнительно недавно. Одним из первых достижений фонда "Жилтоварищ" было получение статуса фонда социальной защиты населения, что позволило получить ему ряд предусмотренных законодательством льгот.
В настоящее время специалистами фонда разработан ряд схем, в соответствии с которыми при дальнейшем инвестировании "Жилтоварищ" намерен сделать акцент на работу с кондоминиумами. Кроме того, как и множество других фондов, "Жилтоварищ" стремится инвестировать в различные сектора рынка. Если это удастся, фонд станет желанным акционером в большинстве создающихся жилищных товариществах, поскольку принадлежащая им недвижимость, как правило, находится в плохом состоянии и нуждается в ремонте. Будучи акционером, фонд может предложить свои услуги по надстройке одного-двух верхних этажей или мансарды, если это не вызовет возражений городских архитектурных ведомств, и после завершения строительства претендовать на часть построенной площади (способ обхода закона для проведения подобных действий, как и в предыдущих случаях, довольно прост).
Пока фонд не располагает средствами, необходимыми для осуществления деятельности по обеспечению акционеров жилплощадью. Эти средства фонд намерен заработать, участвуя наряду с прочими чековыми фондами в спекулятивной игре с акциями приватизированных предприятий.
Еще одним направлением деятельности чековых фондов и компаний, входящих в число их учредителей, является выпуск жилищных векселей, которые будут обеспечены реальной жилплощадью. Такие векселя планирует выпускать компания "Московская недвижимость" (один из учредителей "МН-Фонда"). Однако, учитывая невысокую ликвидность российского рынка долговых обязательств, пока трудно предсказать перспективы развития этого способа привлечения средств.
Таким образом, на рынке недвижимости существует масса еще неиспользованных возможностей для реализации инвестиций чековых фондов. По мнению экспертов Ъ, с течением времени роль чековых фондов как участников рынка недвижимости будет возрастать. Неизвестно только, в какой степени им придется и в дальнейшей своей деятельности обходить законы, что им приходится делать сейчас на каждом шагу.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЖИРНОВ, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ