На прошлой неделе после двухмесячного перерыва возобновились аукционы по продаже муниципального жилья. Напомним, что продажа квартир в строящихся в Москве домах была прекращена по решению московских властей: все готовые к заселению квартиры должны были быть в обязательном порядке распределены между очередниками. Тем не менее московский муниципалитет решился возродить аукционную продажу жилья (что было очень радостно встречено Мосстройкомитетом, получающим основную часть денег на продолжение строительства именно за счет продажи квартир с аукционов). Это незамедлительно повлекло за собой всплеск накопленного инвестиционного спроса, сопровождающийся ростом цен.
Пока торги начала проводить лишь одна из трех уполномоченных фирм — Российское агентство инвестиций и недвижимости (РАИН). Сроки же начала торгов двух других фирм — АО "Оргкомитет" и Московского инвестиционно-торгового центра жилья — еще не определены.
Первый же аукцион РАИН показал, что за два месяца рублевые цены на муниципальные квартиры заметно изменились (см. таблицу). Тому есть две причины. Во-первых, с августа курс доллара вырос почти на 20%, что повлекло за собой примерно аналогичное повышение стоимости 1 м2 общей площади муниципальных квартир. Во-вторых, весьма серьезное влияние на уровень цен оказала грядущая (предполагаемая) престижность районов Москвы, где располагаются реализуемые на аукционе квартиры. Например, на последнем аукционе наибольший интерес покупателей вызвали квартиры в Жулебине (цены сделок с квартирами в этом районе на 40-50% превысили стартовые; цена 1 м 2 общей площади повысилась до 690, 635 и 610 тыс. руб. в однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартирах соответственно). Столь высокий интерес покупателей к жулебинским квартирам объясняется их высоким качеством, а также перспективой открытия здесь ветки метро. С января 1993 года наибольший рост по частным московским квартирам был зафиксирован на квартиры в северных районах Москвы, главным образом по только что открытой ветке метро до станции "Бибирево" (что, кстати, и стало причиной увеличения цен). С начала года стоимость 1 м2 в этом районе повысилась на 18%. В 1,24 раза выросла стоимость квартир в домах улучшенной планировки — независимо от расположения.
В апреле--мае этого года часть инвесторов, исходя из собственных оценок темпов роста муниципальных квартир, активно скупала на аукционах квартиры в муниципальных домах (с планируемым сроком ввода в эксплуатацию в III-IV квартале) в Митине и Северном Бутове. В подавляющем большинстве эти покупки осуществлялись под банковские кредиты, выдававшиеся в то время из расчета 140-160% годовых. Расчеты инвесторов выглядели следующим образом. Муниципальное жилье в строящихся домах дорожало в среднем на 10% в неделю. После его ввода в эксплуатацию стоимость квартир повышалась еще на 20-30%. При сохранении темпов роста цен операции с муниципальным жильем могли бы принести не менее 250% прибыли за квартал. Однако стоимость муниципального жилья в валютном выражении стабилизировались, а сам доллар с тех пор подорожал лишь на 35%. И ровно на столько же к сентябрю возросла стоимость 1 м2 общей площади муниципальных квартир. В это же время пришлось возвращать кредиты. В итоге все каталоги риэлтерских фирм оказались в буквальном смысле слова завалены предложениями продать муниципальные квартиры в Митине и Северном Бутове по высоким ценам. Однокомнатные квартиры предлагались по $22-24 тыс., двухкомнатные — по $28-30 тыс. И покупателей не было. Поэтому не будет удивительным, если в сложившейся ситуации цены на муниципальное жилье на вторичном рынке начнут падать и вызовут снижение аукционных цен на строящиеся квартиры. Однако ближе к концу года ситуация практически наверняка радикально переменится. Увеличение стоимости строительства жилья неизбежно, неизбежен и ставший уже привычным рост цен на все типы недвижимости в конце финансового года, так что аукционная стоимость муниципальных квартир также начнет повышаться.
МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ