Нынешней осенью все больше российских инвесторов с увлечением посматривают на зарубежную недвижимость. По сравнению с октябрем прошлого года спрос на нее увеличился не менее чем в 4 раза, а число заключенных сделок — в 3,2 раза. Сегодня на продаже зарубежной недвижимости только в Москве специализируется 5 риэлтерских фирм, открыли отделы 18 иностранных компаний.
Еще год назад подавляющая часть приобретений на рынке иностранной недвижимости совершалась российскими бизнесменами для личного пользования. Сегодня же развитие информационного обслуживания и прочей инфраструктуры создают российским инвесторам все условия для покупки недвижимости с целью последующей перепродажи, то есть попросту для классической спекуляции ею. На начало октября, по мнению крупнейших риэлтерских фирм, торгующих иностранной недвижимостью, пришелся пик операций, и это обстоятельство заставило группу недвижимости Ъ обратить более пристальное внимание на проблемы российских бизнесменов, вознамерившихся приобрести дом в какой-либо европейской или американской местности — ведь на российском рынке представлена недвижимость из большинства развитых и ведущих развивающихся стран мира.
Этим материалом группа недвижимости Ъ открывает серию обзоров, посвященных состоянию рынков недвижимости в разных государствах. Первый обзор будет посвящен странам, которые наиболее часто предлагают российским покупателям свою недвижимость — Испании, Англии, Франции и Германии.
Как приобрести зарубежную недвижимость
С каждым днем в России растет число компаний, активно использующих недвижимость за рубежом в качестве одного из объектов инвестиций. Кстати, инвестиционная привлекательность операций на рынке зарубежной недвижимости не оставляет равнодушными и зарубежных инвесторов: например, по данным Национальной ассоциации риэлтеров США каждый четвертый американец участвует в операциях с недвижимостью.
Однако простота операций с недвижимостью обманчива. Во-первых, в большинстве стран существует значительные ограничения на приобретение недвижимости гражданами других государств. Во-вторых, в странах развитого капитализма, в особенности европейских, никак не применим слоган "недвижимость всегда в цене". Кризис перепроизводства поразил и этот сегмент рынка и стал одной из главных причин катастрофического снижения цен на недвижимость, вследствие чего упала и рентабельность инвестиций в нее. Никоим образом не преследуя цель отговорить потенциальных инвесторов от вложения средств в покупку объектов недвижимости за рубежом, группа недвижимости Ъ предупреждает о необходимости глубокого изучения последних изменений конъюнктуры иностранного рынка перед совершением столь серьезного шага.
Российские предприниматели приобретают зарубежную недвижимость двумя способами — через посредничество российских риэлтерских фирм или напрямую у иностранных владельцев.
Более простой способ — обратиться к услугам российских фирм. Распространено мнение, что риэлтеры берут огромные комиссионные при совершении сделки, однако сегодня оно постепенно утрачивает актуальность. Еще год назад российские посреднические фирмы, пользуясь неинформированностью российских бизнесменов о ценах и условиях приобретения зарубежной недвижимости, могли без особых проблем взвинтить продажную цену процентов на 30. Сейчас ситуация с комиссионными сборами более-менее стабилизировалась — большинство российских риэлтеров работает по эксклюзивным договорам с представителями зарубежных брокерских контор. Посреднические проценты составляют 6% от продажной стоимости объекта, что вполне соответствует мировым стандартам: 3% от суммы сделки получает брокер продавца (зарубежный риэлтер), а 3% — брокер покупателя (российский риэлтер). Однако для собственного спокойствия перед контактом с российской фирмой группа недвижимости Ъ советует все же ознакомиться с правами посредника на продажу объектов из-за рубежа — есть ли у фирмы договор с представителем одной из брокерских контор зарубежного государства, обеспечивающей право российского риэлтера проводить операции с недвижимостью этой страны.
Второй вариант приобретения иностранной недвижимости также довольно прост: покупателю следует выехать на место в интересующее государство и обратиться в местную контору по продаже недвижимости. Однако при изучении предложений и заключении сделки за границей российскому покупателю, пожалуй, необходимо проявить еще больше осмотрительности, поскольку нет никакой гарантии, что цена объекта не будет завышена как минимум вдвое. Кроме того, зарубежный риэлтер обычно сразу после совершения сделки теряет интерес к покупателю, чем в худшую сторону отличается от российских фирм — они куда больше заинтересованы в продолжении сотрудничества и предлагают своим клиентам целый комплекс услуг: от авиабилетов до оформления вида на жительство.
Приобретение недвижимости у российских риэлтерских компаний имеет и преимущества, и недостатки. Главный минус — российские фирмы как правило заключают договор только с одной из иностранных брокерских контор. А покупка личных апартаментов — дело тонкое, огромное значение имеют даже такие мелочи, как вид из окна. Поэтому если недвижимость приобретается не для спекуляций, а для себя предпочтительнее выглядит выбор необходимого объекта прямо на месте и обращение в местные брокерские конторы.
Однако если покупка недвижимости рассматривается инвестором как вложение средств, и он намерен извлечь из перепродажи объекта прибыль, выезд за рубеж может не понадобиться: операции лучше проводить при посредничестве российских риэлтеров. В таком случае необходимо более подробное знакомство с ценовой ситуацией на рынке каждой страны в отдельности.
Вложения в испанскую недвижимость весьма перспективны
Обзор ценовой ситуации группа недвижимости Ъ начинает с Испании — государства, экономика которого переживает нелегкие времена. Испанский экономический бум, связанный со вступлением страны в Европейское Сообщество (1987 год), сопровождался значительной активизацией спроса на недвижимость. Появление многочисленных риэлтерских фирм, занявшихся куплей-продажей недвижимости, обусловило и соответствующий рост цен. Фирмы эти, естественно, стремились торговать недвижимостью, расположенной в крупных городах, — она представлялась наиболее выгодным объектом вложений. Следствием этого стало трехкратное повышение цен на жилье в Мадриде (1987-1990 гг.).
В 1990 году ситуация на рынке недвижимости Испании стабилизировалась, а затем началось падение спроса, вызванное кризисом перепроизводства. Поэтому местные риэлтерские фирмы рассчитывают сейчас в основном на иностранных покупателей. Благоприятные климатические условия Испании упрощают условия строительства, а огромное предложение делает испанский рынок доступным и привлекательным для широкого круга предпринимателей, в том числе и для российских.
Относиться к приобретению недвижимости в Испании надо более чем осторожно: рост цен на недвижимость затронул не все типы объектов и не все регионы этой страны. Например, сейчас наибольший рост цен в Испании наблюдается на землю и объекты недвижимости в крупнейших городах (комфортабельные особняки в Мадриде, Барселоне, Валенсии стоимостью порядка $400 тыс.) и достигает порядка 15-20% в год. Небольшие коттеджи (бунгало), расположенные на Средиземноморском побережье в 20-40 км от крупных городов, сейчас оцениваются в $200-250 тыс. и дорожают в среднем на 5% в год. Рост же цен на самое престижное и дорогое жилье — комфортабельные особняки стоимостью около $1 млн — составляет лишь 2%.
Заметное преимущество при покупке недвижимости в Испании — легкость получения ипотечного кредита. Покупатель, в том числе и иностранец, может заплатить 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, а оставшуюся сумму выплачивать в течение последующих 10 лет. Процент по кредиту составит в этом случае около 10% годовых. Эксперты Ъ признают Испанию довольно благоприятной страной для размещения на местном рынке недвижимости свободных финансовых ресурсов.
Центр Лондона к вашим услугам
Рынок недвижимости в Англии сейчас переживает сильнейший кризис. Цены на объекты недвижимости падают, средняя стоимость жилья в стране снизилась на 2% за последние 5 лет. Наибольшее понижение цен произошло в крупных городах и особенно в Лондоне, где обычное жилье подешевело в среднем на 25%, а дорогие (стоимостью свыше $1,5 млн) комфортабельные особняки — почти вдвое. Правительство страны всячески пытается влиять на этот процесс через налоговую систему, однако их попытки приводят лишь к временной стабилизации цен. Исключением стала недвижимость на северо-западе страны, где благодаря грамотной инвестиционной политике строительных фирм в последнее время значительно — до 40% — выросли цены.
Однако несмотря на зафиксированное в отдельных регионах Англии улучшение инвестиционного климата, по-прежнему интересы большинства участников рынка недвижимости в этой стране тяготеют к Лондону. Это характерно и для российских предпринимателей. Примечательно, что наблюдаемый в последнее время общий сдвиг в сторону дорожания недвижимости на периферии и падения цен на объекты в центре в Англии никак не проявляется — в центре Лондона недвижимость, как и раньше, в среднем на 20% дороже, чем на окраинах, несмотря даже на то что некоторые пригородные районы значительно комфортабельнее и удобнее для проживания. Причина тому чисто английская: лондонцы дорожат традициями и привязаны к определенным местам. Впрочем, как отмечают английские эксперты, тенденция роста престижности окраин (что связано с неблагоприятной экологической ситуации в центре) вполне справедлива — сегодня недвижимость в пригородах Лондона растет в цене приблизительно вдвое быстрее, чем в центре города.
Французская недвижимость предназначена в основном для солидных инвесторов
Зарубежные исследования рынка недвижимости свидетельствуют, что в отличие от других стран, во Франции стоимость одного 1 м2 вновь построенного дома почти всегда дороже стоимости 1 м2 уже бывшего в употреблении объекта. Причина в том, что французские строительные фирмы обычно строят не на собственные средства, а используют банковский кредит, и покупателю приходится оплачивать два кредита — свой и застройщика. Поэтому готовые объекты выглядят более предпочтительно при инвестировании во французскую недвижимость.
Самые дорогие и престижные районы Франции — это Париж и Лазурное побережье (юг Франции). Стоимость небольшого коттеджа общей площадью 200 м2 оценивается здесь от $350 до $750 тыс. Средние же цены на недвижимость в стране составляют — 5000-200 000 французских франков ($1000-4000) за 1 м2.
Общий спад на рынке недвижимости в Европе не слишком затронул Францию, и вложения в здешнюю недвижимость представляются весьма выгодными: рост цен достигает 10% в год. Однако существуют значительные различия в инвестиционной привлекательности объектов различных районов Франции. Французская риэлтерская фирма "Катрин Маме", Московская центральная буржа недвижимости и фирма "Квант-Тур" отдают предпочтение югу Франции (Лазурный берег), в то время как брокерская контора из Франции "NFC" и московская внешнеэкономическая ассоциация "Интерстройсервис" считают наиболее перспективным северное побережье Франции (Лилль, Руан, Гавр). Причем "Интерстройсервис" считает выгодным не просто покупку недвижимости, а вложение денег в крупные долгосрочные проекты застройки. По мнению экспертов, такие операции дают возможность получить 25% прибыли в год.
Ипотечный кредит получить во Франции также достаточно просто. Приобретая здесь какой-либо объект недвижимости, достаточно уплатить 25-30% его стоимости, а затем взять ипотечный кредит на срок до 10 лет под 6,5-7% годовых.
В Германии земельное законодательство не безупречно
Объединение Германии оживило предпринимательскую активность, и это не могло не сказаться на росте цен на недвижимость — он составляет 5-6% в год на различного рода постройки и 10-15% — на земельные участки.
Дороже всего 1 м2 жилой площади стоит в крупных центрах (Берлин, Мюнхен) и курортных зонах (Баден-Баден, Гармиш-Партенкирхен) — от $2 до $3 тыс. В промышленных городах, таких как Золинген, Бремен и большинстве городов восточных земель (бывшая ГДР) цены на жилье ниже ($800-1700 за 1 м2).
Значительное место на рынке жилья в Германии занимаю частные дома. Стоимость одноквартирного дома жилой площадью около 125 м2 сейчас составляет DM560 000 — на 4% выше прошлогоднего уровня цен. В Бонне за последние полтора года цена такого дома увеличилась в среднем на 2-3%, в Бремене — на 14%.
Однако в Германии, как впрочем и в России, существует ряд проблем, препятствующих нормальному функционированию рынка недвижимости. Основная проблема заключается в несовершенстве германского законодательства. Речь идет о том его положении, согласно которому маклеров относят к представителям не подлежащих лицензированию ремесел. То есть никто не гарантирует покупателю германской недвижимости качественного обслуживания фирмой-риэлтером или частными лицами из числа представленных на рынке. Поэтому предприниматели, заинтересовавшиеся приобретением недвижимости в Германии, Ъ рекомендует с большой осторожностью отнестись к выбору посредника — как бы он не пустил деньги на ветер, а точнее в свой карман.
МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ, ОКСАНА Ъ-КАЗИМИРКО