начальник отдела маркетинга ИК "Квартира.ру"
"Нынешнее Подмосковье напоминает Москву конца 90-х"
— В последние три года крупные столичные застройщики активно идут в Подмосковье. Что же их туда тянет?
— Тянет ситуация, сложившаяся в Москве. Площадок, на которых можно получить интересный инвестору объем жилых площадей, в столице сейчас практически нет. Единственный выход, как в свое время поступил, к примеру, "Интеко",— брать благополучно умершее большое предприятие, выкупать и строить на его месте. Однако далеко не у всех застройщиков есть такие возможности, поэтому масштабного выкупа промышленных территорий в Москве не происходит. С другой стороны, на разрабатываемых еще в Москве площадках стало гораздо выгоднее возводить монолитные здания, не имеющие ограничения по этажности. А панельные серии, соответственно, перемещать в Подмосковье.
— Существует ли особая специфика вхождения московских строительных компаний в этот регион?
— Первоначально столичные серии московских панельных домов возникали в Подмосковье "точечно". Их возведение финансировали подмосковные инвесторы, которых приглашали в качестве подрядчиков столичные строительные компании, в частности ДСК-1. Но когда крупные столичные застройщики захотели реализовывать подмосковные проекты самостоятельно, они вышли в область со значительными объемами, рассчитывая на большие участки земли. Причем нашлись такие участки отнюдь не в самих городах, а в пригородных зонах. Это была Павшинская пойма, это было чистое поле под Одинцовым да и те проекты, которые сейчас в работе, например под Балашихой, тоже, как правило, базируются на пригородной территории. В этом и заключается специфика внедрения панельного домостроения в Подмосковье, которое, по сути, стартовало в 2003 году.
— Но в том же 2003 году правительство Московской области начало массированную атаку на столичных застройщиков. Появился даже черный список серий московских панельных домов, которые в области запретили возводить...
— На самом деле никто никого ниоткуда не вытеснял. Это были чисто номенклатурные игры, способ набрать политический вес — не более. Важно не то, что говорят чиновники, а то, как они на самом деле поступают. А поступали они с точностью до наоборот. Если, по оценкам, в 2003 году силами крупных столичных застройщиков в Подмосковье было возведено около 200 тыс. кв. м, то в 2004-м произошел скачок — до 665 тыс. кв. м, а в этом году объем строительства составит до 900 тыс. кв. м. И вряд ли сейчас кто-то сможет затормозить этот процесс.
— Означает ли это, что стройкомплекс Московской области не заинтересован в самостоятельном ведении работ или не готов справляться с нынешними объемами?
— Начнем с того, что понятия "стройкомплекс Московской области" как такового и нет. Есть множество разрозненных структур, которые, зачастую сотрудничая напрямую с местными властями (а не с правительством Московской области), самостоятельно договариваются об условиях ведения строительства. Без скандалов или, напротив, с громкими скандалами. Очень показательно в этом смысле недавнее задержание двух руководителей компании "Принт Капитал" из-за конфликта со строительством в Химках жилого комплекса "Звезда России". Скорее всего, основная причина в том, что строители не сумели договориться с местными властями,— стройка оказалась замороженной, начались манифестации вкладчиков. А руководство стройкомплекса области разрулить эту ситуацию оказалось не в состоянии. Как говорится, сами заварили кашу — сами и расхлебывайте. В Москве поначалу было тоже так. В 1998-2000 годах префектуры играли в строительстве очень большую роль, но со временем стала доминировать централизованная роль столичного стройкомплекса. В конечном итоге к этому придут и власти области. Но пока этого нет.
— Но пока власти к этому идут, не снизится ли за это время инвестиционная привлекательность Московской области? Сейчас в Подмосковье более 90 проблемных строящихся объектов, это слишком много.
— Говоря об этих конфликтах, обычно используют термин "замороженное строительство". Как будто некий чиновник прошел по всем стройплощадкам — и их внезапно заморозил. На самом деле опять же все с точностью до наоборот. Эти стройки встали по целому ряду объективных причин, причем некоторые приостановлены еще в 2003 году, какие-то — в 2004-м, какие-то — в нынешнем. А теперь их удосужились посчитать — и широко объявили об этом. Потенциальные покупатели вряд ли после этого перестанут интересоваться Подмосковьем. Поскольку относительно дешевое жилье "эмигрировало" в Подмосковье, то у покупателей особого выбора нет. Поэтому если эта ситуация кого-то из покупателей и отпугнет, то только на время. Они купят жилье не сейчас, а через два-три месяца, когда все успокоится. Принципиально катастрофического ничего не произойдет. Что же до застройщиков, то с их большими объемами им тоже идти пока особо некуда. У нас девелоперский бизнес очень сильно локализован. Во всем мире это не так. Например, компания, которая строит в Детройте, очень быстро перемещается в Айдахо. А у нас строительный бизнес держится на связях. Имея связи лишь в Москве и Подмосковье, дальше не шагнешь. Ведь просто и быстро нужные связи не налаживаются. Но рано или поздно, я думаю, все столичные строительные компании выйдут за пределы Московской области. Тем более что регионы ныне становятся даже интереснее Подмосковья.