В Москве полным ходом идет приватизация квартир, и это вызывает у участников рынка жилья все больше беспокойства — речь идет о весьма интимной сфере реализации прав собственности москвичей на приватизированные квартиры, напрямую связанной с осуществлением инвестиционных возможностей на рынке московской недвижимости. В течение последних двух лет в Москве не прекращается противоборство растущих как грибы жилищных товариществ и органов федеральной и муниципальной власти. Суть конфликта состоит в желании кондоминиумов, объединяющих жильцов дома, получить в собственность не только жилой (что и подразумевается под "приватизацией квартиры"), но и нежилой фонд здания, а также земельный участок, на котором дом расположен — то есть обеспечить полную приватизацию здания. Понятно, что властные органы не желают упускать причитающуюся им в соответствии с постановлением московского правительства 10% каждого здания.
Наиболее остро противоборство протекает вокруг домов, расположенных в Центральном округе Москвы, в частности, на Новом и Старом Арбате — старые арбатские дома, давно уже ставшие памятниками архитектуры, как и новые "свечки" и "книжки" Нового Арбата заслуженно привлекают жаждущие взгляды участников рынка недвижимости. Властные же органы по понятным причинам всеми силами стараются не утратить своего влияния. Сегодня группа недвижимости Ъ предлагает комментарий ситуации, сложившейся на Старом и Новом Арбате.
Юристы умывают руки
После выхода в свет закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и ряда постановлений о порядке управления недвижимостью в Москве во множестве московских домов с более чем половиной приватизированных квартир начали образовываться жилищные товарищества — кондоминиумы, в управление которых должны перейти приватизированные дома.
Со многих точек зрения создание жилтоварищества весьма удобно: эта организация может взять на себя заботу по содержанию своего дома, осуществляя расчеты с эксплуатационными службами, покрывает затраты на текущий ремонт и вообще представляет интересы всех жильцов своего дома. Предполагается, естественно, что кондоминиум сам зарабатывает деньги, предоставляя, допустим, какие-либо помещения своего дома в аренду или реализуя коммерческие проекты вроде строительства платной автостоянки в непосредственной близости от дома. Однако в соответствии с постановлениями московского правительства при оформлении какого-либо дома в собственность кондоминиума обязательным совладельцем дома выступает муниципалитет или государство, на долю которого приходится не менее (а часто и более) 10% — в зависимости от рода собственности.
Таким образом, кондоминиум, представляющий всех жильцов одного дома, не может самостоятельно проводить жилищную политику — например, решить вопрос о необходимости проведения ремонта или тем более о коммерческом использовании нежилых помещений в доме. Кроме того, одно из постановлений городского правительства декларирует, что нежилые помещения зданий (один из главных возможных источников дохода кондоминиума) изначально принадлежат государственным структурам, входящим в жилищное товарищество на правах совладельца. Таким образом (таково, например, мнение юриста объединения БАНСО Елены Рожновой), цель создания представляющих интересы жильцов и облегчающих (и удешевляющих) общение жильцов с эксплуатационными службами кондоминиумов остается по-прежнему неясным. Заметим, что на последнем сошлись все юридические фирмы, к которым эксперты Ъ обращались за консультациями.
И действительно, в одном из действующих документов кондоминиум прямо признан бесприбыльной организацией (!). Правда, в постановлении #813 "О порядке управления жилыми домами..." более подробно расписан порядок передачи кондоминиуму здания, а также предусмотрена материальная ответственность жильцов за его техническое состояние. Однако понятие о собственности кондоминиумов (в частности, о необходимости входить "в долю" с государством) не изменено.
Ах, Арбат, мой Арбат!
Принятый правительством России закон вызвал широкое общественное движение за создание кондоминиумов. Исключительный по престижности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости район города, включающий Старый и Новый Арбат и прилегающие переулки вполне заслуженно стал одним из главных предметов разгоревшихся споров. Возникающие в арбатских домах кондоминиумы начали объединяться в более крупные структуры, имея своей целью совместную борьбу за размежевание с муниципальными и федеральными органами власти и получение зданий в полную собственность.
Заметим, что Старый Арбат и окрестные переулки находятся в этом смысле на особом положении. Из 126 домов этого участка 98 находятся в аварийном состоянии и подлежат комплексной реконструкции или капитальному ремонту. Необходимо также сказать, что район Старого Арбата в основном является муниципальной, а не федеральной собственностью. Оба эти факта в какой-то степени облегчают жизнь образованным жилтовариществам, прямо заинтересованным в проведении скорейшей реконструкции своих зданий, а также способствуют формированию благоприятного климата для инвестиций в реконструкцию зданий. Ниже будет показано, что даже крупные затраты на высококлассную реконструкцию зданий в центре Москвы окупятся с лихвой — если, конечно, нынешний уровень цен на аренду офисных помещений сохранится.
Впрочем, в беседе с корреспондентом Ъ представитель Центральной префектуры Галина Хованская сообщила, что предоставление нежилого фонда зданий Старого Арбата в собственность кондоминиумам не представляется сколько-нибудь реальным, так как "у них нет для этого никаких оснований". Неизвестно, однако, где город намерен изыскивать средства для проведения дорогостоящих ремонтных работ — общая стоимость реконструкции, необходимой домам Старого Арбата, по оценкам экспертов Ъ, превышает $50 млн. В этой ситуации со стороны Центральной префектуры вполне логичным представляется отдать аварийные здания на откуп кондоминиумам, с тем чтобы они проводили реконструкцию зданий своими силами, привлекая солидных инвесторов.
Вместе с тем Галина Хованская отметила, что в Центральной префектуре готовится к рассмотрению компромиссный вариант отношений властей и кондоминиумов, в соответствии с которым последние смогут пользоваться преимущественным правом выбора и даже самостоятельного поиска организаций-арендаторов помещений с определением выгодных для кондоминиума условий. По мнению экспертов Ъ, этот вариант — оптимальный выход из сложившегося положения, поскольку таким образом жителям Старого Арбата будет предоставлена возможность некоторого самоуправления, а городские власти не будут лишены возможности контролировать ситуацию и смогут по-прежнему получать прибыль от нежилого фонда.
На Новом Арбате возможность появления кондоминиумов-собственников представляется экспертам Ъ еще менее реальной, и возможностей для инвестиций здесь, соответственно, меньше. Все здания на бывшем Калининском проспекте были построены 25 лет назад и вполне пригодны для эксплуатации. Таким образом, вопрос состоит лишь в том, кто будет получать прибыль с аренды помещений, не производя никаких затрат на реконструкцию и ремонт. Вряд ли городские власти захотят каким-либо образом (например, вышеописанным) делиться с жильцами. Кроме того, муниципальные строительные и обслуживающие организации будут по праву претендовать на право владения нежилым фондом Нового Арбата.
Тем не менее формирование в районе Старого и Нового Арбата одной из составляющих частей московского делового центра делает этот участок одним из самых привлекательных для инвестиций. До сих пор, правда, остается не совсем понятным, станет ли создание жилтовариществ стимулирующим фактором для притока инвестиций в этот сектор рынка недвижимости...
Стоит ли игра свеч?
Действительно, следует отдельно рассмотреть гипотетическую ситуацию, когда кондоминиум получил здание в собственность и собирается извлечь прибыль. Возможно ведь, что рентабельность всего мероприятия совершенно не оправдывает затрат. (Заметим в скобках, что наиболее сильным доказательством реальности этой гипотезы могут служить недавно принятые либеральные постановления администрации города Екатеринбурга, в которых муниципалитет решается отдать здания в полную собственность кондоминиумам. Эксперты Ъ, признавая уникальность этого эксперимента, намерены внимательно следить за появлением результатов этого смелого поступка екатеринбургских властей.)
Если кондоминиум приобретает в собственность весь дом, то одна из наиболее вероятных схем его действия такова: начинается реконструкция здания; надстраивается 1-2 этажа; переделываются подвальные и прочие нежилые помещения, которые затем сдаются под офисы. Дорогостоящие реконструкционные работы связаны с необходимостью крупных вложений: стоимость реконструкции помещений под высококлассные офисы обходится сейчас в $600-1000 в расчете на 1 м2 (следует учитывать, что в случае реконструкции не отдельных помещений, а целого дома затратная часть увеличится). Арендная плата за нежилые помещения в престижных районах Москвы колеблется в довольно широких пределах, однако составляет не ниже $700-800 за 1 м2. Таким образом, учитывая сроки строительных работ (около 1 года), затраты привлеченного кондоминиумом к реконструкции инвестора окупятся примерно за 2 года, то есть необычно быстро для инвестиционных проектов на рынке недвижимости (если инвестор воспользуется при реализации проекта распространенной схемой взимания предарендных платежей с будущих арендаторов, то срок окупаемости проекта может сократиться еще вдвое).
Следовательно, по мнению экспертов Ъ, деятельность жилтовариществ может приносить значительную прибыль и служить таким образом развитию инвестиций на рынке недвижимости, что делает вполне обоснованной упорную борьбу московских кондоминиумов за свои права.
Кроме того, корреспонденты Ъ не могут умолчать и еще об одном важном аспекте развития института кондоминиумов в России — передача забот по управлению зданием кондоминиуму в случае его активной деятельности безусловно повышает стоимость квартир. Например, наличие консьержа в подъезде увеличивает стоимость каждой квартиры на 10-15%.
МАРИЯ Ъ-БЯЛКО, МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН