|
Отложение долей |
 |
Полуобманутые соинвесторы
Единственное напрашивающееся объяснение: очень удобный сейчас политический момент для митингов. В начале декабря выборы в Мосгордуму, а перед выборами даже в советское время начальство присылало трезвых сантехников по первому требованию. В пользу этого предположения говорит и то, что, хотя большинство "недобросовестных застройщиков" работали в Подмосковье, наиболее активно митинговали именно столичные вкладчики. И это уже, кажется, сработало: столичная прокуратура в срочном порядке завела уголовные дела на некоторых "недобросовестных", а мэр Москвы Юрий Лужков публично заявил о том, что город позаботится о пострадавших соинвесторах.
В октябре прокуратура Москвы возбудила уголовные дела по ч. 4 ст. 159 УК ("Мошенничество в крупном размере") в отношении ООО "Инвестпроект", ЗАО "Центр развития города 'Град'", ЗАО "Стройметресурс", ООО "Пластбау-М", ООО "Уют-компания". В отношении руководителей компании "Социальная инициатива и компания" возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 162 УК ("Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием"). В черном списке, составленном обманутыми соинвесторами, значатся также компании "Мастерок", "Стройиндустрия", "ПринтКапитал", "Новый мир", "Социндустрия", "Мита-2000" и т. д.
"Мы будем брать на себя достройку этих домов, предоставлять квартиры людям, оплатившим их, а коммерческую составляющую мы направим на то, чтобы скомпенсировать дополнительные затраты, которые город будет нести на завершении этих домов",— пообещал столичный мэр 1 ноября в эфире телеканала ТВЦ. Заявление, безусловно, политическое, поскольку его экономическая составляющая пока неясна даже московскому правительству. В департаменте экономической политики и развития города "Деньгам" сообщили: "Пока мы не готовы дать даже предварительную цифру финансовых потерь, которые понесет город, в настоящее время идет инвентаризация".
Достройщики не по своей воле
"Как именно в документальном плане будет передан объект, нам на данный момент неизвестно,— сказала 'Деньгам' заместитель генерального директора компании СУ-155 Екатерина Непочатова.— Дело в том, что именно сейчас и идет обсуждение механизма передачи объекта, обсуждаются вопросы компенсации достроя на Никитинской улице и Щелковском шоссе".
Эксперты считают, что именно компенсация и станет камнем преткновения. "Я не удивлюсь, если вкладчики вообще ничего не получат,— говорит Юрий Кочетков, начальник аналитического отдела компании 'Квартира.ру'.— Мошенников осудят, а пострадавшие от них, как водится, останутся ни с чем. Что же касается недобросовестных застройщиков, то достроить дома можно только в том случае, если количество нераспроданных квартир будет достаточно, чтобы компенсировать потери вкладчиков. Но, насколько я знаю, большинство адресов распроданы полностью".
Руководитель аналитического центра МИЭЛЬ Геннадий Стерник считает, что возможность достроить дома все-таки есть: "Я думаю, скорее всего, Лужков решит этот вопрос без дополнительных бюджетных расходов — за счет инвесторов, которым достройку 'проблемных' домов выставят в качестве обременения за предоставленные площадки".
Заметим, что прецеденты компенсации вкладчикам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков, известны. Та же СУ-155 два года назад по договоренности с руководством города передала инвесторам, вложившим деньги в печально известный "Юнисстрой", 17,4 тыс. кв. м жилья.
Пока у города есть ресурс, чтобы выполнить обещание мэра, данное накануне выборов в Мосгордуму. Но, во-первых, за оставшийся месяц со всеми "недобросовестными" разобраться уж точно не удастся, а во-вторых, ресурс не безграничен. Конфликт же соинвесторов с застройщиками носит, по всей видимости, системный характер, и составленный первыми черный список может пополниться. Если в нем окажутся "крупняки", это будет грозить уже настоящим обвалом рынка.
Застройщики на грани нервного срыва
В общих чертах схема выглядит так. Застройщик получает площадку, огораживает ее забором и уже на этом этапе начинает заключать контракты с соинвесторами, то есть фактически продавать будущие квартиры. Собственных средств у него, как правило, не более 10-15%. При этом он, конечно, заинтересован в том, чтобы получить следующую площадку и запустить новый проект, а это требует дополнительных расходов. На это идет часть средств, привлеченных с первой площадки. Затем деньги соинвесторов второго проекта идут на окончание первого, и так далее. В результате оказывается, что в каждый данный момент у застройщика меньше средств, чем нужно на окончание всех проектов, но всегда в заделе еще не освоенные площадки. В принципе пока рынок растет, эта система себя оправдывает. Она неизбежно дала бы сбой, если бы произошел обвал рынка или даже прекращение роста. Но это теоретически. А на практике она дала сбой из-за вступившего в силу с апреля этого года закона "О долевом инвестировании строительства". По крайней мере, именно так считает большинство участников рынка.
"У нас привыкли за счет средств, собранных с долевых соинвесторов, завершать прежние проекты,— говорит Геннадий Стерник.— После принятия закона о долевом строительстве этот процесс прервался, и мы еще столкнемся с последствиями. Вот недавно все узнали, что долги 'Главмосстроя' исчисляются миллиардами рублей. Случайно, вы думаете, Лужков не возражал против продажи этой компании Дерипаске? У него задача — спасти стройкомплекс, который начинает трещать по швам".
В законе "О долевом инвестировании строительства" есть несколько подводных камней, которые вынуждают инвестора скорее отказываться от проекта, чем привлекать соинвесторов. Он позволяет соинвестору в любой момент в одностороннем порядке прервать действие контракта и получить обратно свои деньги с процентами, а также устанавливает солидарную ответственность для банков, кредитующих застройщика. Банкиры немедленно заявили, что и близко не подойдут к проектам, связанным с долевым инвестированием, а сами застройщики отказались заключать контракты в соответствии с принятым законом. И это уже оказывает серьезное влияние на рынок жилой недвижимости.
"Сегодня мы не знаем ни одного застройщика, который продавал бы жилье по договорам о долевом участии в соответствии с новым законом о долевом строительстве,— утверждает директор отделения управления новостроек компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' Юлия Гераськина.— В связи с тем, что новый закон ужесточил порядок и условия заключения договоров, по которым приобретаются права на квартиры в строящихся домах, в настоящее время застройщики не заключают договоры долевого участия в строительстве новых объектов, однако реализуют объекты, разрешения на строительство которых получены до 1 апреля. На рынке новостроек регистрируется ажиотажный спрос. В то же время в связи с вступлением в силу закона о долевом строительстве резко сократилось количество объектов на рынке. Поэтому сегодня наблюдается большой разрыв между спросом и предложением".
Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман также уверен, что кризис долевого соинвестирования произошел именно сейчас из-за злополучного закона. "Раньше люди готовы были ждать исполнения обязательств компаниями,— говорит он.— Теперь они понимают, что застройщики на грани, и выходят на улицы, чтобы получить свое. Строительная отрасль вообще не сможет развиваться, если не будут внесены изменения в закон 'О долевом инвестировании'".
Закручивание гаек
А на федеральном уровне, как стало известно "Деньгам", сейчас готовится принятие дополнения к закону о долевом строительстве — определение лимита собственных средств, при котором разрешается браться за строительство. "Установление этого лимита способно практически полностью парализовать отрасль,— считает президент холдинга 'Оптима Инвест' Александр Ермошкин.— В среднем и мелком строительном бизнесе только в Москве занято 250 тыс. человек. Собственного капитала, соответствующего представлениям чиновников, у этих компаний может просто не хватить. Значит, в отрасли начнется глобальный передел, в результате которого она будет, по сути, монополизирована небольшим количеством компаний. А чем оборачивается монополизация для конечного потребителя, известно: увеличением стоимости жилья, повышением арендных ставок, ростом себестоимости продукции для промышленных предприятий".
В принципе принимаемые властями меры — и защита прав частных инвесторов, и обязательность банковских гарантий, и установление "входных" лимитов — очень похожи на попытку формирования цивилизованного рынка. Вопрос лишь в том, переживут ли строительные компании процесс их цивилизации.
Любой кризис похож на автомобильную пробку: одни попадают в них и матерят дороги и правительство, а другие проскакивают и мчатся с ветерком. Или применительно к недвижимости: от падения цен выигрывают покупатели, от роста — продавцы. В нынешней ситуации несладко придется всем: на фоне растущих цен застройщики будут разоряться вместе со своими соинвесторами. И что самое обидное: даже помитинговать толком не получится. Против кого?
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ