— Высотные строения, или небоскребы, характерны практически для всех мегаполисов. Чем они привлекательны для инвесторов и покупателей?
— Во всем мире существует несколько причин для возведения высотных сооружений. Во-первых, они строятся там, где цены на землю очень высоки или постоянно большой спрос на аренду, то есть в центре города или в деловых районах. Во-вторых, поводом для принятия решения о строительстве может послужить низкая загруженность транспортной инфраструктуры. Наконец, подобные проекты реализуются под конкретных арендаторов, которым требуется разместить все свои службы в одном задании на значительных площадях (порой до 100 тыс. кв. м). Такие крупные арендаторы, как, например, IBM, предпочитают использовать высотки для signish rebuilding: ставят на здание свой логотип, и получается взаимный брэндинг — и самой компании, и высотки.
— Можно ли сказать, что, строя небоскребы, наша столица подтягивается к мировым стандартам?
— Как сказал один известный архитектор, небоскребы хороши тогда, когда при строительстве учитывается среда обитания. К сожалению, при разработке программы "Новое кольцо Москвы" этот фактор отбросили. Будущие высотки значительно удалены друг от друга и не скомпонованы в отдельный деловой район. То есть каждая высотка стоит обособленно от других, да еще и на территории, не имеющей деловой нагрузки.
— Что это означает для инвестора, решившего принять участие в реализации программы высотного строительства?
— Для инвестора главным показателем является коммерческая эффективность здания. Высотное строительство всегда обходится дороже средневысокого. Кроме того, из-за особых требований к организации пространства потенциальная потеря площадей в высотном здании выше, чем в средневысоком (15-25% против 10-15%). И все эти расходы должны компенсироваться более высокими арендными ставками. Поэтому не случайно в зарубежной практике высотные здания всегда кучкуются вместе и обязательно располагаются в деловом районе, где арендные ставки традиционно высоки, да к тому же срабатывает эффект синергии между разными арендаторами. Если же высотное здание стоит как одинокий тополь, да и к тому же не на Плющихе, а на окраине, как это предусмотрено программой "Новое кольцо Москвы", инвестору будет чрезвычайно сложно получить ожидаемую прибыль. Городские власти должны это понимать, поэтому, я считаю, размер обременений на такие проекты должен быть ниже обычного.
— "Новое кольцо Москвы" предусматривает и строительство жилых высотных задний. Вы считаете, такие проекты будут коммерчески успешными?
— Если бы Москва развивалась по западному образцу, можно было бы однозначно дать отрицательный ответ. В Европе высотные дома не только не считаются элитными, а, напротив, ассоциируются с дешевым жильем. Исключение составляют лишь сервисные апартаменты на верхних уровнях полифункциональных высотных зданий, все остальные этажи которых занимают гостиницы или офисы. Однако желающих постоянно проживать в таких апартаментах не так-то и много, поэтому подобные проекты за рубежом не получили большого распространения. В Москве же отношение к высотному жилью совсем иное. Оно сформировалось еще в советские годы, когда жизнь в сталинской высотке считалась заоблачной мечтой. Чем в свое время и воспользовался "Дон-строй", начав возводить монументальные здания в соответствующем стиле. Однако теперь постепенно интерес к подобным проектам снижается.
— Означает ли это, что квартиры в жилых высотках не будут пользоваться спросом?
— Отнюдь. Вообще, для рынка жилья закономерны несколько видов спросов. Это приростный спрос (когда требуется хоть какая-то жилплощадь), качественный спрос (когда возникает желание улучшить условия проживания) и инвестиционный. Что касается инвестиционного, то он продолжает играть роль, но не как элемент преумножения денег, а как элемент сохранения. Преумножить средства сейчас можно только в секторе элитного жилья. Качественный же спрос распространяется на жилье бизнес-класса, стандартам которого высотные проекты вполне отвечают. Это монолитные дома с хорошими планировками квартир, к тому же позволяющие проводить панорамное остекление. Учитывая, что качественного жилья в Москве не слишком много, можно предположить, что квартиры в новых высотных домах будут продаваться хорошо. Хотя, я думаю, такой скорости реализации квартир, как в "Эдельвейсе", очень удачно расположенном первом жилом проекте "Нового кольца Москвы", уже не будет.