В предыдущем обзоре текущей конъюнктуры на рынке недвижимости Санкт-Петербурга (см. Ъ от 11 сентября) эксперты Ъ отметили традиционный осенний рост цен на недвижимость, который объясняется сезонными колебаниями цен. Итоги продаж частных квартир в Санкт-Петербурге за вторую половину сентября (по данным фирм-риэлтеров) подтверждают тенденцию, отмеченную в предыдущем обзоре. По данным, полученным от риэлтеров города, дестабилизация политической обстановки в стране спровоцировала резкое сокращение объемов сделок на рынке офисных помещений в Петербурге
Общий рост цен на частное жилье в Санкт-Петербурге характерен для всех типов "ленинградских" квартир (советского периода постройки). Так, средняя стоимость однокомнатных квартир в сентябре уже превысила апрельскую и снова приближается к $12 тыс. ($400 за 1 м2 общей площади). За самую низкую цену была продана однокомнатная квартира (общ. пл. 36,6 м2) на Купчинской улице — $10,5 тыс. В то же время на Бассейной или на Байконурской улице цена аналогичной квартиры составит уже $14 тыс.
Цены на двухкомнатные квартиры в среднем близки к $16 тыс., однако разброс цен значителен. Квартира (общ. пл. 44 м2) на Софийской улице была продана за $12,7 тыс., а апартаменты в "сталинском" доме в привилегированном районе Комсомольской площади были оценены в $20 тыс. Цены на так называемые "петербургские" квартиры (расположенные в историческом центре города), по данным последних продаж, оказались довольно низкими. Однокомнатная (общ. пл. 44 м2) на Староневском была продана за $17 тыс., двухкомнатная (общ. пл. 72 м2) на Невском — за $31 тыс., а трехкомнатная (общ. пл. 87 м2) на улице Рубинштейна — за $36 тыс., что лишь незначительно превышает $400 за 1 м2 общей площади. Сближение цен на "петербургские" (в среднем за сентябрь $334 за 1 м2) и "ленинградские" квартиры ($325 за 1 м2) объясняется низким числом продаж престижных "петербургских" квартир и преобладанием захолустья в общем объеме продаж. Однако до сих пор такого ценового сближения еще никогда не отмечалось. Возможно, здесь свою роль сыграли политические события последних недель, спровоцировавшие резкое падение спроса на недвижимость иностранных инвесторов, традиционно предпочитающих квартиры в старых районах Санкт-Петербурга.
Политические беспорядки срывают сделки на офисном рынке
Политическая ситуация второй половины сентября серьезно повлияла на общее состояние инвестиционного климата в стране, наиболее сильно отразившись на текущей конъюнктуре офисного рынка (в отличие от рынка квартир, на рынке офисов доля иностранных инвесторов преобладает). В нескольких риэлтерских фирмах были зафиксированы отказы иностранных клиентов от уже подготовленных сделок по аренде офисов (7 случаев). Пять достаточно крупных контрактов "отложены до прояснения ситуации". Тем не менее давление неудовлетворенного спроса на офисном рынке остается ощутимым: каждый месяц комитет внешнеэкономических связей мэрии регистрирует 250-280 совместных и иностранных предприятий, которым, естественно, необходимы офисные помещения.
Распределение арендных ставок в зависимости от класса помещения и юридической защищенности сделок остается практически неизменным на протяжении последних 3-4 месяцев. Если помещение арендуется через договор о совместной деятельности или договор субаренды (на это охотно идут мелкие и средние фирмы), договор заключается на небольшой срок, а стоимость 1 м2 в центре колеблется от 60 тыс. руб. до $75-100 в год. Арендная плата по договорам прямой аренды у собственников, как правило, выше: в среднем размер арендной платы составляет $100-150 за 1 м2 общей площади в год. По-прежнему ощутимым остается дефицит комфортабельных оборудованных помещений в престижных кварталах. Для новых районов цены существенно ниже — 30-45 тыс. руб. 1 м2 в год в случае субаренды и 50-70 тыс. руб. при аренде помещения у собственника.
Вне конкуренции остаются арендные ставки для офисных помещений, устанавливаемые по договорам между арендатором и Комитетом по управлению госимуществом Петербурга. В центре города эти ставки составляют 4-5 тыс. руб. за 1 м2 в год в зданиях рядовой застройки и 68-85 тыс. руб. для особняков, находящихся под охраной государства в качестве памятников архитектуры. Но затраты времени и средств, необходимых для получения информации и собственно заключения договора, уже вполне сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.
В целом рынок на рынок офисных помещений Санкт-Петербурга воздействует два фактора. Во-первых, очевидна зависимость ценовой конъюнктуры от перераспределения муниципальной недвижимости в ходе малой приватизации. Аукционный уровень цен для помещений, расположенных в центре, при продаже права аренды сроком на 15 лет составляет в среднем от $200 до $500 за 1 м2. Во-вторых, существенное влияние оказывает расширение сектора специализированных бизнес-центров: в 1994 г. будет введено в строй примерно 10 офисных зданий большой площади, где цены составляют от $200 до $400 за 1 м2 в год, однако бизнес-центры предлагают клиентам вполне приемлемый уровень сервиса и комфорта. Арендные отношения в таких бизнес-центрах юридически защищены, и им удается перехватить наиболее платежеспособных клиентов у посредников.
Развитие ситуации в этом секторе бизнеса зависит и от массы экономических процессов. Благоприятный инвестиционный климат, по мнению специалистов, приведет к увеличению доли продаж помещений в собственность и долгосрочных арендных договоров. Увеличение инвестиционного риска повысит стремление фирм заключать договоры аренды исключительно с собственниками помещений и на короткий срок.
ВИОЛЕТТА Ъ-ТВЕРИТИНА, ДМИТРИЙ Ъ-СИНОЧКИН