частная собственность
Вчера федеральное правительство (см. также материал на стр.5) одобрило разработанный Минэкономразвития законопроект об упрощении условий легализации недвижимого имущества граждан, используемого в качестве жилья и для других бытовых нужд. В случае принятия этого закона жизнь частных владельцев загородной недвижимости несколько упростится. Но ненамного и ненадолго.
Обычно о необходимости надлежащим образом закрепить свои права собственности владельцы дома или дачи вспоминают только тогда, когда собираются их продавать. И тут они попадают в бюрократическую ловушку. Законодательство в России противоречиво и не всегда логично. Любое соприкосновение с госаппаратом означает сложную, длительную и дорогостоящую бюрократическую процедуру, в которой всегда можно найти какое-нибудь нарушение.
Такое положение дел создает условия для бюрократического рэкета. Сначала чиновник находит противоречия в законодательстве, которые толкует в свою пользу. Затем устраивается показательный "наезд" — проверки, административные штрафы. Далее следует предложение воспользоваться услугами специализированной фирмы по ускоренному прохождению регистрации. Сняв сливки с наиболее платежеспособных граждан, бюрократы дают задний ход. Понятно почему. Дачников, у которых не все в порядке с документами, в стране 22 млн, а с учетом членов их семей и все 50 млн. В Подмосковье надлежаще оформлено не более 8% частных землевладений. Если "наехать" на всех, можно нарваться на стихийные бунты такого размаха, что никаких судебных приставов с СОБРом не хватит. Поэтому дыру в законе затыкают "чем-то вроде амнистии", как выражаются в федеральном правительстве.
Для очередной "амнистии" повод нашелся, когда весной этого года в очередном президентском послании Федеральному собранию Владимир Путин декларировал намерение государства упростить порядок признания прав граждан на недвижимое имущество, которое им фактически принадлежит, но надлежащим образом не оформлено. Вчера МЭРТ отчитался об исполнении президентского поручения. Во-первых, предложено следующее: если из документов о землеотводе, принятых до введения в действие Земельного кодекса 2001 года, трудно понять, какой вид имущественных прав на землю возник (собственность, пользование или аренда), будет считаться, что земля передана в собственность. Обнаружив расхождения в документах о землеотводе и кадастровом плане земельного участка, регистрирующий орган руководствуется кадастровыми границами участка, даже если в результате расхождений участок стал больше. Во-вторых, самострой на собственном земельном участке можно узаконить, предъявив до 1 января 2007 года лишь документы, подтверждающие права на земельный участок, и кадастровый план. Орган местного самоуправления в течение месяца обязан выдать акт о принятии постройки в эксплуатацию и градостроительный план участка. В случае если самовольное строительство осуществлялось не собственником участка, он вправе через суд требовать признания права собственности и на строение, заплатив застройщику установленную судом компенсацию.
Предложения МЭРТа встречены участниками рынка загородной недвижимости положительно. Директор по инвестициям риэлтерской компании Route 66 Владимир Журавлев считает, что на рынок коттеджного строительства существенного влияния они не окажут. Сейчас на нем задают тон инвестиционные подразделения банков и крупных риэлтерских компаний, реализующих коттеджные поселки. Правоустанавливающие документы таких предложений обычно проработаны хорошо. Но что касается вторичного рынка, то изменения пойдут ему на пользу. Многие продавцы выходят на вторичный рынок загородной недвижимости с сырыми документами, у них не готовы свидетельства о праве собственности ни на землю, ни на дом. На то, чтобы получить необходимые документы, уходит до полугода. В условиях растущего рынка покупатели были готовы подождать с оформлением. Однако сейчас наблюдается тенденция к стабилизации рынка, и покупатели находят другие предложения, более юридически подготовленные.
Вместе с тем специалисты указывают и на ряд недостатков законопроекта. Глава юридической службы компании МИЭЛЬ Ольга Вагнер отмечает, что из законопроекта не ясно, каким образом будут определяться границы участка, если его кадастровый план не соответствует плану землеотвода либо план землеотвода отсутствует. Предполагается, что в этом случае границы устанавливаются с согласия соседей. Возникает опасность межевых войн между владельцами соседних участков. Кстати, это заметили и на вчерашнем заседании правительства. Премьер Михаил Фрадков попросил разработчика законопроекта замминистра экономического развития и торговли Андрея Шаронова доработать документ таким образом, чтобы "соседи не взялись за вилы".