Цена переуступки

Специальные ипотечные программы от застройщиков выглядели очень удобным инструментом для покупки жилья в новостройке: ставка 0,01% на весь период кредита превращала ежемесячный платеж в посильный. Недостатки этого способа улучшения жилищных условий проявились только в этом году. Заемщики, у которых возникли трудности с обслуживанием кредита на строящееся жилье, не могут продать квартиру по цене покупки и закрыть долг банку. Продать по переуступке такую квартиру можно только с дисконтом до 40% от цены приобретения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На столичном рынке выросло предложение квартир по переуступке: в «Инком-Недвижимости» заметили рост на 20% с начала текущего года.

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» тоже видят рост, но более медленный. Сейчас в старых границах Москвы в продаже 4,7 тыс. квартир по переуступке, это на 11% больше, чем в прошлом году, и около 10–12% от общего объема предложения. На рынке Новой Москвы в реализации по переуступке 6% от всего предложения. Эта доля выросла на 25% по сравнению с прошлым годом.

Продажей по переуступке называется сделка, в ходе которой до сдачи дома в эксплуатацию происходит передача первичных прав на жилплощадь новому владельцу.

По данным «Инком-Недвижимости», доля предложения по переуступке растет за счет лотов, купленных по специальным программам от застройщиков. В прошлом году 70% сделок на рынке строящегося жилья составили продажи с помощью субсидированной ипотеки от девелопера. При оформлении такой ипотеки цена квартиры увеличивалась на 20–30%. «Сегодня покупатели, которым нужно продать квартиру, купленную с привлечением субсидированной ипотеки, из-за того, что стала чрезмерной нагрузка по платежу или изменились жилищные потребности, оказались в трудной ситуации: продать такую квартиру не то что дороже, но даже по рыночной цене невозможно»,— говорится в материалах компании.

Кто кого субсидировал

Субсидированная ипотека — это кредит на покупку недвижимости, в котором застройщик компенсирует покупателю процентную ставку. Чем ниже ставка по кредиту, тем меньше ежемесячный платеж, а значит, привлекательнее условия покупки. Кредитовать приобретение жилья таким образом придумали, чтобы стимулировать продажи апартаментов: на этот сегмент не распространялась программа льготной ипотеки и покупатели не защищены 214-м федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Около двух лет назад субсидированная ипотека появилась на рынке жилой недвижимости. Программы стали актуальными на фоне роста ставок по ипотеке. По оценке директора направления «новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерия Кочеткова, у 92% застройщиков столичного региона были программы субсидированной ипотеки. «Их жилые комплексы строились с привлечением проектного финансирования. Вместе с банком, предоставившим кредит на строительство, застройщики определяли условия и размер ставок субсидированной ипотеки»,— уточняет он. У девелоперов, которые не попали в эту выборку, в продаже были товарные остатки в готовых проектах или проектах высокой степени готовности, которые начинали строиться до того, как стал действовать механизм проектного финансирования.

В рекламных объявлениях застройщиков попадались обещания «0,01% по ипотеке на весь срок кредитования». В некоторых предложениях, чтобы получить такую ставку, был нужен гораздо больший, чем для рыночного ипотечного кредита, первоначальный взнос. Если же сумма первоначального взноса приближалась к привычным 10–30% от стоимости квартиры, ставка могла оказаться повыше, но все равно была ниже рыночной.

Во многих проектах субсидированная ипотека распространялась не на все квартиры. Нередко застройщик включал в пул доступных те, которые трудно продавались на рыночных условиях.

Программы были разными, а главный нюанс субсидированной ипотеки — цена квартиры, которую вписывали в договор,— широко не афишировался. О нем покупатель узнавал после обращения к застройщику. Но для большинства желающих купить квартиру в кредит и рассматривавших банковские ипотечные продукты, препятствием становилась сумма ежемесячного платежа. В субсидированной ипотеке платеж получался на 30–40% ниже, чем по программе льготной ипотеки (данные «Циан.Аналитики»), по сравнению с условиями рыночной ипотеки разрыв получался колоссальным и делал покупку реальной. Поэтому конечная цена квартиры (и общая сумма кредита, соответственно) на 30% выше, чем если приобретать ее в ипотеку на рыночных условиях, смущала не всех покупателей. Кроме того, по ипотеке напрямую от банка тоже существует переплата за счет размера процентной ставки: она может превышать сумму кредита, если он будет погашен в расчетный срок (а не досрочно).

Субсидированная ипотека не понравилась Центральному банку: под такие кредиты банки должны увеличивать резервы. В сочетании с завышенной стоимостью залога, который невозможно будет продать по указанной в договоре стоимости, регулятор оценил условия, как слишком рискованные для банковской системы. В мае ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Чуть раньше, в первом квартале текущего года, девелоперы отказались от «нулевой» ипотеки, повысив ставки по субсидируемым программам (данные «Циан.Аналитики»). В результате средняя ставка по выдаваемым кредитам по итогам первого квартала выросла до 5,7% годовых (против 3,5% в конце 2022 года). «Сегодня массовых предложений с экстремально низкой ставкой 0,01% по ипотеке на весь срок кредитования уже нет. Встречаются предложения под 0,01%, но на период до года, а далее рыночные проценты»,— говорит Валерий Кочетков, добавляя, что если поискать, то можно найти предложения от 3,9% на весь срок кредитования, но с очень длинным сроком. Что доступно далеко не всем заемщикам, так как у банков есть ограничения по возрасту заемщика на момент погашения ипотеки.

Что произошло

Программы субсидированной ипотеки от застройщиков с очень небольшим ежемесячным платежом снизили качество заемщиков. В первом квартале этого года объем просроченной задолженности по ипотекам, выданным на новостройки, вырос на 4,3%. Это максимальный квартальный прирост в 2021–2023 годах, указывают в «Циан.Аналитике».

Единственный способ перестать платить ипотеку, которую трудно обслуживать, это погасить ее. Традиционно для этого продают объект залога, то есть квартиру. Но сейчас из-за роста объема предложения квартир по переуступке продать их практически невозможно. Такие лоты конкурируют как с предложением от застройщика в этом же проекте, так и с прочими новостройками. А доля покупателей, которые готовы на такую сделку, невелика — в «Инком-Недвижимости» ее оценивают в 15%. «Квартира по переуступке попадает в продажу по цене покупки, но в дальнейшем собственник вынужден снижать цену практически на 40%, чтобы привлечь покупателя»,— отмечает Валерий Кочетков. Только скинув накрутку по субсидированной ипотеке и добавив обычный сейчас дисконт в 10%, можно приблизить сумму сделки к рыночным условиям.

Генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова считает, что покупатели готовы рассматривать сделки по переуступке из-за дисконта. Но такую сделку не всегда можно провести. Есть два условия: по договору цессии права требования к застройщику переходят от продавца к покупателю; и продавец передает долг по ипотеке покупателю, который, в свою очередь, становится новым заемщиком банка. «Покупатель, которому будет передан долг по ипотеке, должен соответствовать определенным требованиям банка. Если он соответствует, то ипотеку, выданную первоначальному заемщику, переводят новому по договору цессии. А если ипотека будет на рыночных условиях, заключается новый договор»,— поясняет Наталия Кузнецова. Но не все желающие купить квартиру с дисконтом соответствуют требованиям банка. Кроме того, перевод долга не распространяется на льготные и субсидированные ипотеки. Это значит, что покупатель по переуступке может взять кредит на рыночных условиях, чтобы купить выбранную квартиру.

Продажа квартиры с огромным дисконтом не обязательно поможет рассчитаться с банком: если первоначальный взнос был 10–15%, вырученного от сделки может не хватить. Кроме того, сделка может не состояться из-за отсутствия покупателя. «Действительно заинтересованы в квартирах по переуступке клиенты, располагающие сразу всей суммой покупки. Для них это приоритетный вариант: это в основном инвесторы, которые зарабатывают на перепродаже, покупают жилье в стройке и перепродают после ввода дома в эксплуатацию»,— обращает внимание управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Доля таких покупателей на рынке не превышает 30%, если верить статистике сделок со строящимся жильем.

По словам Руслана Сырцова, большинству покупателей проще воспользоваться льготной ипотекой, предусматривающей комфортные ежемесячные платежи.

Екатерина Геращенко