Развитие цифровых сервисов для удобства и скорости проведения сделок купли-продажи квартир не обошлось без жульнических схем. Как на любом рынке, новые достижения на рынке недвижимости замечают и используют мошенники. Покупателям надо быть очень внимательными, чтобы избежать сделок с лжепродавцами по подложным документам. Оспорить подобные сделки порой можно, а вернуть деньги — нет.
Фото: EyeEm / Getty Images
Фото: EyeEm / Getty Images
По данным исследования Финансового университета при правительстве России, в ходе которого была проанализирована статистика МВД, число преступлений в сфере недвижимости неуклонно росло в 2015–2019 годах. В 2020–2022 годах Министерство внутренних дел подтверждало, что тенденция сохраняется. Мошенники делают упор на сетевую активность. Более 70% жуликов сейчас действуют через интернет. «В области недвижимости доля онлайн-мошенничества чуть меньше, так как до сих пор сохраняется немало очных схем — например, реализация жилья по поддельным документам и сделки, намеренно ущемляющие интересы недееспособных лиц. Но уже порядка половины неправомерных действий в этой сфере совершены с применением цифровых технологий»,— констатирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Опасные QR-коды
Так, в прошлом году в России выросло количество сделок по продаже квартир по доверенности. Они традиционно считаются наиболее рисковыми, но интернет-мошенникам удалось сделать их еще опаснее. «Злоумышленники используют для обмана полезное нововведение Федеральной нотариальной палаты. С 2021 года на всех доверенностях размещается QR-код, который можно проверить на портале ФНП. Преступники научились подделывать документы нового образца»,— рассказывает Надежда Коркка.
Если навести камеру смартфона на QR-код фейковой доверенности, откроется один из многочисленных мошеннических сайтов, которые по оформлению и интерфейсу напоминают портал ФНП. На нем будет сказано, что доверенность настоящая. В результате аферисты по несуществующей доверенности могут продать жертве жилье, принадлежащее другому собственнику, который, вполне возможно, не собирался его продавать.
Вполне вероятно, что подлог не будет обнаружен даже на этапе регистрации сделки. «У управления Росреестра нет полномочий на проведение технико-криминалистической экспертизы. Разумеется, специалисты могут перепроверить любую доверенность через официальный сайт ФНП, но не обязаны этого делать, а фальшивые документы, как правило, визуально ничем не отличаются от настоящих»,— предупреждает госпожа Коркка, подчеркивая, что поэтому у мошенников и сохраняется возможность обмануть покупателей. «Если у сотрудников Росреестра возникнут сомнения в достоверности предоставленных сведений, то они незамедлительно сообщат о выявленных фактах в МВД»,— добавляет она.
Не те нотариусы
Еще один популярный вид сетевого мошенничества также связан с фальшивыми сайтами — подложные страницы записи к нотариусу. Пользователи попадают на них, когда ищут адрес ближайшей нотариальной конторы. Фиктивные сайты выглядят располагающе, содержат информацию о действующих нотариусах. Задача мошенников в этой схеме — уговорить пользователей загрузить на сайт копии паспорта и документов, подтверждающих собственность на жилье. Неловкая ситуация, когда нотариус не ждет визитера, который думает, что записался на оформление документов, это практически не проблема: можно лишиться квартиры. Поэтому записываться к нотариусам через отдельные сайты нельзя. В Москве, например, предварительная онлайн-запись к нотариусам доступна только через специальный раздел на официальном сайте мэра. «Остальные ресурсы, якобы предоставляющие данную услугу, созданы исключительно для хищения персональных данных»,— предупреждает Надежда Коркка.
Берегите подпись
Доступ к документам мошенники могут получить и через аккаунт на госуслугах, своровав электронную подпись жертвы. Воспользовавшись ею, они продают чужую недвижимость, присваивая деньги.
Защититься можно, настроив двухфакторную аутентификацию аккаунта. Она предполагает, что для совершения любых действий нужен подтверждающий СМС-код, который приходит на номер, привязанный к аккаунту.
Если есть подозрения, что подпись похищена или оформлена по подложным документам, ее необходимо аннулировать в удостоверяющем центре (УЦ) и написать заявление в полицию, приложив копии документов из УЦ.
Риэлтор — ненастоящий
Лжериэлторы размещают на маркетплейсах объявления, в которых представляются сотрудниками надежных агентств недвижимости и предлагают свои профессиональные услуги. Чтобы ввести людей в заблуждение, они используют в тексте реальные адреса известных компаний, но для связи оставляют личный номер. Клиентов, которые к ним обращаются, например, с просьбой помочь со сдачей квартиры в аренду, аферисты просят внести предоплату за предстоящую работу. Многие мошенники используют настолько действенные манипулятивные уловки, что даже рассудительные люди теряют бдительность. Получив деньги, они перестают выходить на связь.
У лжепродавцов похожая схема. Они просят клиентов перевести залог через «сервис бронирования от сайта». Таким образом они получают доступ к банковской карте. «Ни на одном сайте объявлений подобные опции не предусмотрены»,— указывает Надежда Коркка. Некоторые «продавцы» настойчиво предлагают перевести деньги через систему быстрых платежей, при этом предварительно пройдя по ссылке и подтвердив данные своей карты. Хотя СБП так не работает — для перевода достаточно номера телефона.
Крупные компании следят за своей репутацией и снимают фейковые объявления через техническую поддержку сайтов объявлений.
По словам управляющего директора сети «Миэль» Александра Москатова, мошенничество на рынке недвижимости — это его давняя головная боль. «Продажи по поддельным доверенностям, безусловно, нам известны. Но до сих пор в зоне повышенного риска — одиноко проживающие собственники: им мошенники звонят, представляясь сотрудником банка, и могут уговорить продать квартиру»,— приводит он пример.
Руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Борзенкова рассказала об участившихся случаях, когда после продажи квартиры продавцы пытаются оспорить сделку. «Кто-то ссылается на участие в спецоперации по поимке преступников и якобы передает деньги правоохранительным органам, кто-то начинает изображать из себя душевнобольного, который якобы не отдает отчет своим действиям. Задача таких мошенников — и квартиру не продать, и деньги получить»,— сетует госпожа Борзенкова. По ее словам, такие продавцы представляют большую опасность для покупателя квартиры. «При расторжении сделки государство не становится на сторону пострадавшего. Назначается выплата через суд — возврат всей суммы, которую в случае расторжения сделки "продавец" будет выплачивать десятилетиями»,— предупреждает она.
Как спасти квартиру или деньги
Партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин предупреждает: мошеннические схемы опасны из-за необратимых финансовых и имущественных потерь. «Сделки с недвижимостью — удобная сфера обогащения за чужой счет. В первую очередь потому, что для ее участников это единичная ситуация, в которой раньше они не оказывались. Мошенники пользуются этим для манипуляций»,— объясняет юрист.
В ситуациях с лжериэлторами и лжепродавцами главная опасность в том, что полученные обманным путем деньги можно очень быстро спрятать, переведя на иные счета. «Вероятность их вернуть очень мала. При этом ответственной за причиненный ущерб нельзя признать торговую площадку, так как мошенничества, как правило, совершаются за ее пределами — скажем, в мессенджере»,— говорит господин Малинин.
Если все зашло еще дальше и квартиру продали без ведома реального собственника, похитив электронную подпись или по подложной доверенности, предстоит длительное судебное разбирательство.
«Сменить собственника недвижимости не так просто, а объект нельзя спрятать. Законодательство предусматривает ряд способов защиты прав добросовестного собственника — например, оспаривание сделки, истребование имущества из чужого незаконного владения, расторжение договора и возвращение всего полученного по сделке»,— резюмирует юрист, подчеркивая, что избежать ошибок можно, обратившись только к проверенному специалисту.