Центробанк озвучил параметры ограничения дешевой ипотеки. Регулятор ранее объявил, что готов на законодательном уровне запретить застройщикам предлагать жилищные кредиты по низким ставкам в районе 0-1%. Теперь регулятор планирует повысить уровень резервирования для банков по таким займам до 30-50%. Это должно заставить девелоперов пересмотреть условия по предложениям и довести их до среднерыночных значений. ЦБ заявляет, что по таким кредитам недвижимость стоит на 20-30% дороже, и там видят риск возникновения пузыря из-за качества заемщиков.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Однако даже такие меры вряд ли серьезно скажутся на рынке, считает директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев: «То, что застройщики давали ипотеку под недопустимо низкий процент, было очень безответственно с их стороны, но еще более безответственно со стороны людей, которые этим предложением воспользовались. Они за привлекательной ставкой не увидели, что объекты предлагаются по существенно завышенной стоимости — на 10-15% и даже 20%.
То есть недополученный процент с кредита застройщики получали, скажем так, в момент продажи этого жилья за счет цены, которая выше рыночной. Я могу сказать по нашей статистике, что к нам обращаются люди, которые на все это повелись — взяли такого рода недвижимость и теперь понимают, что по разным причинам не могут платить даже низкий процент.
Получается, то, что им сейчас принадлежит, стоит дешевле их обязательств перед банками. Подобные ситуации у нас возникали только в 2008 и 2013 годах, когда у людей с валютной ипотекой остаток ссудной задолженности был значительно больше стоимости их жилья. Предыдущие инициативы Центробанка после 24 февраля 2022 года на рынок недвижимости никаким образом не повлияли, и нынешняя тоже не повлияет».
Дешевая ипотека помогала девелоперам поддерживать спрос, и если сейчас будут введены повышенные нормы резервирования, то, по прогнозам аналитиков, количество сделок на рынке сократится на 15-20%. В таком случае застройщикам придется снижать цены на квартиры, говорит гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько:
«Для застройщиков было важно введение субсидируемых программ, поскольку это позволяло ценам не снижаться. Сейчас сложно предугадать, что будет. Если спрос на "первичку" действительно упадет, то разница между ставками по ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынках станет меньше. Это повлияет на то, что часть спроса перетечет на "вторичку", что дополнительно усугубит ситуацию для девелопера.
Единственным вариантом может остаться прямое снижение цен. Если в 2022 году они в основном не падали, то теперь как минимум затормозится рост. В некоторых случаях к концу 2023-го, думаю, мы сможем увидеть снижение стоимости. То есть каких-то других маневров остается не так много, хотя вполне возможно, что придумают иные схемы, как сделать покупку более привлекательной для клиентов. Но мы видим, что и органы государственной власти тоже достаточно быстро реагируют на все нововведения».
Как сообщают СМИ, в последние месяцы — после критики ЦБ из-за дешевых кредитов — застройщики начали предлагать новые программы с подобными характеристиками, например, «Ипотечные каникулы», «Ипотека в рассрочку» или «Ипотека за 1 руб.» По таким условиям чаще всего кредит делят на две части: основную, которая выдается после сдачи дома в эксплуатацию, и символическую, которая оформляется в процессе стройки.
Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".