С начала 2023 года в информационную повестку вернулся термин «ипотечный пузырь»: о риске его возникновения заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также агентства АКРА и НРА. Популярность этому термину вернула рекордно высокая доля ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости — 82%. Тем не менее генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько считает, что вероятность образования ипотечного пузыря невелика.
Илья Володько
Фото: предоставлено автором
Илья Володько
Фото: предоставлено автором
«Предпосылки формирования ипотечного пузыря появились еще в пандемийный 2020 год. Государство опасалось, что из-за локдауна и резкого снижения доходов населения спрос на недвижимость упадет, и строительная индустрия, как один из локомотивов экономики, окажется в кризисе. Это бы вызвало проблемы и в других отраслях, спровоцировав эффект домино. Поэтому было принято решение поддержать рынок через запуск программы льготного ипотечного кредитования.
Однако достаточно быстро локдаун был отменен, а падение занятости и доходов населения оказались не такими значительными. Первичный страх и неуверенность в будущем прошли, и большое число покупателей решило воспользоваться удачной возможностью приобрести квартиру по сниженным ипотечным ставкам. Было достигнуто максимальное значение объемов выдачи ипотеки за всю российскую историю. Это спровоцировало значительный рост цен на недвижимость со стороны девелоперов. Уже сам по себе этот факт вызвал постепенное сокращение спроса на жилье. Сыграли роль и исчерпание ранее неудовлетворенного спроса, ухудшившаяся к тому времени макроэкономическая обстановка, высокая инфляция на фоне более низкого темпа роста доходов населения.
В итоге к тому времени, когда строительная отрасль запустила ряд новых проектов в качестве реакции на растущий спрос, сами потребители уже охладели к рынку недвижимости. Такая ситуация не является критичной, и отрасль в течение небольшого времени могла бы прийти в равновесие. Однако застройщики, желая сохранить и высокие цены, и спрос на квартиры, запустили ряд программ, которые позволили получить покупателям более выгодные условия покупки. Это, в частности, субсидирование ставки ипотеки за счет застройщика (часто до 0,01% или 1%), снижение объема первоначального взноса (часто до 0), включение в стоимость квартиры ремонта и отделки. Здесь и кроется потенциальная опасность образования ипотечного пузыря. Когда рынок растет не за счет органических факторов, а за счет привлечения менее платежеспособных групп клиентов (у них нет первоначального взноса или необходимы меньшие суммы ежемесячных платежей), в будущем есть опасность роста просроченной задолженности. Это также может вызвать кризис и последующий обвал рынка недвижимости, в том числе и цен на нее.
Вместе с тем вероятность образования ипотечного пузыря сегодня можно оценить как низкую. Центральный банк и правительство РФ четко обозначили курс на сокращение застройщиками и банками программ субсидированной ипотеки. Покупатели не должны вводиться в заблуждение относительно реальных выгод той или иной программы. Ставка по льготной государственной программе выросла до 8% и более приблизилась к рыночным значениям, ее действие должно окончиться в середине 2024 года. Таким образом, с помощью данных своевременных действий удалось, с одной стороны, избежать резкого изменения "правил игры", с другой стороны, взять курс на движение к естественным рыночным механизмам, что позволит купировать потенциальный "пузырь" еще в самом начале».
Читайте нас в Telegram 