На прошлой неделе группа недвижимости Ъ совместно с петербургскими фирмами "Дом Плюс", "Интероксидентал", "Норт", УКВ, РОСТ, РОССТРО, САВВА-СПб провела мини-исследование ценовой ситуации на вторичном рынке квартир в Санкт-Петербурге. Были проанализированы цены предложений на квартиры и результаты реальных сделок. Выяснилась довольно интересная ситуация: цены предложения были ниже реальных цен. Это обстоятельство, считают эксперты, наглядно показывает, что, несмотря на летнюю стабилизацию цен, общая тенденция к подорожанию жилья сохраняется. Просто летом темпы роста цен по сравнению с другими сезонами уменьшились. Необходимо отметить, что такое положение вещей более характерно для центральных и престижных районов.
В целом же по городу цена предложения превышает цену спроса на 8,5%. Однако это соотношение сильно изменяется в зависимости от района. Так, по центральным районам (Дзержинский, Куйбышевский, Октябрьский, Смольнинский, Василеостровский, Ленинский) спрос даже выше средней цены предложения — на 2,8%. По данным фирм-риэлтеров за последний месяц средняя цена спроса составляет $418,9 в расчете на 1 м2 общей площади квартир. А в каталогах фирм квартиры в центре города предлагаются в среднем по $407,5 за 1 м2. Это свидетельствует о том, что повышенный интерес покупатели проявляют к квартирам, имеющим полный набор качественных показателей: дом дореволюционной постройки, сохранившаяся планировка, вид на воду, соборы. По остальным районам явно прослеживается следующая тенденция: чем меньше котируется район, тем больше разница между ценами спроса и предложения. Причем большая часть квартир предлагается по ценам, значительно превышающим верхнюю планку спроса. Так, по новостройкам цена предложения завышена на 7,7%. А дифференциация цен по промышленным и удаленным от центра районам будет выглядеть следующим образом: цена спроса здесь ниже цены предложения на 9,3%. На окраинах города разница между предложением и спросом несколько меньше — 7,2%. В среднем по городским окраинам соотношение цен спроса и предложения составляет $323,4/$349,9 (за 1 м2). Более дифференцированная картина цен, сложившихся на вторичном рынке продажи квартир в зависимости от качества строений, представлена в таблице.
Риэлтеры подключились к продаже незавершенки
В столице, так же как и в Санкт-Петербурге, высок спрос на комфортабельное жилье, которого, к великому огорчению покупателей, строится слишком мало. Речь идет о фешенебельных квартирах, расположенных в центре города, с современной планировкой, двумя санузлами, большой площадью помещений и современными отделочными материалами. Квартиры в таких престижных домах из-за высокого спроса на них продаются уже недостроенными. Одним из примеров этого являются квартиры в недостроенном доме на Ленинградском проспекте, регулярно продаваемые на торгах муниципального жилья. В среднем цена на них довольно стабильна и колеблется в пределах от 1,3 до 1,6 млн руб. за 1 м2 общей площади.
Другим примером может служить начавшаяся распродажа недостроенных квартир в 12-этажном доме высшей категории, расположенном в районе станции метро "Новослободская". Как сообщили специалисты российско-американского агентства "Экспресс" (тел. (095) 271-94-43), проводящего распродажу, недавно ими был заключен договор с фирмой-застройщиком на реализацию пакета из 17 квартир улучшенной планировки. В пакет входит 7 двухкомнатных (общ. пл. 68 м2), 8 трехкомнатных (общ. пл. 91 м2) и 2 четырехкомнатные (общ. пл. 105 м2) квартиры по ценам из расчета $ 1,5 тыс. за 1 м2 общей площади.
Специалисты агентства отмечают, что наибольший спрос на подобное жилье наблюдается со стороны периферийных покупателей, а также московских банков и инвестиционных компаний. Для последних покупка жилья за рубли с последующей продажей за валюту — вполне реальный способ "отмыть" рублевые средства. Для периферийных покупателей и состоятельных москвичей немаловажен тот факт, что по проекту рядом с жилым домом, в котором расположены продаваемые квартиры, будет построен офисный корпус. Ведь это позволит арендовать офисные площади для своей фирмы практически рядом с домом.
Покупать квартиры на этапе строительства выгодно еще и потому, что, по договору с фирмой-застройщиком, покупатель может подключиться к строительству на этапе отделочных работ и по желанию выбрать отделочный материал интерьера и сантехнику. Такая возможность дает немалые выгоды. Ведь в случае покупки уже готовой квартиры даже в новом доме (не говоря уже о старых постройках) будущий жилец, как правило, делает ремонт. По оценкам специалистов агентства "Экспресс", стоимость такого ремонта составляет порядка $10-20 тыс., а срок вселения задерживается еще на полгода.
И еще одна из новостей прошедшей недели. В Москве возобновилась продажа объектов незавершенного строительства, приостановленная в феврале этого года Фондом имущества Москвы. Об этом рассказали специалисты фирмы МГК. Им удалось заключить договор о реализации московской незавершенки и с городским Фондом имущества, и с Москомимуществом. Согласно этому договору, после проведения конкурса Фонд имущества подпишет с покупателями договоры купли-продажи, а после ввода объекта в эксплуатацию Москомимуществом будет выдано свидетельство о собственности. Описание четырех объектов, которые фирма МГК подготовила для первого конкурса, который состоится 14 сентября, представлено в таблице.
Президент отправил "Основы земельного законодательства" на доработку
На рынке земельных участков за прошедшую неделю не наблюдалось сколько-нибудь заметных событий. Торговля землей проходит вяло, что наблюдатели связывают в первую очередь с отсутствием механизма купли-продажи земли. Риэлтеры же не оставляют надежды на изменение ситуации и уповают на принятие властями более прогрессивных законов. Однако на этой неделе произошло довольно печальное событие: президент не подписал и отправил на доработку "Основы земельного законодательства", огорчив тем самым не только риэлтеров, но и всех предпринимателей.
Группа недвижимости решила проанализировать причины, которые могли вызвать негативную оценку документа президентской командой. Прежде всего, считают наблюдатели, сыграли свою роль политические мотивы, ведь в Основах дается огромная власть Советам.
В парламенте же, судя по реакции депутатов, Основы не вызвали особого интереса. В кулуарах Верховного Совета бытует устойчивое мнение о том, что работа над этим законом была нужна лишь для того, чтобы президентская команда не перетянула на свою сторону специалистов для разработки новой Конституции, да и просто для всеобщей занятости работников комиссий ВС. С другой стороны, этот документ разрабатывался в соответствии с Федеративным договором и дает большую власть в формировании земельных отношений "на местах". Так, например, в статье 4 "Основ земельного законодательства" предусматривается, что "республики в составе РФ, края, области, автономные области, автономные округа, города Москва и Санкт-Петербург сами устанавливают конкретные формы собственности на землю в пределах своей территории". По мнению экспертов, в случае принятия закона это могло бы привести к быстрому развитию некоторых наиболее прогрессивных регионов России.
По своей структуре Основы повторяют существующий Земельный Кодекс. Основные отличия этого законопроекта от кодекса носят содержательный характер, причем адаптированы к последней редакции Конституции. Так, в Основах расширяются права юридических лиц, декларированные в Конституции: они будут иметь право приобретать земельные участки в собственность. Раньше это могло происходить только при приватизации объектов, находящихся на данном земельном участке. Безусловно, это приведет к оживлению инвестиционного климата, а также к бурному развитию коммерческого строительства. Если девелоперов и других инвесторов что-либо и сдерживает, то только вопрос юридической собственности на землю. Сейчас же, например, в Москве землю для коммерческих целей можно приобрести только на правах аренды. Да и то только с аукционов, которые Московский земельный комитет проводит далеко не часто. Что же касается аренды, то и здесь произошли кардинальные изменения. В законе предусмотрено увеличение максимального срока аренды до 99 лет. Этот срок принят под настойчивым давлением девелоперов, которых при отсутствии собственности юридических лиц на землю существующий срок аренды до 49 лет не устраивал. Скорее всего этот пункт останется в новой редакции закона. Подобный срок экспертами оценивается как вполне приемлемый для долгосрочных инвестиций, поскольку предпринимателям будет более выгодно брать землю на столь продолжительный срок, хотя бы потому, что это дешевле, чем купить землю в собственность. Это подтверждено и мировой практикой. Выбор местными властями аренды ни в коей мере не будет противоречить институту ипотеки и залога земель. Статья 13 Основ предусматривает для граждан и юридических лиц возможность закладывать в банке право аренды, если оно куплено арендатором.
Еще одним положительным моментом, внесенным в законопроект, является то, что в Основах вводится и раскрывается такое понятие, как муниципальная собственность на землю. Разделение земель на муниципальные и федеральные опять же вполне соответствует мировой практике. Это очень важный момент в формировании земельных отношений и земельного рынка. Муниципальная собственность на землю позволит властям более гибко решать местные проблемы. Город, покупая землю у собственников, сможет расширять свои территории и регулировать налоговую политику. Местные администрации в этом случае будут определять реальную рыночную стоимость городской земли. Ранее в Земельном Кодексе городские земли по стоимости практически приравнивались к сельскохозяйственным. Эта ситуация объяснялась тем, что кодекс готовили специалисты-аграрии, которые отдали приоритет землям сельскохозяйственного назначения. Однако принятие этого закона должно привести к сложному и длительному процессу разграничения федеральной и муниципальной собственности на землю: в США, например, он занял 7 лет.
С другой стороны, различные системы местных земельных отношений (они могут возникнуть по ст. 4), которые могут приниматься 88 субъектами федерации, приведут к тому, что предпринимателям будет крайне сложно ориентироваться в отличиях земельно-правовых норм в разных регионах России. Кроме того, некоторые статьи состоят из пространных и малопонятных тезисов. Например, в статье 129 на граждан, юридических лиц и должностных лиц накладывается штраф за засорение сельскохозяйственных угодий сорняками, при этом не указывается, за какое количество сорняков будут производиться взыскания, а также как будет вестись их подсчет.
ВИОЛЕТТА Ъ-ТВЕРИТИНА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ