председатель правления "ПИК-Холдинга"
"Самое правильное — перенести дату вступления закона в силу"
— Какова реакция застройщиков на новый закон "Об участниках долевого строительства"?
— Когда все прочитали закон в первый раз и оправились от шока, то стали думать, как можно, не нарушая закона, действовать в обход него. Есть путь обхода этого закона, но не хотелось бы этого делать. Мы заинтересованы в игре по правилам, по писаным правилам. Приветствуем сам факт наличия федерального закона прямого действия, регулирующего нашу деятельность. Но та редакция, которая появилась и вступит в силу 1 апреля, вызывает большую тревогу. Сейчас мы общаемся с разработчиками закона, готовим поправки к нему. Но самое правильное, по нашему мнению, перенести дату его вступления в силу.
— Почему?— Потому что действие этого закона приведет к росту цен на недвижимость. Во-первых, появился дополнительно НДС для физических лиц в размере 18%. Дело в том, что теперь закон определяет форму договора долевого участия в строительстве как договор строительного подряда. А по закону такие договоры предусматривают уплату НДС. Кроме того, законодательно нам предоставляется некий выбор: или привлекать только деньги физических лиц, или пользоваться только банковскими кредитами.
— Это прописано в законе?— Нет. Это следует из совокупности некоторых статей закона, например, 13 и 15. В них говорится, что если застройщик одновременно привлекает средства граждан и берет кредит в банке, банк будет нести солидарную ответственность с этим застройщиком по обязательствам перед физическими лицами. Конечно, банкам это неинтересно. Это ненормально. На сегодня никакому банку не нужно нести ответственность за застройщиков или совместно с ними. Поэтому либо банки не будут теперь кредитовать застройщиков, либо будут значительно повышать проценты по кредиту.
— Согласны ли вы с новой формой раскрытия информации застройщиками?— В законе есть интересная фраза о том, что застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу интересующую его информацию: учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации, годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета распределения прибыли и убытков за три последних года и т. д. Обратите внимание, любому лицу. Это нонсенс.
— Но у банков же ежеквартальные отчеты в открытом доступе.— Да. Но нынешняя банковская система — сбалансированная. А новым законом о долевом строительстве создается несбалансированная система. Законодатель, исходя из тезиса, что физическое лицо — это априори слабая сторона экономических отношений, очень сильно защищает его. В результате у застройщиков возник новый риск — возможность появления недобросовестных участников долевого строительства.
— Каким образом?— Новый закон дает дольщику возможность шантажировать застройщика обращением взыскания и подачей искового заявления в суд, например, в случае срыва сроков сдачи объекта. Скажем, договором определен срок выполнения обязательств застройщика, причем он не зависит от действий третьих лиц, которых застройщик не может контролировать. Что-то просрочено. Дом готов, а формально документ какой-то не подписан, нарушен срок договора. Вот тут дольщик может подать исковое заявление в суд. А теперь каждый день просрочки повлечет за собой очень жесткие финансовые санкции. Чтобы избежать их, застройщики будут завышать сроки исполнения по инвестиционным договорам.
— Есть ли такие положения в законе, с которыми вы абсолютно согласны?— Конечно, есть. Это проектная декларация — один из способов повышения прозрачности системы. Этот документ застройщик обязан предоставлять своим клиентам для ознакомления с будущем объектом. Ранее такая норма отсутствовала. Также упорядочивается режим рекламы: теперь она разрешается только с момента получения разрешения на строительство. Психологически эта норма очень комфортна и действенна для клиента. Это означает, что если появилась реклама, то пройдены все этапы получения документации. И еще одна сильная новация — государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. Сейчас регистрация носит добровольный характер, а вводится обязательная.
— Что для застройщиков означает появление государственного регулятора?— Действительно, согласно закону, с 1 апреля появляется некий отдельный орган, который будет регулировать деятельность застройщика. То, что такой орган появится, не вызывает никакого сомнения. По логике вещей им должна быть ФСФР. Но потребуется определенное время, чтобы ей подготовиться к такого рода деятельности,— полгода, год, но не две недели, которые остались до вступления в силу закона. Более того, регулятор совместно с Минфином будет устанавливать правила бухучета и отчетности, осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком средств. Причем указаний, какие именно формы отчетности будут затребованы и каким образом регулятор будет следить за целевым использованием средств, нет. Это и пугает.