В условиях подорожания материалов и строительных работ потенциальные арендаторы бизнес-центров Москвы стали чаще искать помещения с готовым ремонтом. Однако для девелоперов предлагать площади с отделкой стало, наоборот, невыгодно: за последний год себестоимость ремонта увеличилась на 30%, гораздо быстрее, чем цена аренды. Повысить ставки владельцам бизнес-центров не позволяет растущая доля свободных площадей. При таком раскладе, предупреждают эксперты, инвестиции в этот сегмент недвижимости могут оказаться невыгодными.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
В первом полугодии средняя себестоимость внутренней отделки и инженерного оснащения офисных помещений (fit out) выросла на 30% год к году, подсчитали в Nikoliers. Рост себестоимости достиг пиковых значений весной: тогда затраты на fit out подскочили на 50% год к году, добавляют в Pridex.
По данным Nikoliers, стандартная отделка подорожала на 32%, до 70 тыс. руб. за 1 кв. м, работы в объектах бизнес-класса — на 31%, до 105 тыс. руб., в премиальных офисных комплексах — на 28%, до 163 тыс. руб.
Стоимость внутренней отделки складывается из общестроительных работ, на которые приходится до 38% сметы, электрических, слаботочных и механических систем, расходов на управление проектов и иных затрат. В Nikoliers уточняют, что в цену fit out не входит отдельно стоящая мебель, которая обычно прибавляет к бюджету ремонта до 40%.
К росту стоимости fit out привели сложность приобретения материалов, приостановка импорта и производств, рост стоимости логистики, поясняет региональный директор департамента управления строительными проектами Nikoliers Игорь Темнышев. Отдельные позиции, например древесина, прибавили в цене до 80%, добавляет гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман.
Кроме того, сейчас внутренний рынок труда не может покрыть все потребности стройиндустрии, в результате чего сегмент оказался сильно зависим от иностранной рабочей силы, отмечает господин Темнышев.
Основное удорожание пришлось на IT-оборудование, которое выросло в цене в несколько раз, отмечает директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов.
За последние четыре года доля затрат на интеграцию «умного офиса» в структуре проектов выросла с 4% до 20%, говорит коммерческий директор Pridex Александр Алейников. Если замена отделочных материалов достаточно легка, то замена аналогами технического оборудования существенно затруднена, а по ряду позиций IT-инфраструктуры для бизнес-центров аналогов и вовсе нет, добавляет господин Баранов.
Но отказаться от строительства объектов с готовой отделкой девелоперы офисов не могут. Помещения «в бетоне» практически никто из арендаторов не рассматривает, напоминает гендиректор Remain Дмитрий Клапша. Офисные площади без отделки fit out стали менее привлекательными для арендаторов из-за ограниченности в выборе ассортимента сырья и мебели, а также роста цен, отмечает Игорь Темнышев.
По данным Nikoliers, на офисном рынке Москвы 30% офисных помещений представлено в shell & core (черновая отделка) и около 70% — с готовым ремонтом. Понимая, что период экспонирования готовых объектов будет меньше, девелоперы, специализирующиеся на их продаже, стали прорабатывать опцию ремонта от застройщика, говорит управляющий партнер Stone Hedge Анастасия Малкова.
В результате строительство и оснащение бизнес-центров существенно выросли в цене, но ставки для арендаторов готовых помещений почти не изменились, отмечает Сергей Баранов.
По данным Knight Frank, в июне 2022 года ставки в бизнес-центрах класса А в Москве выросли всего на 11% по сравнению с декабрем 2020 года, до 34,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Господин Баранов считает, что собственники попытаются поднять ставки на аренду готовых помещений, но рынок вряд ли позволит это сделать. С конца 2021 года по июнь 2022 года вакантность выросла с 9,5% до 11,5%, отмечают в Knight Frank. В IBC Real Estate ожидают, что к концу года 18–20% премиальных офисов столицы будет пустовать. В итоге, не исключает Сергей Баранов, офисная недвижимость и вовсе перестанет быть инвестиционным инструментом.