На рынках коммерческой недвижимости кризисное затишье: снизившаяся посещаемость торгцентров стабилизировалась на достигнутых значениях. Перспектив ее восстановления пока нет. Активность потенциальных арендаторов сдерживают рост затрат и общее снижение спроса, открываться продолжают в основном бюджетные заведения общепита, табачные магазины и минимаркеты. На офисном рынке арендаторы сосредоточились на ожидании скидок, но предоставлять их многие собственники пока не готовы.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает посещаемость на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы на 21-й неделе года (23–29 мая) оказался на 15% ниже показателя за аналогичный период 2021-го, в Санкт-Петербурге — на 11%. Отставание от докризисного 2019 года составило 25% и 24% соответственно. Фактически в мае посещаемость стабилизировалась и колеблется в узком коридоре значений, констатирует руководитель направления исследований и консалтинга компании Focus Technologies Михаил Васильев.
Эксперт не исключает, что летом, в низкий сезон, отставание посещаемости от прошлых лет сократится, но фундаментальных факторов для изменения ситуации он пока не видит.
«Стало меньше магазинов, у людей снизилась мотивация ходить в торгцентры»,— говорит он.
Найти новых арендаторов торгцентрам сейчас непросто: партнер Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова считает, что большинство ритейлеров инвестировать в открытия пока не готовы, активность сохраняют в основном российские сети, сделавшие ставку на агрессивное развитие. Но эти игроки, по словам директора департамента торговой недвижимости Accent Capital Светланы Кузьминой, при текущей конъюнктуре готовы занимать только лучшие помещения. Одновременно, отмечает она, многие сети сейчас вынуждены оптимизировать свои магазины из-за общего снижения спроса.
Но формально роста вакантности пока не происходит, действующие договора с закрывшимися магазинами сохраняются. Госпожа Антонова не исключает, что существенный рост показателя отложится до 2023 года — тогда пустовать официально, возможно, будут 18–20% торговых площадей Москвы. Одновременно на рынке начнут снижаться арендные ставки, предполагает эксперт. Хотя заместитель руководителя направления «Торговые центры» компании «Магазин магазинов» Александра Ромашина объясняет, что фактически для многих операторов платежи уже снизились: сети столкнулись с удорожанием логистики и необходимостью снижения доли арендных платежей в обороте. Госпожа Кузьмина соглашается, что падение трафика и товарооборотов в целом приводит к снижению стоимости аренды.
На улицах остались рестораны
В сегменте стрит-ритейла сохраняется активность операторов общественного питания: с заведениями стритфуда, по словам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, в марте—мае было заключено 22% от общего объема сделок компании в Москве. «Уход крупных игроков с рынка в марте этого года дал им мощное преимущество для развития своего присутствия на московских улицах»,— говорит она. Еще 15% сделок, по словам госпожи Буренко, пришлось на табачные магазины, 11% у минимаркетов и формата «кофе с собой».
Такую картину эксперт называет ожидаемой: в любой нестабильной ситуации на первые места выходят небольшие форматы, ориентированные на повседневный спрос.
Директор департамента исследований рынка Maris Алена Волобуева говорит, что в Санкт-Петербурге на долю заведений общепита сейчас приходится более половины сделок по аренде помещений стрит-ритейла, в то время как магазины товаров для животных и предприятия бьюти-индустрии практически приостановили развитие. В целом спрос на площади со стороны арендаторов в апреле—мае, по ее словам, сократился более чем в два раза.
Руководитель направления стрит-ритейла CORE.XP Юлия Назарова соглашается, что большинство заявок на подбор помещений сформировано заведениями общепита и несетевыми ритейлерами.
Существенного увеличения активности потенциальных арендаторов консультанты не ждут, но отмечают, что стоимость экспозиции помещений на центральных улицах Москвы остается на прежнем уровне. «Арендные ставки отреагируют на кризисные изменения позднее»,— говорит госпожа Назарова. Ирина Буренко добавляет, что речи сейчас не идет и о предоставлении массовых дисконтов по существующим договорам: в марте—мае с такой просьбой обратились 8% арендаторов, скидки были оформлены через дополнительные соглашения на три–шесть месяцев.
Бизнес не спешит в офисы
На офисном рынке основной рост вакантности в Москве пришелся на сегмент субаренды: объем такого предложения, по словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, за год увеличился в пять раз. Эксперт не исключает, что уровень вакантности в дальнейшем поднимается до 14–15%, но говорить об этом можно будет, лишь когда решившие освободить помещения компании урегулируют формальности и передадут офисы владельцам. Тогда же, по мнению консультантов, можно будет говорить и о снижении средних ставок. Сейчас потенциальные арендаторы на офисном рынке Москвы, по словам госпожи Зиминой, ведут себя сдержанно.
«Активны либо небольшие клиенты, заключающие недолгосрочные договоры на помещения менее 1,5 тыс. кв. м, либо крупные клиенты, которые раньше не имели такого выбора площадей с отделкой»,— поясняет она.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Регина Волошенко говорит о восстановлении офисного рынка Санкт-Петербурга после мартовского затишья и о постепенном росте спроса. Заместитель директора департамента услуг для арендаторов Nikoliers Виктория Горячева добавляет, что активнее всего помещения для переезда сейчас ищут предприятия нефтегазового сектора, госструктуры, IT-компании. Суммарно в городе, по ее словам, существуют около 100 тыс. кв. м свободных площадей в качественных зданиях класса В+, 60% этого объема уже рассматривается.
Регина Волошенко говорит, что большой объем меблированных свободных офисов сейчас сформирован в Московском районе города: на рынок выходят целые офисные блоки площадью 6–10 тыс. кв. м, которые освобождают уходящие IT-компании.
Но, несмотря на кратный рост вакантности в отдельных локациях, снижать цены собственники пока не готовы. Такая политика идет вразрез с ожиданиями потенциальных арендаторов, которые, по словам госпожи Волошенко, рассчитывают снять готовый офис с дисконтом.