|
Ипотекозависимость |
Еще три года назад с ипотекой были знакомы не понаслышке очень немногие. Банки, которые предлагали в то время кредиты на покупку жилья, в основном работали по программе банка "Дельтакредит", принадлежащего американскому фонду, и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). При этом "Дельтакредит" специализировался на валютных кредитах, а АИЖК — на рублевых. О собственных программах заявляли только пять банков.
В последнее время "Дельтакредит" стал менять стандарты и стратегию работы. "Раньше мы кредитовали банки, которые потом использовали эти средства, выдавая кредиты. Сейчас мы переходим на более классический метод работы, выкупая у банков сформированные по нашим стандартам закладные",— говорит главный управляющий директор банка Игорь Кузин. По мнению игроков ипотечного рынка, изменения в работе "Дельтакредита" гораздо серьезнее — он ужесточил стандарты настолько, что работать по его продукту стало тяжело. Наталья Пастухова, вице-президент Европейского трастового банка: "Наш банк продолжает сотрудничество с 'Дельтакредитом', несмотря на то что условия партнерства стали более жесткими и менее доходными для банков-партнеров". Изменилась и информационная политика "Дельтакредита" — узнать, где можно взять кредит по стандартам банка, не удалось даже у его руководства, тогда как раньше познакомиться с участниками программ "Дельтакредита" можно было даже на его сайте. Перечень партнеров, работающих с банком, теперь закрытая информация; руководство банка говорит о дистрибутивной сети, сведения о которой распространять, с их точки зрения, нецелесообразно.
Другими словами, один из первооткрывателей ипотеки в России стал рассматривать своих контрагентов в той или иной степени как конкурентов. Стоит отметить, что сегодня уже около 30 универсальных банков занимаются ипотекой по собственным программам. Более того, в России уже работают специализированные ипотечные банки без участия иностранного капитала — банк "Московское ипотечное агентство" (МИА) и Городской ипотечный банк.
"Думаю, в России в самое ближайшее время начнется активный передел этого рынка, даже несмотря на его миниатюрность",— считает член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко. По мнению вице-президента Абсолют банка Олега Дмитриенко, ипотека является инструментом долгосрочного размещения капитала, позволяющим банку получать стабильный доход. Благодаря огромному спросу и ставкам, которые на Западе постеснялись бы предложить и по сверхкороткому и рискованному кредиту, она является перспективным направлением банковского бизнеса.
Правда, прибыльным, по мнению банкиров, оно может стать лишь при определенных условиях. Как показывает мировая практика, отмечает президент Национальной ипотечной компании (принадлежит Национальному резервному банку) Елена Клепикова, жилищное ипотечное кредитование относится к тому виду кредитных операций, которые становятся действительно эффективными только при очень больших объемах. "Конкретные же размеры минимального кредитного портфеля, при которых эти операции могут стать условно эффективными, зависят слишком от большого числа факторов",— говорит Елена Клепикова. Однако, по мнению Александра Колошенко, "при наличии необходимой линии по долгосрочному финансированию даже кредитный портфель в $500 тыс. может быть весьма прибыльным".
При этом, как полагает Игорь Кузин, рост ипотечного портфеля в России обеспечить достаточно легко. "Очень важно правильно управлять растущим бизнесом. Например, АИЖК, сформировав спрос, не сумело обеспечить необходимую сумму для выкупа этих кредитов. Наш банк следит за тем, чтобы темпы привлечения средств соответствовали темпам выдачи кредитов",— говорит он. И несмотря на то что доходность по ипотечным операциям зачастую невысока по сравнению с другими кредитными продуктами, ипотека, считает Наталья Пастухова, вполне самостоятельный и самодостаточный бизнес: "Большие объемы рынка ипотечных кредитов и стабильный спрос на жилье делают этот вид кредитования достаточно прибыльным при условии, что стоимость ресурсов, операционные издержки, а также различные риски минимизированы".
По данным "Денег", ипотечный кредитный портфель Сбербанка составляет $600 млн. "Дельтакредит" выдал ипотечных кредитов на $130 млн, Внешторгбанк — порядка $70 млн, МИА — более $60 млн, Райффайзенбанк Австрия — около $55 млн. У Национального резервного банка, недавно создавшего Национальную ипотечную компанию, Абсолют-банка, банка "Первое ОВК", Собинбанка и Городского ипотечного банка объем выданных ипотечных кредитов составляет $10-12 млн у каждого.
Кроме прямой прибыли у ипотеки есть и другое важное для банков достоинство. Ипотечный кредит надежно привязывает к банку клиента, которому, кроме собственно кредита, требуются разнообразные банковские услуги и платежеспособность которого банку хорошо известна. "Мы понимаем, что, получив однажды кредит на одну из самых важных покупок в жизни — квартиру, клиент, скорее всего, останется обслуживаться в банке на долгие годы и после того, как кредит будет погашен",— говорит зампред правления банка "Союз" Екатерина Демыгина. "Выдавать ипотечные кредиты сегодня модно. И, возможно, для некоторых банков ипотека является методом завлечения клиентов на другие банковские продукты",— считает директор центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК" Янис Канестри.
Интересно, что представители специализированных ипотечных банков уверены в том, что для универсального банка в ипотеке наиболее интересна именно возможность привлечь надежного клиента и предложить ему дополнительные услуги. "Я не уверен, что ипотеку как бизнес для универсальных банков можно назвать прибыльной,— говорит Игорь Кузин.— Однако закрепляя за собой клиента, банк продает ему другие банковские продукты, например пластиковую карточку, сейфовую ячейку, кредит на ремонт квартиры и т. д.".
Сходной точки зрения придерживается председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. По его мнению, для коммерческих универсальных банков ипотека больше комплексный продукт для расширения услуг. "Ипотека — низкомаржинальный бизнес, который только при больших объемах может приносить прибыль. При маленьких объемах этот вид кредитования зачастую убыточен",— говорит Николай Шитов.
Кроме получения долгосрочного дохода в процентах непосредственно от самого кредита, у банков в перспективе может появиться еще один способ извлечения прибыли из ипотеки — формируя пулы ипотечных кредитов, банки могут выпускать ипотечные ценные бумаги. Например, в США финансирование ипотечных кредитов осуществляется путем выпуска ипотечных облигаций. На май 2002 года общий объем рынка ипотечных облигаций составил там $4,3 млрд (22% объема всего рынка облигаций в США). В России же на сегодня ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг не зарегистрировано.
Российский закон "Об ипотечных ценных бумагах", который был подписан президентом РФ ровно год назад, дает возможность выпускать два вида ипотечных ценных бумаг — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Однако для того чтобы закон заработал, по мнению участников ипотечного рынка, необходимо принять порядка 30 постановлений и нормативных актов. Недавно комитет Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам рекомендовал вернуть во второе чтение поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах". По мнению членов комитета, в документе необходимо более четко прописать положения, касающиеся полномочий Центробанка и Федеральной службы по финансовым рынкам. Так что предсказать, когда банки смогут заработать в этом секторе ипотеки, пока сложно.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
|