За последний месяц на квартирном рынке Санкт-Петербурга особых изменений не происходило. Скорее всего, это связано с началом летнего периода, когда рынок жилья стабилизируется. Однако группа недвижимости Ъ cчитает необходимым выделить ряд особенностей, сопровождавших квартирные сделки в "северной столице" в течение последнего месяца.
В одном из предыдущих обзоров мы уже отмечали, что жилой фонд Санкт-Петербурга условно можно разделить на две части: это квартиры в старом городе и квартиры в районах, застроенных в советский период, то есть "петербургские" и "ленинградские" квартиры. В этих двух секторах рынка жилье существенно различается как по качеству, так и по ценам. "Петербургские" квартиры — более комфортабельные и, соответственно, стоят дороже. Однако различия в ценах старых и новых районов не остаются без изменений. Динамика продаж с начала года иллюстрирует общую тенденцию снижения цен на "петербургские" и повышения — на "ленинградские" квартиры. Если в начале января цены 1 м2 этих квартир соотносились как 7:4, то в конце апреля — как 9:8.
В мае и июне тенденция к сближению цен в старых и новых районах города еще более усилилась. В среднем разброс цен 1 м2 на конец мая--середину июня составил всего $26. Дело в том, что значительно уменьшилось в обороте число "петербургских" дорогих, поистине барских квартир. Из интересных предложений можно отметить лишь двухкомнатную квартиру на Мойке (площадь комнат 26 м2 и 16 м2), предлагаемую концерном РОСТ. Она расположена на втором этаже трехэтажного особняка. Цена — $50 тыс. Но это исключение. В ходу сейчас в основном квартиры в районах петербургских разночинцев, которые, естественно, продаются по более низким ценам. Вот, например, две сделки, проведенные ассоциацией РОССТРО. Однокомнатная квартира общ. пл. 30 м2 на Разъезжей была продана всего лишь за $7 тыс. А цена однокомнатной квартиры общ. пл. 40 м2 на Большом проспекте Васильевского острова составила $14 тыс. По этой же цене можно приобрести современную крупногабаритную (общ. пл. 43 м2) квартиру в хороших микрорайонах новостроек.
Еще одно характерное явление для квартирного рынка июня — сближение цены предложения и продажной цены. По "ленинградским" квартирам средняя цена предложения (каталог концерна РОСТ) в точности совпадает с продажной ценой ассоциации РОССТРО. Средняя цена 1 м2 в обоих случаях составляет $323. Правда, по "петербургским" квартирам цена предложений немного превышает цену продаж. Цена предложения соотносится с ценой реализации в пропорции 8:7. В целом можно сказать, что продавцы и покупатели практически зафиксировали "справедливую" цены. Это явление еще раз свидетельствует о том, что начался период летнего затишья.
Квартирные сделки июня отмечены и таким интересным явлением — практически перестали дорожать однокомнатные квартиры. Напомним, что этой зимой ажиотажный спрос на них вызвал резкое подорожание. Теперь цены стабилизировались. А в "ленинградских" районах оказались даже ниже апрельских: $11 тыс. против $12,5 тыс.
На двухкомнатные квартиры цена осталась стабильной — $14-15 тыс. На трехкомнатные квартиры — в среднем тоже без изменений. По данным РОССТРО, наиболее дешевой в июньских продажах оказалась квартира общ. пл. 41 м2 на бульваре Новаторов — $13 тыс., а наибольшая цена — $29 тыс. ($460 тыс. за 1 м2 общей площади) была заплачена за квартиру общ. пл. 63 м2 на проспекте Стачек.
Значительная разница в ценах обусловлена месторасположением квартир. Например, одна из самых "дорогих" сделок этого месяца была зафиксирована по трехкомнатной квартире общ. пл. 76 м2, расположенной в старинной части города, на 4-ой линии Васильевского острова. Ее цена составила $30 тыс. А такая же по габаритам квартира, но на Шлиссельбургском проспекте, была продана за $23 тыс. В данном случае месторасположение дало почти 30-процентную разницу в цене.
Пожалуй, лишь по одному типу петербургских квартир в июне был зафиксирован ценовой рост. Это "незавершенка". В периферийных районах (Долгое, Сосновая Поляна) квартиры в домах, вводимых в конце года, продаются по 180-200 тыс. руб. за 1 м2 общей площади. В более привлекательных с точки зрения транспорта и экологии районах цены еще выше. Очевидно, здесь идет речь об инфляционном росте рублевых цен.
Такова в общих чертах ситуация на квартирном рынке в самом Санкт-Петербурге. В области и пригородах цены пока значительно ниже. В ближних пригородах цены уступают в среднем в 1,5 раза. Например, одинаковые по площади (47-48 м2) двухкомнатные квартиры были проданы за $15 тыс. на проспекте Славы и $10 тыс. в Кронштадте. На таком же уровне цены в Ломоносово, Колпино, Всеволожске. В городах области цены уступают петербургским вдвое и более. Например, в Кингисеппе однокомнатная квартира общ. пл. 36 м2 была продана за $4,5 тыс. Однако здесь можно ожидать подъема цен в связи с начинающимся строительством в Усть-Луге.
Цены на офисные помещения в Санкт-Петербурге останутся стабильными
Специалисты ведущих риэлтерских фирм Санкт-Петербурга практически единодушно отмечают снижение деловой активности на офисном рынке северной столицы. В течение уже двух недель значительное падение спроса сопровождается снижением предложения офисных помещений. Причины сложившейся ситуации фирмы-риэлтеры объясняют по-разному. Например, специалисты фирмы "Динат-Ф" объясняют падение спроса на офисные помещения тем, что сейчас на рынке преобладают мелкие фирмы, которые предпочитают снимать под офис небольшие квартиры у частников. Сотрудники фирмы "Арка" считают, что общий спад связан отчасти с насыщением рынка, отчасти носит сезонный характер. А вот специалисты фирмы "Золотой медведь" утверждают, что никакого спада нет, просто очень много заявок находится в стадии оформления. Эксперты компании "Петербургский аукцион" придерживаются ставшего уже традиционным взгляда на рынок офисных помещений: спрос есть, но крайне ограничен выбор помещений, т. е. предложение по-прежнему значительно отстает от спроса.
Большинство фирм единодушно отмечают снижение деловой активности иностранных фирм на петербургском рынке. По мнению специалистов фирм, это связано с постоянно присутствующей политической нестабильностью, а также с наступлением летнего сезона.
Однако несмотря на то, что реальное количество сделок значительно уменьшилось, фирмы не прекратили своей деятельности и проводят различные операции на рынке недвижимости. Так, агентство "Дом Плюс" провело сделку на вторичном рынке муниципальной недвижимости. Было продано право аренды на 15 лет помещения общ. пл. 270 м2 на Петроградской стороне с последующим правом выкупа. Продавцом выступало частное лицо — победитель муниципального аукциона. Конечная сумма сделки составила 130 млн руб. Арендная ставка составит около 35 000 за 1 м2 в год и, что немаловажно для победителя, не будет значительно повышена в течение года, независимо от инфляции.
Еще одна сделка, проведенная агентством "Дом Плюс", — расселение для московской фирмы крупногабаритной коммунальной квартиры общ. пл. 180 м2 под офис на ул. Марата. Заказчик заплатил за сделку $57 000, что составило в пересчете $317 за 1 м2.
Другую крупную сделку провела на этой неделе фирма "Савва". Компанией было продано помещение под офис (общ. пл. 300 м2) на Васильевском острове по цене $300 за 1 м2. Причем комиссионные фирмы составляли всего 6% — один из самых низких процентов по Петербургу. Специалисты компании "Савва" считают, что резонно увеличивать свои доходы не за счет повышения посреднического процента, а за счет расширения круга клиентов.
По мнению местных наблюдателей, цены на офисные помещения, приобретаемые в собственность, равно как и уровень арендных ставок нежилых помещений, по-прежнему остаются достаточно стабильными. Что, вероятно, связано с некоторым падением спроса на офисные помещения в Санкт-Петербурге.
Состоятельные клиенты интересуются дальним Подмосковьем
К сожалению, петербургским риэлтерам, занимающимся землей, похвастаться нечем — рынок стагнирует. А вот на подмосковном рынке земли за последний месяц наметились некоторые изменения.
Как отмечают специалисты фирм-риэлтеров, прошедшая неделя четко обозначила тенденцию падения спроса на индивидуальные земельные участки для строительства домов в ближайшем Подмосковье. Риэлтеры считают это сезонным явлением. Вероятно, падение спроса на землю для строительства пригородных особняков связано еще и с тем, что потенциальные покупатели подобных участков не хотят обременять себя лишними заботами накануне отпуска. Ведь покупка участка — просмотр вариантов и оформление необходимых документов — растягиваются на несколько недель.
Однако о падении цен на участки под индивидуальное жилищное строительство говорить пока не приходится. Продавцы земли смотрят на уменьшение покупательского интереса к ближним участкам с оптимизмом и полагают, впрочем не без основания, что оно временное. Поэтому цены на землю в ближнем Подмосковье снижать даже не собираются.
С другой стороны, спрос на дальние участки, предназначенные для дачного строительства, не только не уменьшился, а непрерывно растет. Наблюдатели объясняют это тем, что срок строительства дачи невелик по сравнению с индивидуальным жилым домом. Начать строить дачу не поздно даже в августе, поэтому лето довольно успешное время для риэлтеров, торгующих недорогими дачными участками. Вообще, необходимо четко различать эти два вида земельных участков. Они предназначены для совершенно различных целей и поэтому отличаются не только близостью к городу и ценой, но и набором коммуникаций, объемами спроса и предложения. Кроме того, эти виды участков различаются и структурой покупательского спроса. Если на участки для индивидуального жилищного строительства претендуют, конечно же в силу их стоимости, лишь богатые покупатели, то купить дачный участок могут позволить себе и представители среднего класса.
Однако в настоящее время большинство фирм-риэлтеров, работающих на земельном рынке, осуществляют посреднические операции лишь с участками в престижных местах, ориентируясь прежде всего на небольшое количество богатых покупателей. До последнего времени практически весь земельный бизнес был ориентирован на продажу только дорогих участков стоимостью от $6000 до $55 000. Риэлтеры, как уже неоднократно отмечалось, готовы были браться за посредничество в продаже участка лишь в том случае, когда их доход от этой операции составлял не менее $400-500. Естественно, что при этом никто не брался за торговлю относительно дешевыми дачными участками, так как размер комиссионных при этом был минимален. Например, даже если риэлтер брал за продажу участка 10%, то это приносило ему лишь $250-300 при стоимости земли $2000-3000. Учитывая, что по этой цене участки сейчас можно купить в радиусе от 40 до 120 км от МКАД, нетрудно догадаться, что затраты на показ земли в 100 км от Москвы в несколько раз больше, чем при продаже дорогих, и, следовательно, близких к Москве участков.
Сложившееся положение привело к довольно интересным результатам — риэлтеры не занимались этим бизнесом из-за его небольшой рентабельности, и одновременно с этим покупательский спрос со стороны среднего класса нарастал. Это, в свою очередь, подтолкнуло фирмы, специализирующиеся на земельном бизнесе, обратить внимание именно на этот сегмент рынка. Но при всей привлекательности дальних участков (устойчивый спрос, отсутствие конкуренции среди фирм) продавать землю для строительства дач стали только те фирмы, которые продавали "свою" землю, то есть ранее выкупленную у местных Советов. Самой крупной фирмой по продаже дальних земельных участков, предназначенных для строительства дач, по мнению экспертов, является сегодня объединение "Миконт-юрсервис". Как отметил генеральный директор компании г-н Авдеев, маркетинговые исследования, проведенные специалистами его фирмы, показали, что существует большой неудовлетворенный спрос на недорогие дачные участки. Для 70% потенциальных покупателей граница платежеспособного спроса на участки составляет сумму, эквивалентную $1500-2000. В этом смысле дальние участки полностью отвечают финансовым возможностям покупателей среднего класса. Результаты проведенных маркетинговых исследований заставили "Миконт-юрсервис" переориентироваться на торговлю недорогими участками, используя при этом схему дилерских операций с землей, что позволяет фирме продавать участки в среднем на 30% дешевле, чем стоят аналогичные участки в частной продаже. Кроме того, чтобы снизить затраты на показ участков, специалистами "Миконт-юрсервис" был использован уже известный прием работы с клиентом на квартирном рынке — показ видеоролика, после просмотра которого можно, даже не выезжая на место, иметь полное представление об предлагаемых к продаже участках.
Результат работы по продаже таких участков сразу себя показал. Осуществляя свой первый проект с февраля по апрель этого года, фирма реализовала крупный массив индивидуальных земельных участков по цене 120-420 тыс. руб. за 15 соток (цена за три месяца была постепенно повышена), находящийся в 150 км от Москвы по западному направлению. Также на 90% закончена продажа участков из второго массива в 110 км от МКАД в том же направлении, в районе Рузского водохранилища. Земельные участки по 15 соток в этом месте были реализованы по цене от 950 тыс. до 1,1 млн рублей. По мнению экспертов Ъ, цены на эти участки в среднем на 30% ниже, чем в частной продаже. Отличительной особенностью этих участков, определившей в конечном счете успешную реализацию этого проекта, стало то, что земля находится в 800 м от Рузского водохранилища. Наращивая достигнутый успех, "Миконт-юрсервис" в июне приступил к реализации участков из третьего крупного массива в 98 км от Москвы, на западе области. Несомненным плюсом этих участков является то, что массив находится на расстоянии 1,5 км от железнодорожной станции и имеет асфальтированный подъезд. Стоимость земельных участков по 0,15 га здесь составляет 1,6 млн руб. В настоящее время фирма ведет переговоры по покупке крупных гектарных участков на западе и юге Московской области. В планах компании охват рынка недорогих участков по всему Подмосковью.
Как отмечают специалисты фирмы, основными покупателями земли в этих местах стали состоятельные люди. По мнению риэлтеров, среди у обеспеченных людей появляется желание иметь наряду с домом в ближайшем пригороде дачу в отдаленном и живописном месте.
Телефоны фирм, предоставивших данные для обзора: концерн РОСТ — (812) 355-05-91; ассоциация РОССТРО — (812) 201-29-07; концерн VMB — (812) 114-75-89; фирма "ИнтерОксидентал" — (812) 273-43-23; объединение "Миконт-Юрсервис" — (095) 945-40-80.
ВИОЛЕТТА Ъ-ТВЕРИТИНА, САВЕЛИЙ Ъ-ОРБАНТ