Вторичные страхи
Перечень рисков при покупке готового жилья выше, чем в сегменте новостроек
Спрос на жилье на вторичном рынке устойчивее, чем на квартиры в новостройках. Среди преимуществ, за которые переплачивают покупатели, выбирая вторичку,— готовность дома и возможность переехать прямо сейчас. Но тем, кто сделал выбор в пользу квартир в готовых домах, приходится иметь дело с длинным перечнем рисков, способных усложнить любую сделку.
По данным «Авито Недвижимость», в 2021 году наибольший интерес у пользователей платформы вызывало вторичное жилье: показатели спроса на него выросли на 6% по сравнению с 2020 годом, в то время как на новостройки — снизились на 13%. В «Инком Недвижимость» отмечают, что сейчас на вторичном рынке замедленный спрос. «Это связано с ростом ключевой ставки ЦБ. Примерно 70% покупателей массового сегмента вторички приобретают квартиру в ипотеку»,— напоминает директор департамента вторичного рынка компании Михаил Куликов. Кроме того, сейчас слишком высокие цены на жилье — квадратный метр в старых границах стоит в среднем 280,4 тыс. руб.
Помимо объективных экономических факторов, для квартир на вторичном рынке существует длинный список возможных ограничений, влияющих на цену и скорость продажи. Михаил Куликов выделяет группу психологических факторов. «Запущенное, непрезентабельное состояние квартиры: протекающие трубы, немытые окна, перегоревшие лампочки, вздувшийся паркет и т. д. К этой же категории относятся шумные, неряшливые соседи, грязный подъезд с неприятными запахами, вид из окна на свалку, чадящие трубы предприятий и т. п.»,— перечисляет господин Куликов. Запущенную квартиру можно сделать привлекательной, иначе покупатель может потребовать дисконт.
Кроме них, есть категория юридических факторов, влияющих на сделку. «Одна из основных проблем, которая значительно затруднит продажу жилья на вторичном рынке,— сложность с документами»,— констатирует руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. «Неправильно оформленная доверенность (если сделку совершает не собственник, а доверенное лицо), отсутствие согласия супруга на продажу, выписки из домовой книги или неполная техническая документация,— перечисляет он.— Сделку, совершенную на основании неверных документов, можно оспорить, покупатель рискует потерять жилплощадь». Продавцу важно иметь полный комплект правоустанавливающих, регистрационных и технических документов, а также подтверждение того, что продажа не ущемляет интересы детей, наследников и других членов семьи.
Еще одна часто встречающаяся сложность — продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала. На продажу такой квартиры собственник должен получить разрешение органов опеки и подтвердить, что дети получат равноценные или большие доли в новой квартире.
Квартира, находящаяся в ипотеке, тоже не самый привлекательный объект. В первую очередь потому, что цикл оформления сделки может затянуться. Перепланировка квартиры сама по себе не является серьезным препятствием при продаже, однако потребуется подготовить документы, удостоверяющие, что она согласована, либо же согласовать изменения через суд.
В сделке с квартирой, полученной по наследству, или с несколькими собственниками покупатель тоже рискует: это означает сложности для продавца. «Нетрудоспособные наследники могут быть не указаны в завещании, но им положена доля в квартире наследодателя. В выписке из домовой книги члены семьи, находящиеся на полном иждивении, будут упомянуты, только если жили вместе с предыдущим собственником»,— приводит пример Дмитрий Алексеев. В таких случаях можно предложить покупателю оформить нотариальное заявление о том, что продавец возьмет на себя все обязательства по решению проблем, возникших в случае обнаружения других претендентов на наследство.