Полностью исключить споры за наследство невозможно, но завещание может существенно снизить их эмоциональный заряд.
Фото: Getti Images
Фото: Getti Images
За три года квартиры в Москве и области подорожали до 50%. Вместе с ценами растет и ценность квартир. Получить наследство — это единственная возможность сэкономить на самой дорогой в жизни покупке. Поэтому споры за него зашкаливают по эмоциональности и ощущению несправедливости, от которого страдают все участники. Ситуацию усугубляет низкая культура владения и управления собственностью: в России редко оставляют завещания. Завещание — не панацея от споров за имущество, но способно существенно ограничить возможности для разбирательств.
В 2019–2021 годах жилье в Москве и области дорожало особенно стремительно. Ипотека пока не подорожала, но Центробанк уже предупредил, что фаза активного роста объема выдачи ипотечных кредитов заканчивается и ключевая ставка будет расти. Это означает, что кредиты на жилье тоже станут дороже. Рост ставки по ипотеке на три процентных пункта дает ощутимую разницу в сумме ежемесячного платежа: по данным калькулятора на ЦИАН, по кредиту на сумму 11 млн руб. она составит 24,2 тыс. руб. На таком фоне мечты о наследстве могут стать ярче, так как наследство — одна из немногих возможностей законно стать собственником имущества почти бесплатно.
На практике стать наследником не просто, несмотря на то что порядок наследования имущества законодательно утвержден. В основном потому, что в России не принято планировать наследство, а наследование по закону не учитывает внутрисемейные отношения. Планирование наследства непопулярно из-за того, что психологически трудно подступиться к мыслям о смерти. «Когда у поколений нет собственности, не возникает опыта владения. Люди жили в квартирах, полученных от государства, и не научились управлять собственностью»,— считает управляющий партнер адвокатского бюро НБ Нина Боер.
Очереди за наследством
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Если завещания нет, то после смерти владельца имущества запускается механизм наследования по закону. Наследникам важно контролировать процесс и уложиться в срок, отведенный на вступление в права. «На это есть шесть месяцев. Если в течение полугода не заявить о своих правах через нотариуса, вступать в наследство придется через суд: с заявлением о восстановлении пропущенного срока и признании наследника принявшим наследство или о фактическом принятии имущества»,— предупреждает партнер юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры» Полина Павлова.
В первом случае придется доказывать, что срок вступления в наследство пропущен по уважительной причине. Во втором — подтверждать совершение действий, свидетельствующих о владении имуществом. Доказательством могут быть оплаченные счета за коммунальные услуги, ремонт и уход за недвижимостью, погашение долгов умершего, защита имущества от посягательств третьих лиц. «Важно, чтобы вышеуказанные действия были совершены в течение шести месяцев с даты смерти наследодателя. Если необходимые подтверждения на руках, то есть шанс на удовлетворение заявления. Положительное решение по заявлению о восстановлении срока суды принимают в исключительных случаях»,— отмечает Полина Павлова.
Чтобы попробовать избежать судов, нужно строго в течение шести месяцев после смерти обратиться к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя с заявлением о принятии наследства. В Москве можно обратиться к любому нотариусу. Согласно Гражданскому кодексу, есть семь очередей наследования. Приоритет у наследников первой очереди и последующей, если перед ними никого нет. «Если есть наследники предыдущей очереди, то наследники последующих очередей не наследуют»,— подчеркивает госпожа Павлова. Первая очередь: дети, супруг и родители. Их доли пропорциональны числу наследников первой очереди. То есть ребенок, супруг и родитель получат по 1/3. Но супруг вправе выделить 50% супружеской доли в имуществе, нажитом в браке, оставшееся будет поделено между наследниками первой очереди. Вторая очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки и бабушки со стороны обоих родителей. Третья очередь: дяди и тети наследодателя. В очередях с четвертой по седьмую стоят родственники с третьей по пятую степеней родства, пасынки, падчерицы, мачехи и отчимы.
Какую часть затрат на покупку однокомнатной квартиры* в московской новостройке покроет продажа жилья в регионах
|
*Площадь квартиры 30 кв. м.
Данные: федеральная компания «Этажи».
До того как подавать заявление о наследстве нотариусу, на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе «поиск наследственных дел» стоит проверить, не открыл ли наследственное дело другой наследник. «Если открыл, то свое заявление нужно нести к тому нотариусу, который уже запустил производство»,— рекомендует Полина Павлова.
Общий перечень документов для подачи заявления о принятии наследства по закону: оригинал свидетельства о смерти умершего, справка о последнем месте жительства (регистрации) умершего, документы, подтверждающие родство. «Для вступления в уже открытое дело обычно достаточно документов о родстве»,— говорит адвокат. Открыв дело, нотариус и наследники в течение полугода составляют перечень имущества умершего, которым он владел на момент смерти. «По истечении шести месяцев нотариус в любое оговоренное время выдает наследникам свидетельство о праве на наследство. Недвижимость подлежит регистрации в Росреестре»,— резюмирует госпожа Павлова.
Кто спорит
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ
Сомнение во вменяемости наследодателя — одно из самых распространенных оснований для оспаривания завещания. Недовольные или обделенные наследники заявляют о том, что умерший родственник не знал, что делает, и открывают судебное производство. «Внучка оспаривает завещание бабушки, согласно которому ее квартира переходит двум соседкам, ухаживавшим за ней во время болезни накануне смерти»,— приводит пример руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. По его словам, в судебной практике по этой категории дел есть особенности, частично потворствующие истцам. «Их две: Верховный суд поддерживает посмертную психологическую экспертизу, и суды не делятся информацией из медицинских документов умершего, то есть защита не может ею оперировать»,— рассказывает адвокат. По его оценке, истцы проигрывают более 75% дел по оспариванию завещания. Наследодатель может лишить спорщиков возможности использовать сомнения в его вменяемости. «Например, озаботиться документом об осмотре врача частной практики — психолога, психиатра — с подтверждением адекватности. Надежнее, если дата этого документа будет совпадать с датой составления завещания»,— считает Алмаз Кучембаев. Справка о дееспособности из психоневрологического диспансера свидетельствует о возможности работать и заботиться о себе, но не об отсутствии временного помутнения, к которому апеллируют недовольные наследники.
Наследственные споры — самые грязные и эмоционально заряженные, каждый участник видит несправедливость по отношению к себе. Почти половина судебных дел о наследстве в Москве связана с оспариванием завещаний. Истцы не соглашаются с волей наследодателя или стараются доказать, что им положена большая часть завещанного имущества. «Ответственный подход к имуществу и составление завещания упрощают споры, но не гарантируют, что их не будет. Список оснований для оспаривания практически бесконечен, чем и пользуются наследники и те, кто ими себя считает»,— говорит Алмаз Кучембаев. Вторая половина дел касается признания прав и восстановления срока наследования.
Какую часть затрат на покупку однокомнатной квартиры* на вторичном рынке в Москве покроет продажа жилья в регионах
|
*Площадь квартиры 30 кв. м.
Данные: федеральная компания «Этажи».
Завещанием можно предусмотреть правила поведения наследников: внук получает квартиру деда, если в ней остается жить близкий родственник; бизнес переходит в собственность партнера, а он отчисляет 20% прибыли семье умершего владельца. «Завещание ограничивает возможности спорщиков, но не исключает споры полностью»,— констатирует Алмаз Кучембаев.
Завещание одновременно и опись имущества. После смерти состоятельных людей бывает непонятно даже, что у них есть. «Допустим, счет в банке. Но инструмента по поиску счетов нет. Или возникают мошенники, утверждая, что умерший им должен»,— приводит пример Нина Боер. Обычно люди не задумываются о том, чтобы держать в порядке документы. «Тех, к кому можно зайти и в одной папке в ящике письменного стола найти опись имущества и правоустанавливающие документы, единицы»,— уточняет госпожа Боер. В процессе планирования наследства может оказаться, что наследодатель владеет вещами, о ценности которых наследник не догадывается. «Можно обнаружить антикварные вещи, коллекции»,— рассказывает адвокат.
«Если есть конфликтующие наследники, имеет смысл назначить доверенное лицо. Этот человек продаст наследуемое имущество и поделит деньги между ними»,— приводит пример Нина Боер. Планирование наследства стоит дешевле, чем можно представить. По словам госпожи Боер, если нужны идеи наследования, консультация обойдется в 100–300 тыс. руб., реализация — до нескольких миллионов рублей. «Речь о планировании наследования состояний до нескольких миллиардов рублей»,— уточняет адвокат, добавляя, что консультация для владельцев банковского счета, двух-трех машин и недвижимости может стоить около 50 тыс. руб. «Главное, оставить волю, чтобы минимизировать споры наследников»,— убеждена эксперт.
Московские квартиры уходят в регионы
Краснодарский край, Самарская и Свердловская области лидируют по запросам на покупку квартиры в Москве.
Покупатели из регионов обеспечивают пятую часть спроса на квартиры на столичном рынке жилой недвижимости. Бюджет покупки в среднем на 1 млн руб. меньше, чем у москвичей, которые меняют жилищные условия в родном городе. На лучшие условия новой покупки могут рассчитывать жители Краснодарского края, больше всех добавить должны покупатели из Самары.
Каждый пятый запрос на покупку недвижимости в Москве поступает от жителей других российских регионов, подсчитали в ЦИАН, проанализировав IP-адреса пользователей сайта. В пятерке лидеров по запросам кроме Московской области и Санкт-Петербурга — Краснодарский край, Самарская и Свердловская области. Жители Москвы в период пандемии искали квартиры в родном городе в среднем по 11,8 млн руб. До марта 2020 года бюджеты были на 23% ниже, в районе 9,6 млн руб. Покупатели из регионов просматривали объявления с ценами почти на 1 млн руб. дешевле — около 10,95 млн руб. До пандемии запросы региональных покупателей укладывались в бюджет в 9 млн руб.
Спрос на столичную недвижимость из регионов распределен неравномерно: на топ-10 регионов приходится 67% всего спроса из регионов в Москве. Чаще всего покупатели ищут альтернативные сделки с продажей жилья в своем регионе и покупкой взамен недвижимости в Москве. Средняя стоимость квадратного метра в Москве — 261,4 тыс. руб. Бюджет покупки квартиры площадью 55 кв. м составит около 14,4 млн руб. «Для большинства регионов это неподъемная сумма»,— констатирует аналитик «ЦИАН. Аналитика» Виктория Кирюхина. Так, в Санкт-Петербурге необходимо продать 80 кв. м, чтобы купить 55 кв. м в столице. Примерно столько же квадратных метров (81) понадобится продать покупателям из Краснодарского края. Жителям Московской области нужно будет продать 98 кв. м. В самых трудных условиях — жители Самарской области. В регионе нужно продать 205 кв. м, чтобы купить 55 кв. м в Москве.
Без ипотеки рассчитывать на покупку квартиры в Москве после продажи недвижимости в регионах не стоит, даже если речь о продаже квартиры площадью 55 кв. м. Но жителям всех регионов, которые чаще всего интересуются жильем в столице, продажа местной большой квартиры обеспечит первый взнос по ипотеке. «Ни для одного региона—лидера по спросу платеж по ипотеке не превысит 100 тыс. руб. То есть переезд при условии двух работающих в семье доступен»,— считает Виктория Кирюхина.
По оценке заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, проще всего приобрести квартиру в Москве собственникам жилой недвижимости в Краснодарском крае, даже если площадь «исходной» недвижимости будет меньше 55 кв. м. Продажа двухкомнатной квартиры площадью 45 кв. м в Краснодарском крае обеспечит 77% от стоимости такой же квартиры в Москве. Сложнее всего купить новостройку площадью 30 кв. м в Москве собственникам двухкомнатной квартиры в Самаре: они получат только около 54% от требуемой суммы, а при продаже однокомнатной — всего 30%.
При ставке по кредиту 6,67% годовых на первичное жилье и сроке кредитования 30 лет, продав свою однокомнатную квартиру в новостройке в родном городе и купив такую же квартиру площадью 30 кв. м в Москве, ежемесячный платеж для собственников однушки из Краснодара составит 18197 руб., Екатеринбурга — 23412 руб., Самары — 25305 руб.