Интервью

"Наша цель — иметь все возможные инструменты финансирования"

Кирилл Писарев
президент группы компаний ПИК
       "Наша цель — иметь все возможные инструменты финансирования"
       — Какой способ финансирования является наиболее привлекательным для застройщика?
       — Финансирование за счет привлечения средств физических лиц. Оно является наиболее привлекательным и достаточно массовым, но серьезные компании не строят на нем политику финансирования. Обычно за счет средств физических лиц строят те, кто решает проблему сегодняшнего дня: как заработать? Ведь в этом случае динамика строительства зависит только от продаж и ни о каком развитии компании не может быть и речи.
       — Какова политика финансирования в ПИКе?
       — Наша цель заключается в том, чтобы иметь все возможные инструменты финансирования и привлечения денежных средств. ПИК строит свою производственную деятельность, ориентируясь и на собственные, и на заемные средства. Мы работаем со Сбербанком РФ, с Альфа-банком, с Казкоммерцбанком и с Росбанком. То, как будет идти финансирование конкретного объекта, во многом зависит от того, насколько быстро компания принимает решение о его продаже: на ранней стадии, когда объект фактически строится за счет средств вкладчиков, или на более поздней, когда финансирование идет за счет собственных или заемных средств.
       — Как принимается решение о продаже объекта и на каком этапе это выгоднее делать?
       — Каждый конкретный случай обсуждается отдельно, и единых правил нет. Если рынок таков, что имеет смысл продать объект сегодня, то мы назначаем адекватную цену и достаточно быстро продаем. Если в компании нет проблем с ликвидностью и имеются свободные деньги, мы лучше профинансируем объект сами и поставим более высокую цену на уже построенное жилье. Естественно, когда дойдешь до уровня готового жилья, то заработаешь чуть больше. Но тут есть определенные риски: ты построишь дом, а вдруг цены упадут?
       — На всех ли объектах ПИК выступает инвестором?
       — Нет. Мы много строим для города (ежегодно примерно 150-200 тыс. кв. м муниципального жилья) как генподрядчики. Строительство в чистом виде на сегодняшний момент не позволяет строительным компаниям развиваться нормально.
       — Каково соотношение доходности работы инвестора и генподрядчика?
       — Приблизительно я бы оценивал это таким образом: доходность с учетом инвестирования в объект раза в два-три выше, чем доходность, если ты являешься просто строителем.
       — ПИК одним из первых выпустил облигации. Как вы оцениваете этот опыт?
       — Не открою секрета, если скажу, что рынок облигаций по большому счету означает не привлечение денежных средств, а некое позиционирование себя на рынке. По сути, мы стали публичной компанией, и после того как наши облигации стали оборачиваться на рынке, к нам пришло огромное количество банков с предложением кредитоваться у них. А после того как мы погасили первый транш, их количество еще увеличилось. Сейчас у нас идет погашение четвертого транша.
       — Сколько денег уже привлечено через облигации и под какие проценты?
       — На сегодняшний момент привлечено 750 млн руб. под 14% годовых. Это несколько дороже, чем мы могли бы взять в банке, но выпуск облигаций — это публичная кредитная история, которую мы нарабатываем.
       — Каков объем инвестиций у группы компаний ПИК в год?
       — За десять лет мы проинвестировали и построили около 1,5 млн кв. м жилья. По объемам инвестирования и строительства, включая наши региональные программы, сейчас выходим на уровень 650 тыс. кв. м жилья в год. Инвестиции составляют порядка $650-700 млн.
       — Бывает ли так, что вы закладываете одну смету, а в ходе строительства она меняется?
       — Очень редко. Допустим, по последнему строительному дому в смете были заложены одни цифры стоимости по строительным материалам, зарплатам, а в итоге получилось несколько дороже. Это все в рамках себестоимости строительства: условно говоря, планировали $600, а вышло $627. Но это наша внутренняя проблема, мы не корректируем цены для частного инвестора, исходя из изменений стоимости строительства. Если посмотреть тренд за последние полтора-два года, то сметная стоимость постоянно увеличивается. Сегодня мы выстраиваем вертикальный холдинг для того, чтобы развивать в группе производственную базу. Имея в руках производство, мы можем быть более гибкими по цене и более спокойно переживать кризисы.
       — Сколько компании могут сэкономить на рабочей силе?
       — Когда используется иностранная рабочая сила из стран СНГ, жилье получается дешевле на $50-100 на 1 кв. м. Но зачастую качество объектов не соответствует стандартам.
       — Как повлиял банковский кризис на работу строителей?
       — На фоне так называемого банковского кризиса возник кризис недоверия к строительной отрасли, так как очень многие банки вкладывали средства в строительство или кредитовали строительные организации. Многие банки, в том числе и крупные, приняли решение о том, чтобы закрыть лимиты на строительные работы. Правильно ли они это сделали, покажет время. Но действительно возникли ситуации, когда объем доступных денежных средств для финансирования строительных проектов резко сократился и многие крупные застройщики испытывали определенные проблемы с ликвидностью. Особенно те, кто строил за счет физических лиц. Те, кто строил систему финансирования за счет планового привлечения собственных и заемных средств, подобных проблем не имели.
       — Какие еще механизмы финансирования вы рассматриваете?
       — Мы сейчас активно работаем над созданием фонда недвижимости. Есть определенный класс инвесторов, который имеет денежные средства, но не хочет вкладывать их в банки, в акции, но желает поучаствовать в строительстве. До последнего времени не было такого инструмента, который бы позволил людям прийти и сказать: "Мы хотим вложить в недвижимость. Куда их отнести?" Сейчас как раз нарождаются паевые инвестиционные фонды недвижимости, куда люди могут вложить деньги, стать пайщиком и участвовать в инвестиционном процессе, связанном со строительством жилья.
Интервью взяла БЭЛА Ъ-ЛЯУВ
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...