первый заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса экономической политики и развития города
"Мы не имеем права учитывать в наших контрактах колебания на финансовом рынке"
— Как вы следите за выполнением инвесторами обязательств по инвестиционным контрактам?
— С точки зрения соблюдения нормативов, стандартов, проектной и градостроительной документации, сроков строительства контроль обеспечивает комплекс архитектуры и строительства. Наша задача — определить на конкурсе победителя, того, кто является стороной по контракту, и проконтролировать финансовые расчеты с городом. Ответственность перед покупателями квартир несет инвестор. Но в самом начале перехода к рынку были такие случаи, когда город вынужденно, в целях защиты интересов вкладчиков вмешивался в реализацию инвестиционных контрактов фирмами, которые деньги собирали и исчезали.
— Многие ли компании срывают сроки сдачи домов?
— Особенность контракта состоит в обязательности выполнения всех условий, которые каждая из сторон принимает на себя, ведь фирма обещала их реализовать по условиям, оговоренным заблаговременно и публично. Если она не может выполнить контракт, то должна быть лишена права участвовать в конкурсах, торгах и в реализации городского заказа как несостоятельная.
— Вы знаете о финансовых проблемах застройщиков, у которых в последнее время имеется нехватка оборотных средств?
— Это связано с июльскими событиями в банковском секторе, с сокращением объема продаж и другими факторами. Однако это риски инвестора, и мы не имеем права учитывать в нашем контракте колебания на финансовом рынке. Только форсмажорные обстоятельства, например финансовый кризис в целом по государственной системе, могут привести к пересмотру условий контракта. Внутренние трудности по отсутствию оборотных средств подрядчик или инвестиционная компания должны решать самостоятельно. Если идет срыв выполнения этих обязательств, следуют штрафные санкции, побуждение к исполнению обязательств, и если этого не происходит, то судебные процедуры и расторжение контракта.
— Всегда ли выполняет свои обязательства город?
— Иногда случается, что мы, например, не успеваем выполнить обязательства по отселению жильцов из домов, подлежащих сносу, или с подготовкой территории, выводом арендаторов. В этих случаях контракты могут быть продлены, поскольку город своевременно не выполнил своих обязательств.
— Как идет развитие ипотеки?
— Ипотека должна работать на москвичей со средними доходами и очередников. Последних сейчас порядка 197 тыс. семей. Всего за счет ипотеки и субсидий из горбюджета (еще одна мера поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий) обеспечено квартирами около 2,6 тыс. очередников. Мы должны выйти на уровень, чтобы 60% москвичей имели возможность строить жилье посредством ипотечного кредитования. Ипотека для строителя — это деньги, которые приходят в виде единовременной оплаты за покупку. А для покупателя это кредит с определенным сроком возврата и высокие проценты, которые нужно регулярно выплачивать, иначе банк может обратить взыскание на заложенную ему квартиру. В связи с этим нужно решить две главные проблемы: обеспечить снижение стоимости кредита и добиться повышения доходов населения до уровня, позволяющего накапливать средства на покупку квартиры в рассрочку на 10-15 лет. С целью снижения социальной очереди в Москве создано Московское ипотечное агентство, которому мы предоставили государственные гарантии для привлечения более дешевых денег, чем на финансовом рынке (примерно на 3-5%), ибо на сегодня стоимость кредита запредельна.
— Как и стоимость самого жилья?
— Как бы мы ни пытались влиять на цену жилья, она формируется рынком. Волевым образом снизить ее нельзя, для этого нужно заморозить стоимость первичных энергоносителей, остановить инфляцию, а это нельзя обеспечить административным путем.
— Во всем мире инвестиции в недвижимость идут через специальные фонды. Есть ли у города планы по их созданию?
— Московское ипотечное агентство фактически и есть фонд. Но из-за несовершенства нашего законодательства он сегодня создан как коммерческий банк. Также у нас действует Ссудно-сберегательная касса (ССК), которую можно назвать фондом взаимопомощи в строительстве жилья. В основном ее деятельность развивается на территории Западного округа — для привлечения средств населения при оплате квартир в конкретных жилых домах в Раменках и на Мичуринском проспекте. Фактически это товарищество или некоммерческая организация. Люди должны накопить в ССК не менее 50% и после этого имеют право подобрать жилье в реально строящихся домах и получить ссуду в кассе. Такая модель дешевле, чем прямая ипотека коммерческих банков. Но она более короткая по срокам возврата средств: вместо 15 лет возврат предусматривается за 5 лет.
— На какие средства строится муниципальное жилье?
— Все муниципальное жилье (в текущем году — порядка 1,7 млн кв. м) строится за счет бюджета, остальное жилье возводится за счет средств инвесторов. Суммарный объем бюджетного финансирования этого года составляет порядка 23 млрд руб., на следующий планируется 25 млрд руб. Любое строительство коммерческого жилья на территории сегодня реализуется на основании инвестконтрактов. В городе введена новая система получения права на коммерческую застройку. Раньше она предусматривала, что мы получаем жилье "натурой" — квадратные метры в типовых пропорциях (примерная пропорция 50 на 50 для Центрального округа, 70 на 30 — для остальных). Но из-за дефицита земельных ресурсов, неравнозначности коммерческой стоимости разных территорий пришлось эту систему пересмотреть. С 2003 года мы перешли на открытую продажу прав застройки участков на конкурсах и аукционах. В этом году система усовершенствована: если раньше могла существовать совместная модель — или "натура", или деньги, то сейчас только деньги. Рентабельность проектов, которые мы выставляем на конкурс, составляет свыше 50% в центре и от 35 до 45% на других территориях города. В прошлом году в городской бюджет поступило порядка 7 млрд руб. от реализации коммерческих проектов. В этом году по контрактам мы рассчитываем получить как минимум 16 млрд руб.
— Как компании выплачивают городскую долю?
— Первый платеж в размере 20% фирма должна выплатить по результатам подписания контракта. Дальше на каждый объект устанавливается предельный срок строительства, и деньги выплачиваются равными долями ежеквартально в пределах этого срока. То есть фактически мы даем инвестору возможность выплатить 80% городской доли в рассрочку.
— Кто непосредственно возводит муниципальное жилье?
— Генподрядчик выбирается в процессе конкурсного отбора. На торги выставляется уже конкретное проектное решение, а не исходно-разрешительная документация, как в конкурсе с инвесторами. Компания, предложившая городу наиболее выгодные условия, побеждает.
Интервью взяла БЭЛА Ъ-ЛЯУВ