инвестиционная политика
Июльская нестабильность в банковском секторе продемонстрировала, что в случае масштабного финансового кризиса первыми пострадают крупнейшие строительные компании. При емкости рынка около $5 млрд в год две трети источников его финансирования приходятся на привлеченный банковский капитал. А если учесть ужесточившиеся требования к заемщикам со стороны банков, неудивительно, что строительным компаниям сегодня приходится искать альтернативные пути финансирования.
В первом полугодии в Москве введено в эксплуатацию 2466,9 тыс. кв. м жилья. Объем инвестиций составил около $3 млрд.
На свои и чужие
Одной из самых популярных и не представляющих особого риска для девелоперов схем, является соинвестирование. При этой схеме компания обычно вкладывает 20-30% собственных средств (проектно-подготовительная документация и начальный этап строительных работ), затем привлекает частных соинвесторов, распродавая квартиры на ранних стадиях строительства. Некоторые строители реализуют жилье и на так называемом нулевом цикле. Однако специалисты сходятся во мнении, что такая схема финансирования строительства является достаточно рисковой для физических лиц: фактически они платят за еще не существующий объект. По словам Виктора Мосина, заместителя генерального директора концерна "Крост", если дом продан на 30%, то на эти деньги вполне реально завершить строительство. Но для этого компании-застройщику нужен определенный кредит доверия. "Люди вкладываются в недвижимость на нулевом цикле, когда компания достаточно раскрученная и успешная,— говорит представитель 'Кроста'.— У нас были случаи, когда квартиры раскупались на стадии 'забора' — когда только вышло постановление правительства Москвы". В последний год доля частных инвесторов на рынке недвижимости составляла около 30%. По словам гендиректора компании МИАН Сергея Озерова, сейчас можно говорить об уменьшении этой цифры в связи с некоторой паузой в росте цен на недвижимость.На заемные
Ваган Казарян, управляющий партнер инвестиционной компании RCF, называет реализацию квартир на ранних этапах строительства достаточно дорогим способом финансирования, так как "девелопер привлекает гораздо меньше средств и продает жилье по гораздо меньшей цене, чем мог бы". По его словам, рассчитывать исключительно на средства частных соинвесторов — тупиковый путь развития: "Многие строители вынуждены реализовывать недвижимость на начальных этапах строительства, так как не могут взять взаймы. Как правило, банки не хотят давать кредиты под процентные ставки, приемлемые для строителей, так как в большинстве своем они являются некачественными заемщиками".Эксперты говорят, что две трети жилья в Москве строится на заемные деньги. При этом они особо подчеркивают, что без проблем строители могут получать кредиты только у дружественных банков. В качестве обеспечения кредита оформляется залог прав на создаваемые в рамках проекта имущественные активы и земельный участок, связанный с объектом строительства, а также залог акций компании-застройщика.
По словам вице-президента МДМ-банка Михаила Соловьева, фиксированных условий выдачи "строительных" кредитов нет ни у одного банка: "Это зависит от банка, от ситуации на рынке, от отношений с клиентом, от проекта". Как рассказали в пресс-службе Сбербанка России, крупнейшего кредитора застройщиков (на 1 июля 2004 года остаток ссудной задолженности по кредитам на финансирование строительных проектов — 28,9 млрд руб.; общая площадь объектов, строительство которых финансируется за счет кредитных ресурсов банка,— 5,37 млн кв. м), при решении вопроса о финансировании проекта или инвестиционной программы рассматриваются "экономическая эффективность предлагаемых проектов, их правовая и техническая реализуемость, приемлемый уровень рисков. Процентные ставки зависят от валюты кредита и срока кредитования, а также от наличия положительной кредитной истории и уровня сотрудничества заемщика с банком по другим направлениям банковской деятельности". Основными условиями получения являются: наличие собственных средств (в Сбербанке минимальный размер — 30% от общей суммы затрат), разрешительных документов, опыта менеджмента в этой области, положительного имиджа компании на рынке. В Сбербанке помимо прочего с заемщиком заключается предварительный договор ипотеки, в соответствии с которым заемщик обязуется оформить закладную на площади объекта после завершения строительства и оформления права собственности.
Что касается кредитов на выкуп инвестиционных прав, по словам Михаила Соловьева, банки кредитуют с дисконтом от затрат на стройку или покупку инвестиционных прав у других застройщиков: "Чем больше проект, тем меньше дисконт и выше доля банка в затратах на строительные работы и на выкуп прав. Вначале финансирование банка может составить до 50-60% затрат, а по мере роста дома и начала его продаж доля банка доходит до 70-85%". В Сбербанке сообщили, что кредиты на строительные проекты выдаются сроком до семи лет. Однако по словам большинства застройщиков, длинные займы — большая редкость. По словам пресс-секретаря строительной компании "С-Холдинг" Оксаны Басовой, кредиты чаще всего выдаются сроком до одного года. При этом процентная ставка достаточно высока — 15-17%, а после июльского кризиса некоторые банки подняли ставки до 20-25% в рублях. "Некоторые банки, обжегшиеся на заемщиках в сфере недвижимости, вовсе перестали кредитовать. Кстати, этот процесс еще не закончился и некоторые банки могут в ближайшем будущем разочароваться в некоторых своих заемщиках из области новостроек,— говорит Михаил Соловьев.— Во временном отсутствии финансирования других крупных банков МДМ-банк поднял ставку кредитования, что было вполне логично".
По словам Сергея Озерова, наибольшие вложения происходят на начальном этапе — "это связано с короткой временной паузой между стартом проекта и началом реализации квартир. Поэтому крупные инвестиции требуются на начальном этапе, а на последующих они уменьшаются за счет реинвестирования выручки от реализации квартир". В ЗАО "Стройинвестрегион" (крупнейший российский строитель в регионах) финансирование начального этапа строительства в объеме 30-40% от общей стоимости проекта производится за счет собственных средств компании. В дальнейшем объект финансируется за счет кредитных и привлеченных ресурсов. Первый этап (около 15-20%) практически всегда финансируется инвестором. "Если брать любой дом, который мы строим, то пока он не вырастет до второго этажа, рассчитывать на привлеченное финансирование не приходится. Затем появляются покупатели и одновременно привлекаются кредиты в банках",— говорит Оксана Басова.
Долговые пути ближайшей перспективы
В поисках новых схем финансирования крупнейшие строительные компании Москвы начали размещать облигационные займы. Сейчас в обращении на рынке находятся долговые обязательства ПИК, СУ-155, "Интеко", "Главмосстроя", "Стройметресурса", Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства на общую сумму около 13,45 млрд руб. Однако эксперты указывают, что вложение в облигации представляет достаточно высокий риск для строителей: сейчас строительные облигации находятся в основном в третьем эшелоне надежности и их доходность составляет порядка 20%. То есть таким крупным компаниям, как "Главмосстрой", "Интеко", которые кредитуются в "дружественных" банках примерно под 16-18%, приходится брать взаймы на рынке облигаций под гораздо более высокие проценты. Кроме того, объемы средств, привлеченных на долговых рынках, не формируют бюджет компаний. Например, ПИК, годовой объем инвестиций которого составляет примерно $500-600 млн, собирается привлечь облигационный заем в 750 млн руб. Этих денег хватило бы на строительство лишь трех 22-этажных монолитных домов. "Интеко" собирается привлечь заем в 1,2 млрд руб.— незначительное поступление для компании, которая только за первое полугодие 2004 года ввела в эксплуатацию 475 тыс. кв. м коммерческого жилья. По мнению экспертов, в случае возникновения проблем с реализацией жилья и падением цен у строительных компаний могут возникнуть серьезные проблемы с ликвидностью и обеспечением облигаций.Более перспективным, по мнению специалистов, является инструмент коллективных инвестиций — паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Первый такой фонд появился в начале 2002 года. В прошлом году ПИФы, инвестирующие в недвижимость, показали примерно 40% доходности. Сейчас таких фондов больше трех десятков. Правда, эксперты говорят, что реальный приток средств населения в этот сегмент возможен через четыре-пять лет, когда принцип работы ПИФов станет понятен всем потенциальным инвесторам.
"Инвесторы, располагающие денежными средствами, 'испытывают голод' по надежным вложениям. С другой стороны, существует потребность в ресурсах для финансирования объектов, оцениваемая в сотни миллионов долларов. А доходность работы с ПИФами в три-пять раз выше банковских депозитов и менее рискованна по сравнению с рынком акций",— говорит руководитель дирекции маркетинга группы компаний КРТ Валех Рзаев.
"Пока российские девелоперы пытаются представить работу паевых фондов просто как сбор денег у физических лиц на реализацию строительных проектов,— говорит Ваган Казарян.— На сегодня ПИФы — один из самых подходящих инструментов для инвестирования средств институциональных инвесторов в строительные проекты. В ближайшее время нас ожидает активизация этого сегмента рынка, что позволит реализовать прозрачный механизм инвестирования в строительство объектов недвижимости. Как только на рынке заработают прозрачные механизмы инвестирования и реализации строительных проектов, появится и возможность привлечения банковского заемного капитала на строительный рынок. Существующий регламент их регулирования государственными органами позволяет добиться необходимой прозрачности и возможности минимизации рисков для инвесторов. Паи таких фондов являются удобным залогом для кредитных организаций. Соответственно, при правильном структурировании проекта можно привлечь как акционерный, так и заемный капитал".
БЭЛА Ъ-ЛЯУВ