Моноэлитный долгостой

Растущая себестоимость строительства, опережающая темпы роста цен на квартиры в дорогостоящих новостройках, стимулирует девелоперов откладывать старт продаж своих проектов. По прогнозам консультантов, в этом году на московский рынок выйдет не более половины из 30 заявленных элитных комплексов. Это усилит дефицит предложения в сегменте, которое уже достигло минимальных значений за шесть лет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Девелоперы элитных новостроек Москвы начали откладывать старт продаж своих комплексов, рассказали три источника “Ъ” на рынке недвижимости. По их словам, выход объектов, которые ожидались в этом году, отложен на неопределенный срок.

Директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев уточняет, что в элитном сегменте в 2021 году ожидался выход на рынок около 30 новых комплексов, но вряд ли предложение пополнится более чем 15 проектами. Управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков говорит, что ожидал около 15 новых объектов, но теперь полагает, что продажи будут открыты, вероятнее всего, в десяти. По его словам, с начала года продажи открылись только в одной очереди в уже существующем комплексе и в шести новых проектах. Камерные элитные проекты на рынок практически не выходят, а в этом году несколько комплексов были отложены без указания потенциальной даты продаж, подтверждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Среди проектов, перенесенных на неопределенный срок, собеседники “Ъ” называют комплексы с апартаментами «Люксъ» на Тверской улице, 10 и «Сретенка 13/26».

Совладельцем «Люкса» на рынке считается председатель совета директоров и основной владелец группы ММК Виктор Рашников (занимает 15-е место в рейтинге Forbes с состоянием $11,2 млрд). Председатель совета директоров ООО «Специализированный застройщик "Люксъ Отель"» Надер Надер заявил “Ъ”, что задержек в сроках реализации нет и до сих пор компания не отклонялась от планов. По его словам, в 2019 году начались работы над проектом, а выйти на стройку планируется в 2022 году. В застройщике комплекса на Сретенке «Главстрое» на вопросы “Ъ” не ответили. В Sminex и «Интеко» заявили, что не переносили сроки выхода элитных проектов. В Vesper, Tekta Group, MR Group и Capital Group комментарии не предоставили.

Роман Родионцев связывает задержки новых элитных проектов с возросшей более чем вдвое себестоимостью, в то время как цена продажи лотов выросла только на 15–20%. К концу сентября средняя цена продажи квартиры в элитной новостройке выросла на 37%, до 1,12 млн руб. за 1 кв. м, а средний бюджет сделки увеличился на 19%, до 815 тыс. руб. за 1 кв. м год к году, подсчитали в Kalinka Group.

Как отмечает Александр Шибаев, меняющиеся экономические показатели, влияющие на финансовые модели проектов, требуют времени на перерасчет сметы. Региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев полагает, что девелоперы откладывают выход новых элитных домов, чтобы продать их на более высокой стадии строительства, а значит, и по более высокой стоимости. Кроме того, считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова, на задержки могли повлиять «административные сложности и неопределенная эпидемиологическая ситуация».

Источник “Ъ” на рынке недвижимости полагает, что застройщики намеренно усиливают дефицит предложения элитного жилья, который начал ощущаться еще в 2020 году.

По словам Алексея Новикова, уровень покупательской активности превышает темпы пополнения рынка, а объем предложения в третьем квартале достиг минимальных за последние шесть лет значений — 217 тыс. кв. м. Год назад, добавляет он, ситуация была противоположная: застройщики выводили новые проекты на рынок, предложение было выше спроса на 36%.

По подсчетам Colliers, сейчас на рынке представлено около 69 тыс. кв. м в высокобюджетных новостройках, что втрое меньше, чем годом ранее. Учитывая, что за ноябрь-декабрь застройщики вряд ли смогут вывести на рынок большой объем недвижимости, восполнение дефицита до нового года маловероятно, отмечает господин Новиков.

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин добавляет, что девелоперы элитных новостроек также сегодня отказываются от громких запусков проектов и отдают предпочтение закрытым продажам, чтобы минимизировать риски строительного цикла еще на этапе старта. Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова полагает, что нередко девелоперы таким образом подогревают интерес к конкретному проекту.

По данным Kalinka Group, в третьем квартале на первичном рынке элитного жилья Москвы было заключено 427 сделок, что на 31% меньше, чем во втором квартале, и на 38% меньше, чем годом ранее.

А за январь—сентябрь продано 1,8 тыс. лотов против 1,4 тыс. лотов за аналогичный период 2020 года. По прогнозам Александра Шибаева, на фоне сохранения тенденции к росту цен и сокращения предложения по итогам 2021 года число покупок в сегменте будет на 5–10% ниже значений 2020 года, когда было заключено 2,3 тыс. сделок.

Дарья Андрианова