Как все-таки незаметно порою летит время — почти три года прошло с того времени, когда в Москве были зафиксированы первые сделки купли-продажи квартир. Если вернуться к тем далеким временам, то тогда стоимость квартиры риэлтеры определяли в первую очередь возможностями покупателями — сколько, на их взгляд, он готов был за нее выложить, столько она и будет стоить. Естественно, такое положение вещей не могло сохраняться долго: развитие рынка недвижимости требовало более научного подхода к определению стоимости жилья.
В одном из предыдущих обзоров группа недвижимости Ъ рассказала о результатах анализа, проведенного специалистами фирмы БАНСО: была исследована зависимость стоимости квартир от их месторасположения. Каждому району Москвы был поставлен соответствующий числовой коэффициент, влияющий на стоимость расположенных в этом районе квартир. Напомним, что в основу анализа было положено обобщение статистических данных об оценке жилья самими москвичами.
Иначе подошли к решению проблемы оценки специалисты фирмы "Вавилон" (тел. (095) 242-14-31). Они разработали метод оценки стоимости жилья, опираясь на собственный более чем двухлетний опыт работы на рынке недвижимости в качестве риэлтеров. Их метод учитывает при расчете цены 1 м2 общей площади квартиры 17 параметров (они приведены в таблице). А количественное изменение стоимости жилья в зависимости от каждого параметра маклеры фирмы определили эмпирически, опираясь на собственную практику.
За основу расчетов специалисты фирмы принимают так называемую "стандартную" квартиру, описываемую 12 параметрами (см. таблицу). Это однокомнатная квартира, расположенная не на первом или последнем этаже панельного доме с лифтом. Постройка этого "стандартного" дома должна быть осуществлена в интервал от 1980 до 1990 года. Квартира должна иметь один балкон или лоджию, кухню 7,5-8 м2, потолок 2,7-2,9 м. Для описания месторасположения квартиры используется три параметра. Интересно, что при помимо удаленности от центра города (для "стандартной" квартиры это 10-19 км (МКАД) от Мавзолея) и от ближайшей станции метро (10-15 мин. пешком или 5-7 мин. транспортом) учитывается также престижность и экологическая чистота района. Для учета этих факторов карта города разбита на 6 районов (см. карту). Месторасположение "стандартной" квартиры соответствует району 2.
Цена 1 м2. "стандартной" квартиры принимается за условную единицу 1 "стан". Необходимо заметить, что величина "стана" периодически пересматривается (примерно раз в месяц). В настоящий момент, по оценкам экспертов фирмы, она составляет $600. При расчете же стоимости конкретной квартиры любое отклонение от "нормы" описывается в процентных изменениях "стана". Если говорить о месторасположении, то для квартир в 0 и 1 секторах величина 1 "стана" увеличивается на 10% и 4-7% соответственно (то есть $660 и $624-642 за 1 м2 общей площади). Уменьшение величины 1 "стана" в 3 секторе составит 5-7%, что соответствует $558-570 за 1 м2. В четвертом секторе уменьшение "стана" составит 8-10% (до $540-552 за 1 м2), а в пятом 1 "стан" уменьшится на 12-15% (то есть до $510-528 за 1 м2).
А теперь попробуем применить метод для оценки стоимости какой-либо конкретной квартиры. Предположим, что маклер фирмы получил заявку на продажу двухкомнатной квартиры, расположенной на Ленинском проспекте в районе Гагаринской площади (в пяти минутах ходьбы от метро "Ленинский проспект"). Пусть квартира расположена на третьем этаже "сталинского" дома. Естественно, к плюсам будет относиться большая (скажем, 10 м2) кухня, высокие (3 м) потолки, два балкона. Наличие консьержа также увеличит цену квартиры. А вот тот факт, что все окна выходят непосредственно на Ленинский проспект (то есть на трассу), естественно, попадет в графу минусов. Год постройки дома (к примеру, 1952) также будет влиять на цену квартиры в сторону ее понижения.
Теперь при условии, что 1 "стан" равен $600, попробуем вычислить стоимость этой квартиры. Материал стен (кирпич) сразу увеличивает стоимость 1 м2 квартиры на 10%, то есть на $60. Большая кухня, два балкона, консьерж, высокие потолки увеличат стоимость еще на 7%, 2%, 12% и 1,5% соответственно. Удачное месторасположение (1 сектор, близость к центру и станции метро) дают еще 19% увеличения стоимости. Большой процент износа здания (1952 год постройки) и выход окон на трассу снизят цену 1 м2 на 4% и 9%. Осталось учесть еще одно условие. Поскольку цена 1 м2 различается в зависимости от количества комнат и наиболее высока для однокомнатных квартир, мы должны вычесть из полученной величины еще 9% (мы ведь оцениваем двухкомнатную квартиру). Теперь итоговое изменение относительно 1 "стана" составит "плюс" $165. То есть стоимость 1 м2 оцениваемой квартиры составит $765.
Теперь возьмем двухкомнатную квартиру в том же районе, но расположенную чуть дальше от метро (в 15 мин. ходьбы), на третьем этаже "хрущевского" дома. Плюс такой квартиры — только ее расположение (1 сектор, близость к центру): это увеличивает цену на 15%. Остальные параметры либо нейтральны по отношению к цене, либо уменьшают ее (год постройки, отсутствие лифта, маленькая кухня и количество комнат (2)). Общее уменьшение цены 1 м2 составит $141, а расчетная цена 1 м2 — $459.
Используя эту схему, любой из москвичей может самостоятельно прикинуть рыночную стоимость своей квартиры, пользуясь предлагаемой специалистами фирмы "Вавилон" схемой расчета. Это позволит более трезво подходить к оценке своей недвижимости, поскольку, как мы видим, цены квартир различного качества в одном и том же районе могут очень сильно различаться.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ