кредитование
Как и предсказывал Ъ, столичный рынок ипотечного кредитования стабилизировался. Никаких новых крупных игроков за последние несколько месяцев на нем не появилось. Действующие участники продолжают в минимальной степени варьировать ставки и условия по кредитам, при этом по-прежнему нижним порогом стоимости стандартного валютного займа остается 10-11%, рублевого — 14-15%. Однако о россиянах позаботился парламент. Совет федерации уже одобрил поправки к закону "О госпошлине", которые могут удешевить ипотечную сделку на 1,5%.
От каждого по доходам
По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, из примерно 400 тыс. квартир, приобретаемых ежегодно россиянами, около 25% оплачиваются по ипотечным схемам. Банки в прошлом году профинансировали 27 тыс. сделок с недвижимостью из 100 тыс., в которых были использованы те или иные формы ипотеки. По официальным оценкам, на сегодняшний день такие схемы финансирования могут использовать 5-7% жителей России.
Между тем банки не спешат дальше удешевлять кредиты и либерализовывать условия их предоставления. Почти все ведущие участники ипотечного рынка уже не требуют жесткого официального подтверждения всей суммы дохода заемщика в виде справки 2 НДФЛ. В большинстве случаев достаточно представить эту справку на объем доходов, рассчитанный исходя из белой зарплаты, даже если она невысока. На оставшуюся сумму можно взять подтверждающую бумагу в свободной форме от работодателя. Иногда банки (например, "Уралсиб") выдают собственный бланк, который заполняется в бухгалтерии. А Банк Москвы недавно, подобно многим своим коллегам и конкурентам, диверсифицировал ставку по кредитам в зависимости от наличия или отсутствия официального подтверждения доходов.
При этом более внимательно банки начали относиться к общему финансовому положению заемщика и его семьи. Сегодня программы разных банков четко отличаются по тому, какую долю месячного дохода их клиент может потратить на платежи по кредиту — в среднем это до 40% при диапазоне 30-60%. Например, МДМ-банк выдаст кредит только при условии, что месячный платеж не превышает 35% ваших доходов (банк вообще придирчив к заемщикам, например не выдает кредитов женщинам, имеющим детей в возрасте до шести месяцев). Московское ипотечное агентство позволяет потратить на обслуживание займа до 60% месячного дохода. Наиболее либерален в этом отношении Собинбанк, декларирующий, что за вычетом платежей по кредиту у заемщика должно оставаться минимум $300, и не привязывающийся к определенной доле его доходов.
Минимальные корректировки
Небольшие банки вообще довольно гибко подходят к заемщикам и позволяют реализовать сделки, которые невозможны в банках с громкими именами. Например, Инвестсбербанк разрешает не регистрировать договор покупки квартиры нотариально — заемщик таким образом может сэкономить 1,5% от суммы сделки на оплату нотариуса и избежать пристального внимания налоговых органов, заключая соглашение в простой письменной форме. Причина таких послаблений проста — у этих банков сравнительно высоки ставки по кредитам. Например, у Абсолют-банка они составляют 15% в валюте, у Собинбанка — 14%, "Агропромкредит" лишь недавно снизил ставку с 15 до 14%. В то же время стандартная ставка по валютному кредиту у крупных банков с начала года колеблется на уровне 10-12%.
Правда, дальше они ее пока принципиально не снижают. В основном все инициативы в этом отношении доводят нижний порог ставки ипотечных кредитов до уровня Сбербанка, который первым еще в прошлом году опустил ее до 11%. Так, Национальная ипотечная компания ("Ником", через нее выдает кредиты Национальный резервный банк) с середины июня снизила основную процентную ставку по кредиту "Молодежный" с 13 до 11%, а по кредиту "Национальный" — с 9,5 до 9% (этот продукт предусматривает ежегодную плату за ведение ссудного счета, которая с 7 июня также уменьшилась с 3 до 2%). Кроме того, "Ником" по ряду кредитов увеличил максимальную сумму и сроки. Внешторгбанк, запустивший ипотеку в октябре прошлого года по сложной ставке в зависимости от срока кредита, с 1 апреля зафиксировал ее на нижнем уровне (ранее он соответствовал кредиту на десять лет). Кроме того, банк начал кредитовать приобретение квартир в строящихся домах.
Между тем ипотечные сделки могут подешеветь в случае принятия поправок к статье 4 закона "О госпошлине", которые сейчас рассматривает Госдума. Согласно им, пошлина за нотариальное удостоверение договора ипотеки жилья будет снижена с 1,5% от суммы сделки — до 200 руб., а ипотеки другого недвижимого имущества — с 1,5 до 0,3%, но не более 5 тыс. руб. В первых числах июля поправки уже одобрил Совет федерации.
Программы на доработке
Любопытно, что некоторые банки, давно работающие на ипотечном рынке, весной свернули ряд своих программ. Так, Фора-банк в настоящее время не выдает кредиты "Молодая семья", "Фора-Коттедж" и "Фора-Бизнес". Как минимум до августа закрыл свою ипотечную программу по кредитованию новостроек Московский кредитный банк. Более того, в марте прекратил выдачу займов по сделкам на первичном рынке и приобретению коттеджей пионер и лидер столичного ипотечного кредитования DeltaCredit. В компании пояснили, что условия этих программ были слишком сложными, непрозрачными и непонятными для клиентом. "Мы не успевали рассмотреть заявку в установленные две недели,— констатируют в DeltaCredit.— Да и общие условия программ требовали изменения. Первоначально предполагалось, что они будут реанимированы к началу лета, однако новый регламент пока до конца не утвержден. Мы рассчитываем, что новые варианты программ заработают с 1 сентября. Причем изменится не только процедура рассмотрения и оформления кредитов, более привлекательными и дешевыми станут их условия".
Заметим, что запутанность, непрозрачность условий и широкое разнообразие кредитных продуктов у одного банка сегодня весьма распространены на российском ипотечном рынке, особенно среди участников, активно вышедших на него в течение последнего года. Не исключено, что с теми же проблемами, что и DeltaCredit, вскоре могут столкнуться и другие банки, которым придется в результате провести ревизию своих кредитных продуктов.
РЕНАТА ЯМБАЕВА