В Петербурге муниципальные ставки аренды офисных помещений в пять раз ниже рыночных
В ряде предыдущих обзоров группа недвижимости Ъ довольно подробно освещала ситуацию в различных сегментах московского офисного рынка. Поэтому сегодняшний обзор мы целиком посвящаем первичному и вторичному рынкам офисных помещений в Санкт-Петербурге.
Ситуацию на первичном офисном рынке в Санкт-Петербурге определяет несколько факторов. Во-первых, отсутствуют четкие юридические гарантии арендных отношений. Причем с этом секторе рынка положение еще более запутанное, чем в Москве. Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) — главная инстанция при решении вопросов, связанных с арендой. И он, естественно, хочет контролировать всю сферу арендных отношений. Однако собственником муниципального фонда недвижимости по-прежнему остается городской Совет, который имеет право распоряжаться наиболее крупными и престижными объектами, а также выделять помещения в целевую аренду.
Поскольку полномочия Совета и КУГИ разграничены недостаточно четко, обе инстанции не заинтересованы в распространении информации о заключенных на первичном рынке сделках. Действительно, а вдруг "близкий друг и соперник" уже сдал это помещение в аренду? А если и не сдал, то вполне может опротестовать правомочность заключения договора аренды через другую структуру. Отсюда вытекает вторая особенность этого сегмента петербургского офисного рынка — он является информационно закрытым.
Несмотря на отсутствие доступной и полной информации о состоянии первичного офисного рынка в Санкт-Петербурге нашим корреспондентам все же удалось получить довольно интересные сведения. Ставка аренды муниципальных помещений в наиболее престижных районах составляет 20-40 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Конкретная цифра, естественно, зависит от месторасположения, характеристик помещения и профиля деятельности арендатора. Причем эти официальные ставки значительно отстают от рыночных.
Муниципальная арендная плата растет значительно медленнее инфляции, что делает отношения с городской администрацией все более привлекательными для коммерческих структур. В этом отношении наблюдатели отмечают интересную сделку КУГИ с французским банком Credit Lionnais, заключенную на прошлой неделе. Банк арендовал отдельно стоящее здание на Невском проспекте, предварительно расселенное КУГИ специально для этой цели. Расселение дома проводилось на средства банка. А ставка аренды для банка составила $50 за 1 кв. м в год. По оценкам наблюдателей, это значение соответствует "потолку" муниципальных ставок по обычным договорам аренды, однако оно значительно ниже уровня арендной платы на вторичном рынке. Относительно низкая ставка аренды для здания на Невском обусловлена, в частности, "пилотным" характером договора — впервые городская администрация предварительно расселила целое здание с целью выгодно сдать его в аренду.
Вторичный офисный рынок, по сравнению с первичным, является в информационном отношении более открытым. Здесь об уровне активности можно судить, например, по объему сделок наиболее крупных фирм-посредников при заключении договоров аренды. Как правило, эти фирмы хорошо известны, и информация о характере и количестве заключенных ими сделок не является коммерческой тайной. В крупных риэлтерских фирмах — их в Санкт-Петербурге свыше десятка — среднестатистически заключается 1-2 сделки в неделю. Например, агентство "Дом Плюс" за два последних месяца заключило 7 сделок по аренде и три по продаже под офисы расселенных коммуналок. Фирмой "ИнтерОксидентал" с февраля по март оформлено всего три договора по аренде, зато при ее посредничестве за этот период было продано в собственность 25 помещений. Небольшое количество сделок по аренде в случае "ИнтерОксидентала" объясняется тем, что руководство фирмы большое значение придает юридической надежности сделок. Поэтому агентам фирмы запрещено заключать договора о совместной деятельности.
Фирмой "ЛЗК-estate", специализирующейся исключительно на аренде, заключено свыше 25 договоров, а "Петербургский аукцион" за 4 месяца этого года сдал в аренду 17 офисов и продал в собственность еще 9. Предпочтения и стиль работы у каждой фирмы свои. Одни предпочитают работать только с крупными арендаторами, другие, напротив, делают акцент на аренду частных квартир мелкими фирмами. Однако, у большинства фирм можно отметить устойчивую тенденцию — объем сделок за последние 4 месяца хоть и незначительно, но вырос.
Что же касается арендных ставок, то их нижняя граница на вторичном рынке офисов сохраняется в пределах 12-15 тыс. руб. за квадратный метр в год. Такая величина арендной платы установлена за неотремонтированные и неприспособленные помещения в промышленных или удаленных от центра районах. А рыночные ставки за высококачественные помещения в престижных районах составляют от $200 до $500 за 1 кв. м в год. Эти ставки уже довольно длительное время стабильны несмотря на плавный рост цен на петербургское жилье. По мнению наблюдателей, это связано, в первую очередь, с несовершенством законодательной базы при оформлении арендных отношений. Ведь до 80% предлагаемых на вторичном рынке помещений предоставляются по договорам о совместной деятельности, которые очень ненадежны: подобная форма договоров аренды не проходит регистрацию в КУГИ. Арендаторы вполне резонно не желают платить большие суммы за договоры, которые в любую минуту могут быть расторгнуты.
За прошедшие полгода прибыль от вложений в недвижимость составила 1400%
Проведенные фирмами-риэлтерами маркетинговые исследования рынка продажи частных квартир, с результатами которых группе недвижимости Ъ удалось ознакомиться на прошлой неделе, показывают, что наступает период стабилизации и даже небольшого падения цен на частные квартиры. Впрочем, ничего удивительного и экстраординарного в этом нет — подобный эффект "летнего затишья цен" наблюдается уже на протяжении трех последних лет, то есть фактически с начала существования московского рынка недвижимости.
Как уже не раз отмечалось в наших еженедельных обзорах, рынок недвижимости довольно сильно подвержен сезонным колебаниям цен. Как показывают исследования, наибольший рост цен на частные квартиры происходит осенью-зимой. Два предыдущих года именно в конце августа — начале сентября резко поднималась стоимость московских квартир. Пик роста приходился на период с декабря по начало февраля. После чего, весной, цены стабилизировались чуть ниже зимнего пика. И именно на весну приходился самый большой объем заключаемых сделок. Летом же, когда подавляющее большинство потенциальных покупателей уезжает отдыхать, объем заключаемых сделок и, соответственно, цены на частные квартиры, падают до своего нижнего в этом году уровня. После чего ситуация повторяется, но уже на новом уровне.
По мнению специалистов фирм-риэлтеров, нынешний год не будет отличаться от предыдущих. Вновь основной рост цен пришелся на период с сентября 1992 года по февраль 1993 года (см. график). Весенние месяцы (март-апрель) по-прежнему были самими прибыльными для риэлтеров. Так, Московская центральная буржа недвижимости (тел. (095) 928-50-69) вместо обычных 14-16 сделок в месяц только в апреле оформила 29 договоров купли-продажи. Однако в мае ожидается значительное снижение объема сделок. А цены уже пошли на убыль. Так что для желающих прикупить квартирку подешевле, похоже, наступают самые золотые денечки.
В связи с создавшейся ситуацией группа недвижимости сочла возможным познакомить читателей с интересными, на наш взгляд, расчетами. Покупка приличной однокомнатной квартиры в Москве в июне-июле прошлого года обошлась бы инвестору в 1 млн рублей (при тогдашнем курсе 100-120 рублей за доллар). При этом предпочтительней и дешевле выглядела покупка за рубли. В феврале 1993 года подобная квартира ушла бы за 20 тыс. долларов при курсе 700 рублей за доллар. То есть на руки инвестор бы получил порядка 14 млн рублей. Продавать квартиру в это время было лучше за валюту. Таким образом, использование схемы "доллар — рубли — недвижимость — доллар — рубли" дало бы инвестору за полгода 1400% чистой прибыли. По нашему мнению, совсем неплохо. Причем эта цифра может быть значительно увеличена за счет операций по перепродаже квартиры в период наибольшего роста цен в сентябре-декабре прошлого года.
Специалисты фирм-риэлтеров пока еще затрудняются прогнозировать динамику дальнейшего развития ценовой ситуации на рынке частных квартир. Однако для желающих выгодно вложить свободные средства операции с недвижимостью, на наш взгляд, будут по-прежнему оставаться одними из самых прибыльных. Даже по сравнению с вложениями в валюту. Ведь при вложениях в доллары прирост будет происходить только за счет падения курса рубля. При покупке же недвижимости к этому прибавляется еще и пусть небольшой и труднопрогнозируемый, но все же рост цен на частные квартиры.
Земельные дилеры удерживают цены на уровне прошлого месяца
В то время как на квартирном рынке весной наблюдается стабилизация цен, на рынке земли цена участков растет. Однако рост цен на землю происходит более скачкообразно. Это связано с тем, что основными продавцами участков под индивидуальное жилищное строительство являются местные советы. Объявив цену, они некоторое время продают участки по ней. Все продолжается так, пока советы не услышат, что кто-то рядом купил участок несколько дороже. После чего цены повышаются. Таков механизм сельсоветского ценообразования. Увы, не мы его создали. Так что приходится мириться с тем, что есть.
Однако это не означает, что все фирмы, торгующие землей, одновременно повышают цену. Можно выделить ряд земельных дилеров, которые сегодня продолжают осуществлять торговлю по ценам практически месячной давности. Например, на Круглом озере (21 км от МКАД) фирма "Агра" (тел. (095) 577-27-17) продает участки в крупном массиве по цене $1000 за сотку. Другие фирмы предлагают участки в этом районе уже по $1100-1200 за сотку.
Другой из известных нам дилеров — фирма "София" (тел. (095) 453-99-21) предлагает уже "дешевые" по нынешним временам участки на том же Ленинградском направлении. Правда, они расположены подальше от крупных водоемов, а потому и стоят подешевле. К примеру, земельные участки площадью 12 соток в районе поселка Алабушево (25 км от МКАД) стоят $7 тыс. Причем к участкам подведена вода и электричество, и есть возможность подключения магистрального газа.
Однако в наиболее престижных местах Московской области, таких, как поселок Кратово (30 км от МКАД) все фирмы держат приблизительно одинаковые цены — на уровне $800-900 за сотку. Вот лишь один пример: на этом же восточном направлении, недалеко от поселка Малаховка (12 км от МКАД) фирма "Транстрейд" (тел. (095) 287-00-12) продает участки площадью 15 соток по $12 тыс.
Что же касается дальних, но тоже престижных участков, то на этот раз мы решили познакомить вас с ценами участков в районе Звенигорода — это около 45-50 км от Москвы на запад. По сведениям, полученным от фирмы "ОЛВИ" (тел. (095) 151-83-45), цены за 15-соточные участки здесь колеблются в пределах $3000-4000 в зависимости от близости к коммуникациям и дороге. Причем в этих местах всегда есть возможность подключения к водопроводу, электричеству и газу.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ