Вчера Совет федерации одобрил принятые новой Госдумой 23 января поправки в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Это означает, что оборот сельхозземель, разрешенный в России с 2002 года, станет наконец полноценным. Конечно, если президент подпишет закон.
Залог сельхозземель во всем мире является одним из основных механизмов для получения кредитов для ведения сельхозпроизводства. Несмотря на принятие и вступление в силу Земельного кодекса в 2001 году, а в 2002 году — специального закона об обороте сельхозугодий, залог сельхозземель в России до сих пор запрещен. При принятии земельных законов было решено, что вопросы ипотеки сельхозземель должны регулироваться законом об ипотеке. Соответствующие поправки были приняты Думой в апреле 2002 года, однако не понравились верхней палате. В результате полтора года депутаты и сенаторы создавали согласованный вариант.
Получилось у них вот что. Заложены могут быть земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в нем. Не допускается ипотека государственных и муниципальных участков. Если закладываемый земельный участок был в аренде, то арендатор вправе передать и арендные права в залог, но с согласия собственника земельного участка. Участок передается в залог только вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями (если, конечно, таковые имеются на участке).
Примечательны положения об оценке участка. Первоначально в законе было записано, что если оценку по рыночной стоимости применить не удается, то применяется кадастровая оценка. При этом банк может снизить цену участка для выдачи кредита не более чем вдвое. Если же и кадастровой оценки нет (кстати, она может быть выше рыночной), то применяется нормативная цена земли, которую снижать уже нельзя. Авторы этого порядка пытались застраховаться от обесценения сельхозземель. Однако в принятом вчера варианте порядок оценки упрощен: стоимость участка определяется просто по соглашению залогодателя и залогодержателя.
Сельхозпроизводителей, правда, защитили от слишком нетерпеливых залогодержателей. Если сельхозпроизводитель вовремя не сумел выкупить обратно свой участок, то забрать его нельзя до реализации выращенной и переработанной сельхозпродукции. Однако в законе установлен крайний срок продажи и реализации продукции — 1 ноября года погашения кредита, если более поздняя дата не была установлена договором об ипотеке.
В законе ничего не говорится лишь о том, что банки (а они будут являться основными залогодержателями) должны делать с полученными сельхозугодьями. Правда, порядок продажи участков подробно описан в законе об обороте сельхозземель. А по Земельному кодексу сельхозземли могут быть просто изъяты, если собственник их не использует или неправильно с ними обращается, нанося ущерб плодородию почвы. Так что у банков есть два варианта — либо быстро продавать полученные участки, либо начинать заниматься сельским хозяйством.
ИРИНА Ъ-ГРАНИК