На рынке складской и логистической недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам первого квартала зафиксирован новый рекорд: на долю интернет-ритейлеров пришлось более 50% арендованных площадей. Это почти в пять раз больше, чем до пандемии. По прогнозам участников рынка, ситуация сохранится по крайней мере до конца года, так как присутствие в сегменте интернет-торговли начнут увеличивать и ритейлеры, традиционно работающие в офлайне. Однако при этом общее количество сделок упало вдвое, и складские площади никто не хочет покупать — лишь арендовать на короткий срок.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
По итогам первого квартала на долю игроков рынка e-commerce пришлось 54% всех сделок по аренде складской и логистической недвижимости в Москве и Подмосковье, говорится в опубликованном в среду отчете JLL. Это исторический максимум, учитывая, что в 2017–2019 годах доля ежеквартально не превышала 10%, добавляют консультанты. Впрочем, уточняют в JLL, в январе—марте этого года суммарный объем сделок составил 172 тыс. кв. м, что вдвое меньше, чем за тот же период прошлого года. Доля свободных площадей оказалась на уровне 3,1%, а цены выросли незначительно — до 4,1–4,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов.
Если бы не кардинальное изменение конъюнктуры в ритейле, вызванное пандемией COVID-19, ситуация в сегменте выглядела бы гораздо хуже.
Стремительный рост в структуре арендаторов доли компаний, специализирующихся на интернет-торговле, начался в середине марта, когда неизбежность карантинных мер на фоне распространения коронавируса стала очевидной, рассказывают опрошенные “Ъ” участники рынка. Введенный властями Москвы и Подмосковья режим самоизоляции граждан только подтолкнул развитие e-commerce.
В апреле структура арендаторов кардинально не изменилась, констатирует коммерческий директор по складской недвижимости концерна «Русич» Николай Девятилов. По его словам, до 70–80% обращений по складским помещениям приходят от представителей e-commerce и продуктовых ритейлеров. Гендиректор «Ориентира» (девелопер складских комплексов) Андрей Постников добавляет, что далее по количеству запросов следуют сети, продающие лекарства и непродовольственные товары первой необходимости.
Но утверждать однозначно о стабильности на рынке складской недвижимости не приходится.
«В первом квартале половина заключенных контрактов по аренде — краткосрочные, на 12 месяцев, хотя раньше доля таких сделок не превышала 10%»,— отмечает руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин.
Такая тенденция говорит о неуверенности арендаторов. Более того, добавляют в JLL, если за последние три года доля договоров аренды складских площадей составляла от 62% до 71%, то в первом квартале 2020 года не было заключено ни одной публичной сделки по продаже такой недвижимости. Это характерно для кризисных периодов: таким же образом ситуация развивалась и в 2009 году, и в 2015 году, уточняют аналитики.
В JLL прогнозируют, что в целом спрос в 2020 году сократится как минимум на треть и достигнет 0,9–1 млн кв. м. Большую часть арендаторов составят представители рынка e-commerce, отмечает Николай Девятилов. «Даже после снятия изоляции доля онлайн-ритейла будет расти, так как покупатели уже начали привыкать к дистанционной торговле»,— считает он. По словам старшего директора отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антона Алябьева, это «новая реальность» для рынка: «Ритейлеры, которые только думали о выходе в online, вынуждены будут ускориться». О продолжении роста доли e-commerce говорят и сами ритейлеры. По подсчетам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, по итогам 2020 года объем этого сегмента в ритейле по сравнению с прошлым годом увеличится почти на 20% и достигнет 2,5 трлн руб.