Что изменит принятие нового генплана Краснодара?
Фото: instagram kot_up
Вот уже несколько лет Краснодар ждет внесения в генеральный план города масштабных поправок, которые на годы вперед определят правила землепользования в краевой столице и наметят важнейшие вехи ее развития. Создается по сути новая редакция генплана, эту работу ведет Санкт-Петербургский НИИ перспективного градостроительства. Сейчас разработчиками фактически окончено утверждение документа с мэрией города. После окончания подготовки его обязательно нужно будет согласовывать с федеральным центром и Краснодарским краем, а также провести через рассмотрение на публичных слушаниях. В администрации региона отмечают, что на слушания генплан должен быть вынесен уже в апреле 2020 года. После того, как с изменениями согласится общественность, новую редакцию генплана утвердит гордума. Принять документ должны до конца года, с 2021-го обновленный генплан уже начнет действовать.
Чем не угодил старый документ?
Действовавшая в Краснодаре прежде редакция генерального плана разрабатывалась в период с 2007 по 2009 год, была окончательно принята в 2012-м и с того момента очень быстро потеряла свою актуальность «благодаря» вносимым поправкам, кардинально изменившим те принципы городского планирования, которые были предусмотрены изначально.
В 2016 году планировалось принять новую редакцию генерального плана. Однако еще до того момента, как документ поступил на рассмотрение в гордуму, его «зарубил» губернатор региона Вениамин Кондратьев. Глава администрации края заявил, что генплан нуждается в существенной доработке, в частности в нем не зафиксированы земельные участки, предназначенные под строительство соцобъектов, транспортной инфраструктуры, создание зеленых зон. Также Вениамин Кондратьев отмечал, что внесение многочисленных изменений в старый генплан «нарушало интересы краснодарцев». Евгению Первышову, который на тот момент уже исполнял обязанности мэра Краснодара, порекомендовали уволить тех чиновников, которые были ответственны за это.
В чем нарушили «интересы краснодарцев»?
В старый генплан постоянно вносились точечные изменения, в первую очередь для того, чтобы реализовать различные строительные проекты. Разрешения на застройку выдавались для участков, где ранее была предусмотрена организация зеленых зон, возведение социальных объектов, транспортной и инженерной инфраструктуры. Новые многоэтажки появлялись даже там, где по генплану значилось строительство ливневой канализации или трассы.
Это привело к тому, что в современном Краснодаре дорога может упереться в жилой район с новостройками, вместо того, чтобы продолжаться до слияния с более крупной транспортной артерией, как это изначально планировалось.
Как отмечают в НИИ перспективного градостроительства, еще одной проблемой стал широкий диапазон этажности, в котором разрешалось строительство - от 4 до 20 этажей. Дело в том, что внутри этого коридора помещаются целых три категории: малоэтажная - до 4 этажей, среднеэтажная - до 8 этажей и многоэтажная - от 8 до 20 этажей. По идее для каждой из них требуется разное количество социальных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Старый генплан этого не учитывал.
Еще одна проблема была в том, что, когда зеленую зону или зону малоэтажной застройки вдруг переделывали под кубик многогоэтажек, перерасчет показателей инженерной и социальной инфраструктуры для этого района с учетом возросшего населения не делался.
То есть школы и детсады могли быть рассчитаны для малоэтажной зоны застройки, а вокруг вырастали высотки в 20 этажей.
Кроме того, предыдущий документ не учитывал резкого роста населения города, который мы наблюдаем в последние годы: уже в 2018 году расчетная численность населения Краснодара превысила те показатели, которые были заложены в старом генплане на 2025 год.
«На слушаниях мы поймем, насколько новый генплан соответствует интересам горожан»
Владислав Амерханов, член Общественного градостроительного совета при губернаторе Краснодарского края, один из основателей движения «Помоги городу»:
— Проблема генплана от 2012 года заключалась в том, что в интересах застройщиков в него вносились многочисленные точечные изменения. В результате он превратился в «лоскутное одеяло», где зона жилой застройки могла появиться прямо посередине ранее планировавшейся дороги. Кроме того, данные, отраженные в генплане, не соответствовали тем, что были отражены в Правилах землепользования и застройки города. В одном документе могло быть запланировано создание зоны рекреации, а в другом – многоэтажная застройка. Генплан содержал и вовсе фантастические элементы. Там, например, предусматривалось создание дорог и развязок на месте уже существовавших жилых домов, которые сносить никто не собирался.
Отсутствие качественного плана развития, созданного в интересах города и его жителей, давало возможность застройщикам использовать ситуацию в своих целях.
В 2016 году была предпринята попытка разработать новый проект, но анализ показал, что он в основном отражает интересы строительного бизнеса, а не горожан. Свою позицию по этому поводу мы донесли губернатору. В итоге принятие проекта отменили и отправили его на доработку.
Нынешний генплан должен отражать несколько основных задач. В частности, зафиксировать нынешнюю градостроительную ситуацию: если на определенном участке расположены частные дома, не надо делать его зоной многоэтажного строительства, давая возможность девелоперам выкупить участки и воткнуть посреди частного сектора многоэтажки. Устранить, где это возможно, ошибки генплана 2012 года, когда в документ вносились проекты, в принципе не реализуемые из-за сложившейся ситуации с землепользованием. И, конечно же, спланировать развитие городской инфраструктуры на перспективу.
Могу сказать, что порядка 80 проектов от общественности было принято и отражено в новой редакции генплана. Около четырехсот поправок было внесено мэрией города. Насколько нынешняя редакция соответствует интересам горожан, мы поймем на этапе общественных слушаний.
Почему так долго разрабатывают новый документ?
По словам директора НИИ перспективного градостроительства Павла Спирина, большие трудности при составлении и согласовании нового генплана доставляют вопросы собственности. Большинство участков в городе кому-то принадлежат. Так, непосредственно городская администрация владеет лишь 5% земли, краевая - 3%, Федерации принадлежат 42% земли муниципалитета и остальные 50% - это участки коммерческих организаций и физлиц.
Свободных площадей под создание зеленых зон, социальных объектов, развитие инженерной инфраструктуры значительно меньше, чем требуется городу.
При этом в центральной части Краснодара немалые территории заняты боксовыми гаражами, складскими помещениями территориями ныне бездействующих промышленных предприятий, которые необходимо будет выкупать, гаражи - изымать, а склады - выносить на окраины города.
Еще одна проблема: ранее были выданы разрешения на строительство на территориях, которые в новой концепции генплана должны быть отданы под «общественные нужды». Теперь необходимо либо изменять готовящийся градостроительный документ, что не во всех случаях возможно, либо как-то решать вопросы с застройщиками. Эти моменты также приходится учитывать при согласовании документа с городскими властями.
В каком направлении планируется развивать город?
Развитие Краснодара с юга ограничено рекой Кубань. Поэтому предполагается, что он будет расти на северо-запад и на северо-восток. Сегодня с высоты полета Краснодар напоминает четырехконечную звезду с вытянутым на север лучом Ростовского шоссе, и пока еще слабо застроенными территориями к Востоку и Западу от него.
В последующие два десятилетия будет застроена территория в границах Ростовского шоссе, Западного обхода, Ближнего западного обхода, более северный кубик в границах Ближнего западного обхода, ул. Средней, ул. Пригородной, ул. Дзержинского, а также ряд территорий севернее и западнее обходов. На севере город срастется с поселком Березовым, на северо-западе - с поселком Колосистым и 3-м отделением КНИИСХ. Южнее жилая застройка частично выберется за пределы Западного обхода.
К востоку от Ростовского шоссе будет полностью освоена территория до Восточного обхода и значительная часть земель за ним вплоть до поселков Октябрьский и Лазурный на северо-востоке и поселка Пригородный, хутора им. Ленина на востоке и юго-востоке.
На сколько лет и человек рассчитан новый генплан?
Он охватывает период развития Краснодара с 2021 по 2040 годы. За это время при сохранении существующих тенденций миграции и естественного прироста население краевой столицы вырастет до 3,2 млн человек. Если все они разместятся в Краснодаре, о комфортном проживании речи быть не может. Поэтому разработчики генплана предполагают, что в самом городе будет жить порядка 2,2 млн человек. Остальные - на территории так называемой Краснодарской агломерации: соседних населенных пунктов, тесно связанных с Краснодаром современными автодорогами, железнодорожным сообщением и даже речным транспортом.
«Генплан становится необходим, когда в городе появляются реальные проекты развития»
Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group:
— Проблемы с генпланом Краснодара характерны для любого города России. Обычно этот документ не отражает ни реально сложившуюся ситуацию с землепользованием, ни планы развития города.
Когда в муниципалитете нет крупных инфраструктурных проектов, не строятся дороги, не развивается общественный транспорт, не ведется работа по модернизации инженерной инфраструктуры, отсутствие генплана не является значимым обстоятельством. Но как только такие проекты появляются, это становится проблемой. В Краснодаре в последние годы у мэрии возникают планы развития по ряду направлений. Это и строительство набережной реки Кубань, и продление трамвайных линий, и возведение Яблоновского моста, и многое другое. Не имея четко прописанного генплана, реализовать такие начинания нельзя. Хотя бы потому, что мэрии нужны полномочия для изъятия земель под строительство. Тут нужен реальный инструмент развития города, созданием которого сейчас и занимаются.
Плюс 10 лет назад сам подход к генплану был совершенно иной, и в этом документе не могли быть отражены нынешние тренды. Например, запрос общественности на создание комфортной городской среды, озеленение и т.д.
Также на формирование нового генплана повлияла дискуссия на тему глобального развития Краснодара. Обсуждалось, каким ему быть: моноцентром или крупной агломерацией, объединяющей и соседние города. В итоге пришли к полицентрической модели, предусматривающей рост и самого Краснодара, и центров развития вне его - на основе соседних населенных пунктов.
Станет ли Краснодар снова «зеленым» городом?
До 2040 года в Краснодаре планируется разместить около 370 новых озелененных территорий общего пользования: городских парков, районных парков, садов, бульваров, скверов общей площадью 3,2 тыс. га. В результате площадь озелененных территорий общего пользования увеличится почти в десять раз.
Фото: instagram kot_up
Где гарантия, что вместо садиков снова не построят дома?
Одним из ноу-хау генплана стало проектирование в зонах жилой застройки специальных «социальных кластеров». Это будут особые зоны, закрепленные только под строительство школ, поликлиник, садиков, спортивных площадок и т. д. Строить здесь что-либо иное будет нельзя. Разработчики отмечают, что это позволит избежать прежней ситуации, когда девелоперы при застройке района «забывали» о школах-садиках, полагая, что их разместят на чьем-то еще участке.
Сколько вообще соцобъектов планируется построить?
До 2040 года в Краснодаре планируется возвести:
- свыше 550 детских садов;
- свыше 120 школ;
- свыше 60 поликлиник;
- порядка 10 больниц;
- около 70 спортивных комплексов (в том числе бассейны, спортивные залы, плоскостные спортивные сооружения).
Можно ли будет править новый генплан?
Конечно же, после принятия генплана в него можно будет вносить изменения. В том числе в плане повышения этажности застройки. Однако чтобы не получилось, что социальную инфраструктуру рассчитали на район малоэтажного строительства, а построили многоэтажки с большим количеством населения, все вносимые изменения по части этажности должны быть просчитаны с точки зрения влияния на инфраструктурные возможности.
Проще говоря, прежде чем разрешить построить на 1000 квартир больше, нужно посчитать, возможно ли создание в этом районе дополнительных мест в садиках и школах, расширение поликлиник. Достаточно ли будет для новых жителей зеленых зон, смогут ли они выехать из района в час пик без длительного стояния в пробках.
Кто оплатит базовые инфраструктурные проекты?
При реализации крупных проектов, например, транспортных - дорог, развязок, виадуков и т. д. - без денег края и федерального центра городу не обойтись. Стоимость какого-нибудь транспортного коридора, соединяющего центр города с одним из обходов, со всеми развязками и разъездами – 20-30 млрд рублей. Для одного бюджета Краснодара (34,5 млрд рублей в 2019 году) это непосильный груз.
Принципы софинансирования крупных проектов предполагают участие в них Федерации на уровне не менее 50%, края - порядка 30%, муниципалитета - порядка 20%. При существующем бюджетном правиле (определяющем распределение налоговых сборов в разные уровни бюджета) по-другому просто никак. Иначе говоря, развитие города во многом будет зависеть от того, будут ли деньги на Краснодар у Москвы и удастся ли мэрии и руководству региона договориться, чтобы они были выделены именно кубанской столице, а не какому-то другому городу или субъекту Федерации.