Вопрос цены
Мнение аналитика
Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент»
Последние события всем спутали карты и оказывают чрезвычайно серьезное влияние на рынок и покупательское поведение. Спрос только стабилизировался после ипотечного ралли в 2018 года, прошел через буфер переходного периода ввода эскроу-счетов. На фоне вирусно-курсовых волнений ипотечные ставки еще больше подтверждают свое социальное значение. Это инструмент социальной политики. Мы видим, что сегодня покупатели, стараясь сохранить свои средства, начали активно покупать жилье. В чем-то здесь есть признаки потребительской паники.
Конечно, основной акцент на жилье эконом-класса, доступное по цене насколько это возможно. В этом смысле для застройщиков есть поле для работы. При низкой ипотечной ставке жилье эконом-класса станет очень востребованным. И здесь есть потенциал не только для стабилизации бизнеса застройщиков, но и шанс для малых и средних городов. Не нужно сдерживать массовый сегмент. Доступность жилья определяется доступностью для тех слоев населения, которые изначально не могут себе позволить купить квартиру. Нет ничего страшного в том, что малые города будут застраиваться массовым жильем. Наоборот, это вдохнет жизнь в территории, где последний строительный кран видели, может быть, много лет назад.
С другой стороны, сейчас в условиях экономической турбулентности, инвестирование в недвижимость должно быть хорошо обдуманным. Покупка квартиры классом выше «комфорта» выглядит гораздо более выгодным решением. Такое жилье, разумеется, вырастет в цене, но самое главное, что оно из-за более качественного строительства будет иметь гораздо более выгодные продуктовые свойства. Грубо говоря, покупка-эконом квартиры принесет краткосрочную выгоду, которую потом съест соответствующее качество стройматериалов и уровень обслуживания. В свою очередь, жилье комфорт-класса и выше будет дольше сохранять свои конкурентные преимущества.
Сейчас я отмечаю четкое разделение проектов застройщиков по классовым характеристикам. Разнообразие проектов и доступность ипотечных кредитов заставляет застройщиков делать упор на продуктовые качества жилых комплексов. Поэтому я считаю, что постепенно опции более высокого класса начинают мигрировать в жилье попроще. Это происходит уже сейчас и то, что сегодня находится в классе эконом, еще три-пять лет назад было полноценным «комфортом». Это отражает изменение подхода застройщиков: за цифрами никто не гонится, работают на результат, растет качество строительства. Если посмотреть по структуре предложения, то мы видим, что в последние пять лет эконом-класс продолжает доминировать с долей в районе 55–58%.
Потребитель уже не просто покупает квартиру, он приобретает образ будущего
Технологии управления общим имуществом, ресурсами, безопасностью, личным временем и домашним хозяйством все глубже проникают в проекты. На это есть прямой запрос потребителя. Поэтому застройщики больше внимания обращают на новые технологии, внедряя их в свои жилые комплексы. Последние должны стать центрами изменения среды в районах присутствия. «Пустые» дома, с плохим маркетингом и отсутствием внутреннего смыслового наполнения, без четкой и яркой концепции, которая отражает не только продуктовое предложение, но и образ жизни резидента — уже сейчас никому не интересны. Потребитель уже не просто покупает квартиру, он приобретает образ будущего.
Если рассматривать показатели ввода жилья, то я бы их оценивал не как результат сверхусилий участников рынка, а скорее, как доказательство роста надежности и профессионализма девелоперов. Как известно, в 2019 году всем пришлось переходить на новую систему работы: в цепочку от строителя до потребителя были добавлены банки. Переход на проектное финансирование — серьезный стресс-тест для любого девелопера, банк выворачивает весь бизнес наизнанку и проверяет все под микроскопом. И то, что на рынке не появилось никаких громких конфликтов с застройщиками, показывает, что на уральском рынке работают очень крепкие компании. Поэтому результат 2019 года — это правило, а не исключение. Потребитель, в свою очередь, получил железобетонные гарантии качества проектов.