Классовая трансформация

Жилье

На рынке строящегося жилья Петербурга происходит перераспределение. Доля комфорт-класса последние годы растет, а бизнес-класса постепенно падает. Также появились промежуточные классы — комфорт-плюс и бизнес-лайт. И доля этих сегментов будет только нарастать, предполагают аналитики.

Объем предложения сегмента комфорт в Петербурге на конец 2019 года оценивался в 2,5 млн кв. м

Объем предложения сегмента комфорт в Петербурге на конец 2019 года оценивался в 2,5 млн кв. м

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Объем предложения сегмента комфорт в Петербурге на конец 2019 года оценивался в 2,5 млн кв. м

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По данным Colliers International, объем нового предложения на рынке жилья в классах бизнес и премиум в Петербурге по итогам 2019 года составил 627 тыс. кв. м, что на 17% меньше, чем в 2018 году (758 тыс. кв. м). По мнению экспертов, это ожидаемый результат на фоне высоких показателей 2018 года, когда застройщики активно выводили проекты на рынок, стремясь обеспечить высокую долю продаж в жилых комплексах до вступления в силу поправок в 214-ФЗ.

По оценкам компании ПСК, из всего объема сданной недвижимости в Петербурге в 2019 году (3,4 млн кв. м) на бизнес-класс приходится 10–12%. «Точные метры считать несколько затруднительно, поскольку значительная часть такой недвижимости является бизнес-классом лишь в маркетинговой плоскости. Если принять за ключевой показатель категории стоимость метра, то в 2019 году сдано около 350 тыс. кв. м. По сравнению с прошлыми годами динамика стабильна»,— рассуждает Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК».

В первой половине 2019 года активность девелоперов планомерно снизилась, однако ближе к концу года показатели ввода стабилизировались: более половины (54%) объема нового предложения в классах бизнес и премиум пришлось на четвертый квартал 2019 года. Такие данные содержатся в исследовании международной консалтинговой компании Colliers International.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», приводит такие данные: «Объем предложения сегмента комфорт на конец года оценивается в 2,5 млн кв. м (+14% за год). Это наибольший сегмент рынка недвижимости в агломерации. С развитием редевелопмента и усиления присутствия городских территорий в агломерации, доля сегмента комфорт растет ежегодно: с 2016 года доля предложения такого жилья увеличилась с 33 до 57% (в объеме предложения агломерации)». По ее словам, в 2019 году реализовано 2,3 млн кв. м жилья комфорт-класса — на уровне прошлого года (2018 год считается ажиотажным). В 2019 году на рынок выведено новых объектов совокупной площадью 2,6 млн кв. м жилья комфорт-класса — на уровне поглощения. Объем нового предложения на 12% выше прошлого года.

По данным «Петербургской недвижимости», объем предложения в классе бизнес оценивается в 377 тыс. кв. м, за год предложение сократилось на 13%. В 2019 году реализовали 301 тыс. кв. м жилья в бизнес-классе, что на 15% ниже ажиотажного 2018 года. Относительно 2017 года прирост спроса составил 12%. В 2019 году на рынок поступило 209 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, это на 42% ниже активного 2018 года. В целом объем пополнения — на уровне спокойных периодов (2017 год).

Ольга Трошева добавляет, что в 2019 году доля сегмента комфорт составила 44% (1,4 млн кв. м). С момента активизации строительства в черте города и развития редевелопмента в популярных районах города объекты комфорт-класса существенно увеличили присутствие на городском рынке, доля таких объектов увеличилась практически вдвое: с 20–30% до 40–50%. «В 2019 году в эксплуатацию введено 289 тыс. кв. м жилья бизнес-класса (9% в объеме ввода по Петербургу). Ввод объектов бизнес-класса на протяжении последних лет стабильный, в среднем 300 тыс. кв. м в год, это 8–10% в общем объеме ввода в Петербурге»,— говорит она.

Одним из ключевых трендов на рынке жилья Петербурга остается редевелопмент: на территории бывших промышленных зон появилась половина всех новых проектов бизнес- и премиум-класса 2019 года. Лидером выступает Московский район (43%): на месте корпусов завода «Хладокомбинат № 1» возводится «Квартал CHE» (ГК «Эталон»), а на территории подстанции «Чесменская» — ЖК «Дефанс» (ГК «Лидер Групп»). Активное освоение территории продолжается также на площадке молочного завода «Петмол».

Благодаря реализации крупных проектов редевелопмента самая большая доля (39%, или 226 тыс. кв. м) в новом предложении бизнес-класса также принадлежит Московскому району, говорят в Colliers International Еще один масштабный проект реализуется на намывных территориях Васильевского острова: в июне 2019 года группа ЛСР вывела здесь в продажу ЖК «Морская набережная». В премиум-классе основной объем нового предложения сконцентрирован на Петровском острове (64%). Еще четверть жилья (24%) появилась в набирающем популярность Адмиралтейском районе, в том числе — клубные дома «Артхаус» от компании «Красная стрела» и «Идеалист» от компании RBI.

Сергей Мохнарь рассуждает: «В 2019 году сегмент бизнес-класса, как и ожидалось, показал рост. Покупательский интерес увеличился в среднем по рынку на 6%. Бизнес-класс чувствует себя лучше всех остальных сегментов, и, если не произойдет каких-либо общеэкономических сдвигов, рост на 5–6% в год сохранится вплоть до 2025 года».

Лайт-формат

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, замечает:«Еще два года назад ключевыми локациями премиум-класса были Петроградская сторона и район Старо-Невского проспекта. Однако расширение ареала классов жилья происходит стремительно. Локации эконом-класса перерастают в класс комфорт. В свою очередь, комфорт постепенно переселяется в бизнес-класс, а участки для бизнес-класса приобретают черты премиальных. В этих условиях выигрывают дальновидные игроки, способные предугадать меняющиеся и растущие вместе с классами потребности своей целевой аудитории, просчитать потенциал локации».

А вот у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu, иное мнение относительно перспектив бизнес-класса: «Жилье комфорт- и бизнес-класса активно вводилось девелоперами и будет вводиться какое-то время. Однако в дальнейшем объем ввода эконом- и комфорт-класса, а также вечно стабильной "элитки" сохранится, а вот бизнес-класса — сократится во всех городах, кроме, пожалуй, Москвы. Что-то мне подсказывает, что от жилья бизнес-класса со временем откажутся: его просто доудешевляют до того, что он превратится в комфорт из-за замены всего и вся — материалов, технологий и т. д. Этот процесс широко шагает по стране, падает покупательная способность, относительно стабильной она остается только в экономе — вот к нему, минуя комфорт-класс, и полетит наш еще недавний бизнес-класс».

Другие эксперты тезис о трансформации классов жилья подтверждают, хотя не могут согласиться с интерпретацией господина Богданова.

Согдиана Алиева, руководитель отдела продаж новостроек агентства недвижимости ЭВО, отмечает: «Если говорить о ситуации в данных сегментах рынка недвижимости в целом, то за последние два года качество жилья только улучшается. Застройщикам приходится подстраиваться под запросы будущих жильцов. Сейчас доступное жилье обладает всеми характеристиками комфорт-класса. Люди стремятся улучшать свои жилищные условия, в результате между сегментами бизнес и комфорт появился новый тип жилья — бизнес-лайт».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», также подтверждает мысль о том, что уже достаточно заметный объем проектов сконцентрирован в промежуточном сегменте, который обозначается как комфорт-плюс или бизнес-лайт. «Это жилые дома с более удачным расположением, видовыми характеристиками и с теми деталями, которые комфорт-классу ранее не были присущи. Комфорт-класс в городе развивается в направлении бизнес-класса. В проектах появляются высокие потолки во всех квартирах или на последних этажах, большие окна или витражное остекление, французские балконы, террасы, авторский ландшафтный дизайн, нетиповые интерьеры холлов. В бизнес-классе теперь становится все более важной эксклюзивная концепция, вау-эффект, новинки в планировках, дизайне общих зон»,— говорит она.

Цены растут

На конец 2019 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в экспозиции в проектах бизнес-класса увеличилась на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составила 171,7 тыс. рублей за квадратный метр, говорят в Colliers International. В проектах премиум-класса показатель вырос на 9% и в абсолютном выражении достиг 221,4 тыс. рублей за квадратный метр. Максимальный прирост стоимости за год был зафиксирован в Московском (+13%) и Адмиралтейском (+11%) районах. Рост цены обусловлен несколькими факторами. Среди ключевых — переход застройщиков на проектное финансирование, где ставка по кредиту может достигать 15%, а также рост спроса со стороны покупателей и повышение строительной готовности проектов.

Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК «Адвекс Недвижимость», говорит: «Цена на жилье класса комфорт выросла на 10–15% и в среднем составляет 120–130 тыс. рублей за квадратный метр, в бизнес-классе — 165 тыс. рублей и выше».

Госпожа Трошева посчитала, что средняя цена сегмента комфорт в Петербурге составляет 121,9 тыс. рублей за квадратный метр, в пригороде — 86 тыс. рублей (прирост с начала 2019 года — 6,2 и 6,4% соответственно). Удорожание в сегменте — ниже общерыночного. «В бизнес-классе средняя цена составила 183,3 тыс. рублей за квадратный метр. С начала года изменение по классу составило 9,3%»,— приводит она данные. Госпожа Трошева напоминает, что в период 2015–2017 годов цены на рынке первичной недвижимости практически не росли (были ниже официальной инфляции). С 2018 года начался планомерный рост. «Мы ожидаем, что в текущем году рост цен продолжится, но он уже будет не столь стремительным, а в пределах инфляции»,— говорит госпожа Трошева.

Важным сигналом для отрасли, по словам Елизаветы Конвей, стало заметное оживление земельного рынка в конце 2019 года. «Всего за прошедший год девелоперы приобрели 45 га земли, при этом активнее всего земельный банк пополняли федеральные и региональные игроки — ГК "Пик", Glorax Development и "Аквилон Инвест", на сделки которых пришлось около 50% площадей»,— добавляет она.

Широкая целевая аудитория

«Спрос на комфортное жилье в продуманных и качественных проектах растет, несмотря на рост цен. Покупатели за счет снижения ставки по ипотеке имеют возможность выбрать жилье большей площади, лучшей локации и с большим количеством опций. Основной спрос в прошлом году выпал на проекты в Приморском, Василеостровском и Выборгском районах»,— перечисляет Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Господин Мохнарь отмечает, что в бизнес-классе тенденция сокращения метража средней покупки значительно замедлилась. Сейчас этот показатель находится, по его словам, на уровне 65 кв. м. «У бизнес-класса на данный момент самое большое число групп целевых аудиторий: выходцы из обширного вторичного рынка, иногородние покупатели, долгосрочные инвесторы, молодежь и зрелые люди. Все большую долю среди покупателей составляют люди, занятые в IT,— в одной из немногих отраслей, которая растет как количественно, так и по части средней зарплаты. Наконец, все районы массовой застройки на окраинах города и даже за КАД являются местом жительства потенциальных покупателей недвижимости бизнес-класса. Сегмент обеспечен спросом со стороны как внутренних мигрантов, так и переезжающих в Петербург из других городов»,— рассуждает глава департамента развития ПСК.

Он добавляет, что комфорт-класс сегодня на рынке занимает около 60% от всего объема. «По сравнению с прошлым годом каких-либо значительных отклонений нет, но есть постепенное наращивание доли. Сегмент комфорта составляет хорошую конкуренцию эконому на фоне снизившейся стоимости ипотеки и запуска многочисленных спецпрограмм для разных категорий заемщиков. На сегмент влияет и тот факт, что недорогих пятен под застройку все меньше. Поэтому перспективы самого недорогого жилья в черте города почти не просматриваются, а его место постепенно полностью займет комфорт-класс. В этом сегменте спрос будет напрямую связан с доступностью ипотеки»,— рассуждает господин Мохнарь.

Госпожа Конвей подтверждает эту тенденцию: «Комфорт-класс является преобладающим на рынке возводимого жилья Петербурга: на него приходится более половины объема строительства, и показатель продолжает расти. Во многом это объясняется снижением предложения жилья эконом-класса. Спрос на него высокий, а предложение пополняется медленно. Промышленный пояс "развязывается", локации развиваются и становятся более привлекательными, в них заходят крупные девелоперы и формируют новые кварталы с собственной социальной инфраструктурой. Тот же тренд подталкивает выкококлассные сегменты: сейчас на долю жилья бизнес-класса и выше приходится около 15%, тогда как всего пять лет назад показатель не превышал 10%»,— замечает госпожа Конвей.

В пресс-службе группы ЛСР заявили: «Ключевой тенденцией в 2019 году стало выравнивание спроса: ажиотаж, который мы наблюдали в 2018 году, сошел на нет. Сегодня востребованы качественные проекты, при этом доля тех, кто предпочитает жилье с чистовой отделкой, растет не только в сегменте комфорт, но и бизнес. По нашим исследованиям, самые перспективнее районы Петербурга — Приморский (средняя стоимость "квадрата" — 112 тыс. рублей, за последний год цены выросли на 12%), Красногвардейский (100 тыс.), Василеостровский (123 тыс.), Московский (121 тыс.), Невский (118 тыс.). Именно в этих районах предпочитают приобретать недвижимость те, кто рассматривает покупку квартиры в комплексах класса комфорт и бизнес».

Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate, отмечает, что комфорт- и бизнес-класс чувствуют себя более стабильно в условиях изменения законодательных норм и экономических потрясений. «Конечно, вступившие в силу поправки в 214-ФЗ привнесли свои изменения на рынок девелопмента жилой недвижимости, но игроки начинают подстраиваться под новые правила — девелоперы, банки, инвесторы. Например, предложение Сбербанка по ипотеке в 1% для клиентов с детьми для покупки недвижимости, которая строится с применением эскроу для расчетов по всем договорам долевого участия. Конечно, программа имеет большой объем обязательств и ограничений, но ее можно считать одним из первых шагов, который позволит найти варианты работы в новых условиях. Девелоперам такой инструмент поможет стимулировать продажи, например, на многоквартирные лоты или менее ликвидные квартиры»,— резюмирует господин Лазутин.

Кирилл Орлов

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...