Игорь Васильев, директор направления по работе с состоятельными клиентами Северо-Западного банка ПАО Сбербанк
Игорь Васильев, директор направления по работе с состоятельными клиентами Северо-Западного банка ПАО Сбербанк
Хороший рентный доход могут приносить объекты коммерческой недвижимости, но в одиночку купить торговый центр мало кто может себе позволить. Другое дело – вскладчину. О новом для Петербурга инструменте инвестирования рассказывает директор направления по работе с состоятельными клиентами Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Игорь Васильев.
- Коллективные инвестиции – это что-то новенькое…
- Вовсе нет. В странах с развитой экономикой основными владельцами первоклассной коммерческой недвижимости являются как раз различные фонды. В них находится более половины инвестиционной недвижимости. Только частные лица вкладывают в них средства не напрямую, а через страховые компании или негосударственные пенсионные фонды. В России такой формат еще недостаточно сформирован, при этом становится все больше индивидуальных инвесторов с небольшим по меркам коммерческой недвижимости капиталом (от 1 млн рублей). На них и рассчитаны закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости.
- Каков механизм инвестирования?
- Клиент размещает деньги в ЗПИФ на определенный срок. Как правило, это 5 лет, - максимально востребованный рынком срок. Меньше – слишком мало для арендной недвижимости, больше – слишком много для клиента. Пока. Но ситуация уже меняется, и мы готовимся в перспективе делать 15-летние фонды – это максимум по закону.
Клиент становится совладельцем недвижимости и получает регулярный рентный доход, который формируется из платежей арендаторов. Выплатами занимается управляющая компания. После истечения срока действия фонда УК продает объекты по максимально возможной стоимости, а вырученные от продажи средства распределяются между пайщиками фонда. Впрочем, если все довольны объектом, управлением, размером получаемых выплат, – есть возможность пролонгации действия фонда.
- То есть никаких хлопот, просто получаешь доход. А какой?
- Это зависит от общей ситуации на рынке и от конкретного объекта. Скажем, в кризис товарооборот снижается и торговый центр приносит меньше денег, а когда экономика растет, - приносит больше дохода своим владельцам. Но грамотно подобранный объект при грамотном управлении всегда будет востребован арендаторами.
По опыту работы компании АО «Сбербанк Управление Активами», доходность от торгово-развлекательных центров находится на уровне 8-10%. Но надо понимать, что мы не гонимся за суперприбылью, наша цель – защита капитала от инфляции с получением регулярного дохода.
- А что такое грамотно подобранный объект?
- Который будет приносить деньги. Во-первых, важно расположение объекта – по пути или рядом с домом или работой. Во-вторых – конструкция здания, которая позволяет минимизировать расходы на текущую эксплуатацию, а также делать внутренние перепланировки без особых капитальных затрат, размещать новых арендаторов, то есть быстро реагировать на потребности и изменения рынка. Третий важный критерий – правильное управление коммерческой недвижимостью. Важно правильно распределять арендаторов таким образом, чтобы они удовлетворяли базовые потребности человека.
- Оценить это человеку неподготовленному сложно…
- И подготовленному тоже непросто. Мы проводим пять видов аудита: юридический, технический, систем противопожарной безопасности, финансовый и коммерческий. И только после этого принимаем решение о покупке.
Примером качественной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге является торгово-развлекательный центр «Жемчужная Плаза». Этот торговый центр хорошо спроектирован, сертифицирован по системе LEED («лидерство в энергетическом и экологическом проектировании»), имеет достаточное количество арендопригодной площади и внушительный пул «якорных» арендаторов. Все это делает объект весьма привлекательным для инвестора. Поэтому мы выбрали «Жемчужную Плазу» в качестве нашего первого петербургского объекта в рамках ЗПИФ.
- То есть от него уже можно «откусить кусочек»? В какую сумму это обойдется и насколько сложно стать пайщиком?
- Сумма инвестиций составляет от 5 млн рублей. А оформить сделку документально – не сложнее, чем открыть депозит. Это можно сделать в выделенных офисах «Сбербанк Первый». Инвестиции в крупные рентные объекты через паевые фонды недвижимости – это очень удобный инструмент. И он, как мне кажется, может стать одним из механизмов развития рынка долгосрочного капитала в России.
До заключения договора заинтересованные лица с условиями управления активами могут ознакомиться на сайте https://www.sberbank-am.ru/