Весной мэр Москвы Юрий Лужков объявил, что новые проекты в московском международном деловом центре (ММДЦ) "Москва-Сити" будут расти как "грибы после дождя", а сам комплекс будет сдан в эксплуатацию в 2007 году. Если этот срок будет выдержан, на московский рынок в течение трех лет будет выброшено свыше 1 млн кв. м офисных площадей, что должно неминуемо обрушить арендные ставки. Впрочем, Ъ удалось выяснить, что делать ставку на ММДЦ преждевременно — пока у большинства зданий Сити нет реальных инвесторов.
Дома на набережной
В ММДЦ "Москва-Сити" включено 35 участков, предлагаемых под застройку. Суммарная площадь застройки составит около 2,5 млн кв. м. Около 1 млн кв. м составят офисные площади, которые в последующем будут сдаваться в аренду. По оценкам риэлтеров, общая площадь офисных площадей класса "А" в Москве сейчас составляет 386 тыс. кв. м., а объем нового строительства офисных площадей всех категорий не превышает 500 тыс. кв. м. в год. Вброс 1 млн кв. м ММДЦ на рынок может, по оценкам риэлтеров, привести к существенному снижению классности существующих бизнес-центров, оттоку клиентов и снижению офисных ставок как минимум на 20%.
Инвестированием объектов инфраструктуры ММДЦ занимается правительство Москвы. Помимо городских структур участие в проекте ММДЦ официально подтвердили компании "Энерго-Сити" и "Аква-Сити-Палас", контролируемые предпринимателями Саво Куюнжичем и Андреем Ховановым. В настоящее время их интересы ограничены борьбой с АО "Сити" за контроль площадями уже возведенных Башни-2000 и моста "Багратион", а также системами автономного энергоснабжения ММДЦ и аквапарком "Аква-Сити-Палас".
Другим коммерческим участком располагает компания "Квадрикс Трейдинг энд Инвестмент Лтд", принадлежащая "Капитал груп". "Капитал груп", скорее всего, будет заказчиком строительства и зданий московского правительства и Мосгордумы на набережной "Москва-Сити". Правда в "Капитал груп" пока говорят, что это вопрос нерешенный. Представители компании, как и представители городского правительства утверждают, что "конкурс, конечно, будет проведен, однако его результат будет вполне предсказуемым".
На десятом участке ММДЦ инвестором проекта будет компания "Сити Центр Инвестментс", принадлежащая турецкой ENKA, уже реализовавшей в Москве более десяти девелоперских проектов.
Девятнадцатый участок ММДЦ арендует компания "Северная башня", владельцами которой являются топ-менеджеры ЗАО "Северстальтранс" Никита Мишин и Константин Николаев. Участок #13 арендовало ЗАО "Миракс-Сити". Компания принадлежит ЗАО "СК 'Строймонтаж'", владельцем которого является петербуржец Сергей Полонский (его компании строили жилые комплексы "Золотые ключи" и "Корона"). По данным Ъ, собственных средств, необходимых для реализации проекта в ММДЦ, у "Строймонтажа" пока нет, да и проект до сих пор не согласован с московскими властями.
Двенадцатый участок ММДЦ собирается застраивать ЗАО "Техинвест". Впрочем информацию о своем проекте они не афишируют. Известно лишь, что к его реализации они собираются привлечь американскую компанию Summa. Участники рынка считают, что собственники "Техинвеста" просто ищут возможность с прибылью продать свой участок. Отметим, что времени для этого у них будет немного. Как заявил Юрий Лужков, компании, не сумевшие реализовать проекты в течение трех лет, будут лишены своих участков в ММДЦ без какой-либо компенсации.
Конкурентная среда
По данным Jones Lang LaSalle, одновременно с реализацией проекта ММДЦ в Москве будет реализовано немало конкурирующих офисных проектов. В их числе: реконструкция гостиницы "Москва" (около 100 тыс. кв. м офисных площадей), здание СЭВа на Новом Арбате (90 тыс. кв. м), проект корейской Lotte Group (80 тыс. кв. м), третья фаза Центра международной торговли — (100 тыс. кв. м) и еще около 1 млн кв. м, которые планируется возвести в течение ближайших четырех-пяти лет.Заместитель генерального директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает, что большая часть офисных зданий Москвы не дотягивает до уровня западных стандартов по внутренней планировке и по уровню инженерии. По ее словам, "Москва-Сити" сможет "позиционировать себя как комплекс нового уровня, сочетающий в себе относительно низкие арендные ставки и качество офисных площадей мирового уровня".
Однако стоит учесть, что риэлтеры, восторженно воспринимающие этот проект, всерьез опасаются, что до 2007 года, когда формально должно быть завершено строительство ММДЦ, арендаторы будут с опаской относиться к этому проекту. Прежде всего потому, что ни один топовый арендатор не будет въезжать в офис, расположенный в непосредственной близости от стройки.
Большие маневры
За счет городского бюджета будет создаваться не только инфраструктура ММДЦ, но и вестись строительство правительственного квартала, в который переедут структуры правительства Москвы и Мосгордумы. В прошлом году курирующий проект ММДЦ заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе заявил, что столичное правительство выделит около $260 млн на возведение 225 тыс. кв. м офисных площадей для своих структур. Но взамен освободит 118 тыс. кв. м офисных площадей в центре города, из которых городские чиновники переедут в ММДЦ. По идее правительства Москвы сдача освободившихся площадей в аренду компенсирует затраты на возведение правительственного квартала в "Москве-Сити". По мнению риэлтеров, это также создаст избыточное давление на рынок, что приведет к серьезному падению ставок на офисные площади в центре города. Причем как на высококлассные площади класса "А", так и на более скромные площади класса "Б".Впрочем, оценка риэлтерских агентств неоднозначна. По словам Юлии Никуличевой, "через год-два недоверие иностранных арендаторов к российскому рынку офисной недвижимости сменится высоким спросом, и компании, инвестирующие сейчас в офисное строительство, смогут получать до 50% годовой прибыли за счет сдачи в аренду своих офисных площадей. Причем главным фаворитом станут бизнес-комплексы 'Москва-Сити', у которых, в отличие от других офисных центров, не будет проблем и недостатков, связанных с полноценным функционированием инфраструктуры".
Директор отдела девелопмента Noble Gibbons Дарел Стенфорд более сдержан в своих оценках: "Успех или неудача 'Москвы-Сити' в конечном итоге будет зависеть от того, насколько удачной будет маркетинговая политика инвесторов конкретных проектов ММДЦ". А ведущий эксперт Penny Lane Realty Максим Жуликов категорически заявляет, что участвующие в реализации проекта "Москва-Сити" компании ждет неминуемый успех, который, в частности, будет выражаться в том, что "ставки на офисные площади в бизнес-комплексах ММДЦ в ближайшие пять лет будут расти в среднем на $60 за 1 кв. м".
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ