Арендовать квартиру в Москве оказалось выгоднее, чем брать ипотеку — к такому выводу пришли аналитики «Росбанк Дом». Они проанализировали оба сценария на ближайшие 18 лет. Выяснилось, что снимать жилье выгоднее — правда, всего на 100 тыс. руб. Как это рассчитали? И можно ли назвать прогноз точным? С подробностями — Григорий Колганов.
Фото: Хуберт Голстейн, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Хуберт Голстейн, Коммерсантъ / купить фото
Допустим, человек хочет купить однокомнатную квартиру в Москве за 7,5 млн руб. Для этого он берет ипотеку на 18 лет со ставкой 10%. Вносит первоначальный взнос и постоянные платежи. А что если снимать квартиру в столице и одновременно копить на новую — так выгоднее? Таким вопросом задались аналитики. И рассмотрели возможный сценарий. Например, человек кладет на депозит в банке сумму первоначального взноса под 6,5%. И каждый месяц пополняет его на сумму разницы между ипотечным платежом и арендной ставкой. Получилось, что за 18 лет на депозите можно накопить на 100 тыс. руб. больше.
Рост цен на недвижимость также учитывался на уровне почти 2,5%, рассказала автор исследования, главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк: «Так как анализ проводился для крупнейших городов России, то для всех этих городов предполагалось, что цены на недвижимость и ставка арендной платы будут расти с одинаковым темпом, который соответствует среднероссийскому темпу роста цен на недвижимость за последние 10 лет. То есть использовалась некая долгосрочная тенденция, и предполагалось, что цены будут расти с этим же темпом на горизонте ближайших 18 лет».
Как отмечают аналитики, выгода ипотеки в Москве сильно зависит от процентной ставки. Например, в 2013 году она была в среднем на 2% выше, чем сейчас. И тогда 15-летняя аренда получалась дешевле ипотеки на 4 млн руб. Сейчас власти стараются сделать кредиты на жилье более привлекательными и обещают понижение ставок. Цель — 8% к началу следующего года, такое поручение дал Владимир Путин. И тогда ипотека действительно может стать выгоднее, чем аренда.
Однако дать точный прогноз на 18 лет вперед практически невозможно, уверен инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Никто не прогнозировал в 2014 году летом, что наша валюта подешевеет вдвое. Сама методика не учитывает многих моментов, которые в нашей экономике и в жизни процентных ставок происходили. То есть мы в 2008 году тоже имели ставку в районе 10-11%. Как только случился кризис, ставки выросли. Точно никто не знает, куда будут двигаться цены в ближайшие 18 лет».
По данным ЦИАН, вторичное жилье на окраине Москвы за последние пять лет дорожало быстрее, чем квартиры в центре и в престижных районах. В Солнцево и Силино — примерно на 20%. Минимальные цены на аренду также растут, выяснили аналитики «ИНКОМ-недвижимость». В таких условиях трудно понять, что выгоднее, говорит независимый консультант по рынку кредитования Наталья Росошанская: «Финансовая выгода в 100 тыс. руб. — это, конечно, никакая не выгода.
Скорее всего, на таком долгом сроке будут потери.
Если брать какие-то предварительные расчеты, то, действительно, на текущий момент платежи примерно могут быть равны, если арендовать или приобретать жилье в ипотеку. Но в одном случае вы платите дядям, в другом случае вы выплачиваете за собственный объект».
Аренда квартиры вместо покупки давно стала привычной в западных странах. Люди ценят мобильность, и предпочитают снимать жилье недалеко от работы. Тренд набирает популярность и в России. Но для многих своя квартира — показатель стабильности. Так что пока ставки на ипотеку не упали до минимума, спор о том, что выгоднее, будет продолжаться. Как показало исследование аналитиков «Росбанк Дом», аренда оказалась выгоднее ипотеки на горизонте 18 лет только в Москве. В других городах-миллионниках, например, в Санкт-Петербурге, Казани и Нижнем Новгороде ситуация обратная.