По мнению специалистов целого ряда фирм-риэлтеров, рынок жилья в Москве принимает вполне цивилизованные формы. Это связано с тем, что все большее количество покупателей обращается в фирмы с просьбой заключать так называемые "двойные" сделки. Под этим термином среди риэлтеров понимают продажу принадлежащей клиенту квартиры с одновременной покупкой другой, но уже меньшей или большей площади. Именно такие заказы на покупку недвижимости составляют основной объем операций на рынках недвижимости стран всего мира. Естественно, что подобные отношения выгодны и самим фирмам-риэлтерам: такие заказы практически вдвое увеличивают объем и количество проводимых ими операций, а, следовательно, и комиссионные — вместо 7-10% риэлтеры получают с клиента 14-20%.
Конечно, нам хотелось бы подкрепить эти утверждения конкретными примерами. Однако риэлтеры справедливо не хотят раскрывать конфиденциальность проводимых с их участием сделок, боясь нежелательного внимания к клиентам со стороны различных группировок "крутых ребят". Единственное, что нам остается, — познакомить с наиболее показательными продажами частных квартир, зафиксированными на этой неделе Московской центральной буржей недвижимости (тел. (095) 928-50-69) и фирмой Savva Real Estate (тел. (095) 273-06-96).
Наиболее резкие ценовые колебания наблюдаются по одно- и трехкомнатным квартирам. Так, цены на однокомнатные квартиры находится в пределах от $14 тыс. ("спальные" районы) до $32 тыс. (центр). Из проведенных сделок наиболее показательными представляются продажа следующих однокомнатных квартир: в районе метро "Чертановская" (общ. пл. 25 кв. м) за 9,5 млн рублей; в районе метро "Кантемировская" (общ. пл. 26 кв. м) за $16 тыс.; в районе метро "Октябрьское поле" (общ. пл. 31 кв. м) за $18 тыс.; в районе метро "Ленинский проспект" (общ. пл. 45 кв. м, кухня 13 кв. м) за 21 млн рублей.
Наиболее стабильны цены на двухкомнатные квартиры — они находятся в пределах от $25-58 тыс. Конкретная цена зависит главным образом от месторасположения квартиры. В итоге наиболее показательными наблюдателям показались следующие сделки: в районе метро "Щелковская" (общ. пл. 37 кв. м) за 14,2 млн рублей; на Открытом шоссе (общ. пл. 45 кв. м) за 16 млн рублей; в районе метро "Алексеевская" (общ. пл. 52 кв. м) за 29 млн рублей; рядом с метро "Крылатское" (общ. пл. 58 кв. м) за $58 тыс.
Бесплодной представляется попытка "усреднения" цен на трехкомнатные московские квартиры. Сейчас цены на них в каталогах московских фирм-риэлтеров колеблются от $30 тыс. до $82 тыс. Среди них можно отметить следующие продажи, совершенные на этой неделе: трехкомнатная (общ. пл. 58 кв. м) в районе метро "Преображенская" за $32 тыс.; в районе метро "Пражская" (общ. пл. 56 кв. м) за 22 млн рублей; в районе метро "Сокольники" (общ. пл. 55 кв. м) за 21 млн рублей; в районе метро "Речной вокзал" (общ. пл. 70 кв. м) за $48 тыс. В целом же ценовую ситуацию по рынку квартир в Москве можно охарактеризовать как стабильную.
Как и предупреждал Ъ в декабре прошлого года, после введения в действие с января 1993 г. изменений и дополнений к российским законам о налогах около 55% сделок, заключаемых как в рублях, так и в валюте, перешли в наличную форму оплаты. Причем наличными покупатели готовы оплачивать покупку квартиры и за 30 млн рублей, и за $80 тыс. Все дело в том, что, если следовать букве закона, то выплаты в бюджет составят около 50% продажной цены квартиры (40% с превышения 500 минимумов заработной платы и 10% госпошлины). В случае же проведения сделки за наличные, что вполне реально и безопасно при посредничестве крупной фирмы-гаранта, в нотариате оформляется продажа квартиры по ее балансовой стоимости с последующей выплатой госпошлины в размере максимум 100 тыс. руб. Естественно, что большинство клиентов фирм-риэлтеров склоняются именно к этому варианту. По мнению наблюдателей, создавшаяся ситуация не выгодна ни государству, ни клиентам, ни фирмам-риэлтерам: резко сокращаются выплаты в бюджет (даже по сравнению с прошлым годом они упали практически в два раза), значительно возросла опасность обмана покупателей при проведении сделки через нечистоплотных посредников, прибавилось работы фирмам с оформлением и проведением сделок. Однако, как отмечают специалисты, это еще не оказало влияние на ценовую ситуацию на рынке продаж частных квартир — уже в течение двух месяцев цены остаются стабильными, а по ряду позиций (большие квартиры в центре, двух- и трехкомнатные в "спальных" районах) даже снизились на 5-7% по сравнению с декабрем 1992 года.
Зато, в отличие от Москвы, применяющей наличную оплату покупок недвижимости, риэлтеры Санкт-Петербурга начинают переходить на натуральный обмен. Это значит, что комната в коммунальной квартире обменивается на 1-2 млн рублей или грузовик КамАЗ, однокомнатная квартира стоит 3,5 млн рублей (возможен обмен на дачу в придачу к автомашине "Таврия"), за двухкомнатную квартиру просят 5 млн рублей или машину последней модели ВАЗ.
На приобретение дешевых офисов надо записываться в очередь
$100-150 в месяц — именно на этом уровне находится верхняя планка арендной платы за однокомнатные квартиры, используемые под офисы в "спальных" районах Москвы уже в течение последних двух месяцев. Аренда однокомнатных квартир в центре обходится ровно в два раза дороже — $250-300. Эти данные по ценовой ситуации на рынке аренды московских квартир были предоставлены Ъ фирмой "Южный двор" (тел. (095) 233-21-90). Именно эта фирма и провела подавляющее большинство из официально зарегистрированных сделок по аренде на прошедшей неделе. В частности, однокомнатная квартира в районе метро "Сухаревская" сдана в аренду на два года по ставке $250 в месяц.
Большим спросом (в отличие от рынка продаж) пользуются двухкомнатные квартиры. В "спальных" районах арендная плата за них колеблется в пределах $200-250, а в Центре — $400-450. К примеру, отличная квартира (общ. пл. 77 кв. м) с возможным использованием под офис в районе метро "Таганская" сдана в аренду за $500 в месяц, а с чуть меньшей площадью в районе метро "Сухаревская" — за $300 в месяц.
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются трехкомнатные квартиры. По мнению наблюдателей, это связано с тем, что для небольших фирм аренда удобной трехкомнатной квартиры (преимущественно на первом этаже) выглядит явно предпочтительнее покупки дорогостоящей расселенной коммуналки, затраты на которую могут составить весь годовой доход фирмы. Поэтому спрос по этому типу квартир явно превышает предложение.
В итоге цены на аренду трехкомнатных квартир установились на очень высоком уровне — порядка $350-450 по квартирам в "спальных" районах и $500-800 за квартиры в Центре. По квартирам же, общая площадь которых превышает 100 кв. метров, месячная арендная плата поднялась до $1000 и выше. Из этого типа квартир при посредничестве фирмы "Южный двор" на прошедшей неделе был сдан блок из двух- и трехкомнатной квартиры на одной лестничной площадке в жилом доме на улице Неждановой. Ставка арендной платы по ней составила $3000 в месяц.
Покупку же офисных помещений в Москве сегодня могут позволить себе лишь крупные фирмы, приобретающие для этих целей расселенные коммунальные квартиры в центре города. Так, на прошлой неделе компания "РТИК" (тел. 251-65-99), специализирующаяся на расселении больших коммунальных квартир, провела интересную сделку. Семикомнатная квартира (общ. пл. 290 кв. м) в районе станции метро "Чистые пруды" была продана под офис по цене $1200 за один квадратный метр общей площади. Сейчас фирмой подготовлена для продажи шестикомнатная квартира (общ. пл. 180 кв. м) в том же районе по цене $1200 за квадратный метр общей площади. Специалисты фирмы отмечают, что наибольшим интересом у предпринимателей пользуются бывшие "коммуналки" общей площадью от 200 квадратных метров с необычной планировкой, которые могут использоваться для проведения деловых встреч.
Высокий уровень спроса установился и на рынке аренды в Санкт-Петербурге. Однако наибольший интерес у арендаторов, в отличие от московского рынка, вызывают комфортабельные, хорошо оборудованные офисы. Арендные ставки, по которым предлагаются такие помещения, составляют порядка $300-500 за квадратный метр общей площади в год. По оценкам наблюдателей, эта величина намного выше арендной платы, которую готовы платить арендаторы, — на сегодняшний день цены спроса установились на уровне $200-250 за квадратный метр общей площади в год. В Санкт-Петербурге сейчас, по словам одного из менеджеров агентства "Дом Плюс", (тел. (812) 312-11-32) буквально "установилась очередь" на хорошие офисные помещения по доступным ценам, поскольку предложение подобных помещений в каталогах фирм-риэлтеров практически отсутствует. В итоге за прошедшую неделю была официально зарегистрирована только одна сделка. Через агентство "Дом Плюс" было сдано в аренду помещение (общ. пл. 120 кв. м) на Лиговском проспекте, в районе автовокзала. Относительно невысокий по петербургским меркам уровень арендной платы — 12 тыс. руб. за квадратный метр общей площади в год — определяется тем, что помещение требует ремонта и расходов на прокладку телефонных линий. В настоящее время агентством "Дом Плюс" ведутся переговоры по сдаче в аренду отдельностоящего строения (общ. пл. 500 кв. м) в районе станции метро "Лесная". Здание приспособлено для использования под банковскую контору. Интерес к этому помещению проявила одна из европейских фирм, которая собирается открыть в нем свое представительство. Наблюдатели отмечают, что это один из первых случаев коммерческого использования специально построенных помещений.
На рынке земли определилась тенденция: ожидание нового нормативного акта
На рынке же земли основное внимание приковано не к фактам продажи, а к постоянно изменяющейся законодательной базе. Не стала исключением и прошедшая неделя. По сведениям, полученным из весьма информированных источников, Москомзем подготовил и отправил на утверждение мэра Москвы новый пакет документов по земельным отношениям в городе. Эти документы предусматривают увеличение базовых ставок ежегодной арендной платы и введение дифференцированных коэффициентов арендной платы, зависящих от полноты использования земли. Предусматривается и введение крупных штрафов за срыв запланированных сроков строительства. Пакет документов содержит также новый порядок резервирования земельных участков для строительства и основные принципы перерегистрации землепользователей. По-видимому, эти документы будут подписаны на следующей неделе.
Тем временем на рынке земельных участков продолжается депрессия. В Москве и Санкт-Петербурге за минувшую неделю фирмами-риэлтерами не было продано ни одного участка. По мнению наблюдателей, это прежде всего обусловлено сезонным колебаниями спроса. Однако специалисты фирм отмечают, что на рынке земли создалась нетрадиционная ситуация. По сведениям, полученным от фирм-риэлтеров, они получают в день до 5 заявок на покупку земельных участков. В то же время достаточно стабильным по количеству выглядит предложение.
Петербургские фирмы, например, накопили в своих банках данных около тысячи заявок на продажу земли. В московские же фирмы ежедневно обращается до 40 продавцов. И хотя примерно каждая десятая заявка вызывает конкретный интерес у покупателей, технически реализовать саму продажу удается крайне редко. По мнению специалистов фирм, это связано с рядом факторов. Во-первых, земля является специфическим товаром — любая мелочь (отсутствие пруда, коммуникаций, недалеко находится свиноферма, участок окружает березовый лес, а не сосновый) может вызвать отказ от покупки. Во-вторых, возможность продажи участков резко ограничена: сделка может быть проведена лишь путем переоформления документов на другое лицо в местном Совете или в садовом товариществе. И, наконец, в-третьих — длительный срок согласования необходимых документов: регистрация занимает порядка двух месяцев.
Что же касается цен на участки в наиболее престижной тридцатикилометровой зоне от МКАД, то она держится на уровне $300-1000 за сотку. Рублевые цены пересматриваются в соответствии с ростом курса доллара. В зоне от 30 до 50 километров от МКАД цены установились на уровне $120-400 за сотку в зависимости от места расположения и инфраструктуры участка. Цены на земельные участки в окрестностях Петербурга практически не изменялись уже с октября. Дороже всего здесь стоят участки в северном и пушкинском направлениях. Разрыв между ценами предложения и реальным платежеспособным спросом составляет на сегодня от 25 до 35%.
Маленькую радость наблюдателям Ъ принес лишь рынок земли в Москве, на котором было заключено два договора аренды муниципальных участков. За 1,7 млн рублей в год предприятие "Авиаспецмонтаж" взяло в аренду 5,35 га в районе Молодогвардейской улицы. АО "Международный коммерческий центр научно-технического сотрудничества" арендовал 0,6 га по Б. Гнездниковскому переулку для строительства и эксплуатации зданий. Арендная плата составит около 500 тысяч рублей в год.
Г. Н.