Тяжкая доля
Ситуация
Собственники долей в квартирах на вторичном рынке — заложники несовершенства российского законодательства. Продать свою долю отдельно, без согласия остальных владельцев недвижимости, они могут, но втрое дешевле, чем если бы продавали целую квартиру. Необходим закон, регулирующий права собственников малых долей. Но принимать его пока не собираются.
Сделки по продаже отдельных долей — довольно редкое явление на вторичном рынке жилья
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Отец москвички Анны Волоховой погиб при не выясненных до конца обстоятельствах в марте 2014 года. По российским законам его наследство — дом площадью 200 кв. м в подмосковном Ногинске и однокомнатная квартира 33 кв. м на Щелковском шоссе в Москве — подлежало разделу между четырьмя наследниками в равных долях. Одна из них полагалась самой Анне Волоховой, три остальных — ее сводной сестре по отцу и его родителям.
Спустя пару месяцев после вступления в наследство девушка решила продать свою долю в однокомнатной квартире на Щелковском шоссе. За продажу доли она рассчитывала выручить 1,7 млн руб., так как в 2014 году аналогичные квартиры в панельных домах в Гольяново стоили около 8 млн руб. Она стала предлагать остальным наследникам свои варианты продажи полученной недвижимости и выяснила, что родители отца уже подарили свои доли сводной сестре, а та — своей матери, которая расставаться с полученной московской и подмосковной недвижимостью не желала.
«Мне была предложена компенсация — 2,3 млн руб., которую я должна была получать равными частями в течение 12 месяцев. По расчетам, доля моя должна была стоить от 3,5 млн до 4 млн руб. Мне не хотелось уступать почти 2 млн полагающихся мне денег»,— говорит Анна Волохова.
В конце концов мачеха согласилась продать недвижимость, потребовав от падчерицы вычесть из стоимости ее доли потраченные на ремонт квартиры 700 тыс. руб. «Но такой расклад не устроил уже меня. После этой попытки мачеха поменяла номер телефона, до нее нельзя дозвониться»,— говорит Анна Волохова. По сей день девушка не получила ни денег за доставшуюся по наследству недвижимость, ни доступа к ней.
В России масса жилья, находящегося в долевой собственности. По данным Росреестра за 2016 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге — 86%, в Екатеринбурге — 52%. Долевой считается собственность, принадлежащая двум или нескольким лицам, причем как с определением доли каждого из собственников (долевая собственность), так и без определения таких долей (совместная собственность). Проблемы у собственников такого жилья во всех городах примерно одинаковые, и главная — они не могут договориться между собой, чтобы продать объект недвижимости выгодно для всех.
Продавать долю отдельно от квартиры ее собственнику чаще всего невыгодно: в этом случае она стоит вдвое, а то и втрое дешевле. Рыночная цена выделенной доли, например, в однушке площадью 33 кв. м в столичном Гольяново, согласно данным сайта cian, обойдется не дороже 450 тыс. руб. Если бы квартиру продали целиком и разделили деньги между всеми наследниками, выручить за нее можно было бы 1,75 млн руб.
Граждане не стремятся покупать доли в квартирах, говорят риэлторы. «Сделки по продаже отдельных долей — довольно редкое явление на вторичном рынке жилья»,— говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком- Недвижимости». Такие сделки в общей структуре МИЭЛЬ составляют буквально десятые доли процента, говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента компании.
Суда на них нет
Доли покупают крайне редко, но все же покупают. Эксперты выделяют три категории покупателей таких площадей. К первой относятся иногородние граждане, которые приобретают долю, чтобы получить прописку. Вторая категория — риэлторские агентства, которые сами выкупают доли в квартире, рассчитывая впоследствии приобрести оставшиеся части. Есть и такие, кто приобретает долю, чтобы получить право проживания, если денег на покупку целой квартиры не хватает, а арендовать квартиру они не хотят.
Купить долю для проживания тоже непросто, потому что такие помещения не всегда могут считаться пригодными для проживания. Например, в Санкт-Петербурге доли площадью менее 4 кв. м не являются пригодными для жилья и, хотя и стоят на рынке от 50 тыс. руб., крайне редко находят покупателей: после вступления в силу закона о «резиновых квартирах» (376-ФЗ) в Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания и прописаться можно лишь собственнику доли, составляющей не менее 4 кв. м жилой площади. На доли под прописку, равные или слегка превышающие 4 кв. м, цены стартуют от 200 тыс. руб. Вдвое дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, но при этом невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. Такова, к примеру, одна вторая доли однокомнатной квартиры. И, наконец, доли, для которых можно определить порядок пользования, сегодня продаются на рынке по цене 40–60% от стоимости самой комнаты.
Российское законодательство регулирует права граждан, владеющих малыми долями в квартирах на вторичном рынке, статьями 244–256 ГК РФ, постановлением Пленума Верховного суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 1 июля 1996 года (ред. от 24 марта 2016 года), постановлением Пленума Верховного суда от 29 мая 2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании». По закону долевыми собственниками граждане становятся в результате раздела наследства, совместно нажитого имущества между бывшими супругами, получения квартиры в собственность в порядке приватизации.
Сложно решить проблему долевой собственности обладателю маленькой доли в квартире. По действующему закону участник долевой собственности вправе через суд требовать выделения своей доли из общего имущества, если не удалось договориться с другими собственниками о продаже. Если выделить долю нельзя по закону, то собственник имеет право требовать от других собственников выплатить ему его стоимость. Но на самом деле суды часто отказывают собственникам маленьких долей в исках.
«В своих решениях судьи ссылаются на принципы свободы договора и права собственника самостоятельно распоряжаться своим имуществом»,— говорит председатель Московской коллегии адвокатов «Гарантия Плюс» Ольга Семенюк. По ее словам, за дела подобного рода не хотят браться адвокаты, так как результат заранее известен. В базе «Консультанта» есть ссылки только на два подобных дела за последние годы, и оба окончились не в пользу владельцев маленьких долей.
«Нам нужен закон»
Суды указывают на то, что при отсутствии заинтересованности в пользовании квартирой сторона не лишена возможности продать принадлежащую ей долю в праве собственности. К сожалению, при этом не учитывается тот факт, что продать, например, четверть доли в однокомнатной квартире можно только черным риэлторам, так как ни один здравомыслящий человек не приобретет такую недвижимость, понимая, что пользоваться ею будет невозможно, а приобретать такую долю только для регистрации в Москве слишком дорого. Поэтому, даже если вы найдете покупателя своей доли, ее стоимость все равно будет несоразмерно низкой. Одно дело — продать всю квартиру и поделить деньги соразмерно доле каждого сособственника, другое дело — продать маленькую долю, стоимость которой зачастую в разы меньше стоимости так называемой идеальной доли, получаемой при продаже объекта целиком.
«Таким образом, права собственников—обладателей большей доли худо-бедно защищены законом и сложившейся судебной практикой. Интересы же "маленьких" сособственников по-прежнему отданы на откуп черным риэлторам»,— говорит Ольга Семенюк.
Впрочем, в отдельных случаях собственники не могут выгодно реализовать свою часть квартиры, даже если владеют большей долей. В такую историю попала супружеская пара, получившая в Санкт-Петербурге у метро «Озерки» 5/6 доли в двухкомнатной квартире площадью 60 кв. м. Другая собственница ранее продала свою 1/6 доли другим людям, те разделили ее на троих из расчета 1/18 доли на каждого, затем прописали туда детей и ввосьмером занимают всю квартиру. Те собственники, которые уже проживают в спорной квартире и не хотят ни выкупать, ни продавать доли, пользуются отсутствием в России закона, который регулировал бы отношения между совладельцами и учитывал интересы каждого из них. «У них вроде бы есть недвижимость, а недвижимость — это деньги, но механизма получения этих денег нет,— говорит генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ru" Игорь Аболемов.— Согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ, если участники долевой собственности не могут договориться о способе и условиях продажи или раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если это невозможно, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему рыночной стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Но зачастую на практике взыскать с них деньги практически невозможно, даже если суд встает на сторону выделяющегося собственника. Потому что на торги квартиру выставить нельзя, если спорная квартира — это единственное жилье ответчиков».
Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты единодушны в том, что, пока в России не появится закон, обязывающий совладельцев продавать квартиру и делить деньги в соответствии с ее рыночной собственностью, чехарда с долями продолжится. Было бы логично, если бы суд мог по инициативе любого из собственников выставить квартиру на торги, реализовать ее по рыночной стоимости и деньги поделить соразмерно принадлежащим им долям. Такой закон действует, например, во Франции и Казахстане. Но в России никто из имеющих право законодательной инициативы пока не предлагал его принять.