Фирма БАНСО первой из фирм-риэлтеров предложила оригинальную схему
эксплуатации жилых домов, которые будут приватизированы их жителями согласно
недавно принятому Закону Российской Федерации "Об основах федеральной
жилищной политики". Схема предполагает объединение жильцов в кондоминиум, что
позволит им извлекать выгоду из принадлежащих им домов.
Вчера фирма БАНСО подписала первое соглашение о создании кондоминиума с
инициативной группой, созданной жителями пяти домов в московском микрорайоне
Лефортово.
Как отметил генеральный директор фирмы БАНСО Андрей Никитин, создание
кондоминиумов с участием жителей многоквартирных домов стало возможным только
после выхода нового закона о жилищной политике. Закон предполагает, что по
желанию жителей дом может быть передан им в коллективную собственность, и они
становятся владельцами не только своих квартир, но и всех нежилых и служебных
помещений. Но в этом случае на жильцов возлагаются обязанности по содержанию
и ремонту зданий. Необходимые для этого средства новые владельцы домов могут
извлекать, например, сдавая в аренду нежилые помещения. Они также могут
надстраивать дом, перестраивать квартиры, строить автостоянки. Порядок
строительства, содержания и ремонта регулируется договором между участниками
общей собственности.
Согласно схеме, предложенной БАНСО, на первом этапе все жители дома
приватизируют свои квартиры и обращаются в департамент жилья с просьбой о
передаче многоквартирного дома в их собственность. Кондоминиум считается
созданным, когда департамент подтверждает приватизацию всего здания. После
этого БАНСО разрабатывает технико-экономическое обоснование и ищет инвестора
для ремонта и строительства дополнительных этажей (например, в одном из домов
в Лефортово фундамент позволяет надстроить два дополнительных этажа).
Затем жители дома и инвестор создают общество с ограниченной ответственностью
(в случае с Лефортово ориентировочный уставный капитал общества — 50 млн
рублей). Стороны вносят по 50% уставного фонда. Причем жители вкладывают свою
часть в виде ваучеров, которые передаются в собственность инвестора, а
инвестор вносит всю сумму в рублях. На последнем этапе инвестор осуществляет
дополнительное строительство и благоустройство территории. При этом возможно
переселение жителей первых этажей в достроенные квартиры и сдача в аренду
освободившихся помещений на первом этаже (сегодня годовая ставка аренды в
Лефортово составляет 15-17 тыс. руб. за 1 кв. м в год).
Как отметил Андрей Никитин, выгода новой схемы для всех членов кондоминиума
очевидна. Жители получают возможность снять с себя "головную боль" по выплате
коммунальных платежей, обустройству подъездов и придомовых территорий. Вполне
реально и получение неплохих дивидендов за счет выплат по аренде нежилых
помещений. К тому же очевидно, что стоимость квартир в таких домах будет
выше, чем в обычных.
Что же касается инвестора, то, по подсчетам специалистов БАНСО, вложенные им
средства окупятся в течение 1,5-2 лет. В частности, площадь нежилых
помещений, расположенных в домах в Лефортово, составляет 5739 кв. м.
Служебные помещения в этих же домах занимают 1719 кв. м, плюс добавочные
площади на первых этажах жилых домов, освобождающиеся после переселения
жителей на надстроенные этажи. Таким образом, общая сумма арендных выплат по
этим помещениям может составить порядка 100 млн руб. в год.
К возможной прибыли от деятельности кондоминиума специалисты БАНСО относят и
возможность продажи квартир, расположенных в достраиваемых этажах.
В дальнейшем прибыль, помимо уже упомянутых выплат по коммунальным платежам,
благоустройству территории и ремонту, будет перечисляться в виде дивидендов
членам кондоминиума.
БАНСО же получит прибыль за разработку ТЭО и поиск инвестора, который, по
словам г-на Никитина, планируется производить на конкурсной основе.
Однако при всей своей привлекательности схема, по мнению наблюдателей, может
вызвать противодействие со стороны низшего звена муниципальных властей,
например РЭУ, поскольку в большинстве из них практикуется сдача в аренду
нежилых помещений в контролируемом ими жилом фонде.
Телефоны БАНСО: (095) 142-43-02.
МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ