Розничная торговля в Екатеринбурге медленно, но оживает после продолжительного падения — инвесторы возвращаются в коммерческую недвижимость. Аналитики также фиксируют снижение доли вакантных площадей в торговых центрах до 6,9% и рост арендных ставок в стрит-ритейле на 5,5%. Однако по поводу того, где сегодня выгоднее приобретать помещения малому и среднему бизнесу, мнения участников рынка разделились.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Уличная статистика
Термин «стрит-ритейл» вошел в экономические обзоры более десяти лет назад, когда возникла необходимость обозначать формат торговли, отличный от торговых центров и супермаркетов. Буквально «стрит-ритейл» в переводе с английского значит «уличная торговля». К этому формату относят помещения чаще всего на первых этажах жилых или административных зданий, с отдельным входом, витриной, местом для размещения вывески оператора. Исторически стрит-ритейл быстрее развивался в центральной части города, в местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. С активным развитием комплексной застройки этот формат стал актуален и для перспективных районов, отдаленных от центра.
Согласно исследованию Knight Frank, по итогам первого полугодия 2018 года лидерами по обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей среди российских городов-миллионников стали Екатеринбург (671 кв. м) и Самара (616 кв. м). По этому показателю они опередили Москву (502 кв. м) и Санкт-Петербург (528 кв. м). Кроме того, Екатеринбург вошел в число городов (за исключением двух столиц), где за последние пять лет произошел наибольший прирост качественных торговых площадей (+121% — до 999 тыс. кв. м).
Однако темпы строительства новых ТЦ в Екатеринбурге ниже уровня прошлых лет. По данным компании «Магазин магазинов», до конца 2018 года в городе откроется один ТЦ — аутлет-центр Brands’ Stories площадью 10,3 тыс. кв. м девелопера Forum Group. Аналитики «Магазина магазинов» отмечают общую тенденцию сокращения площадей новых объектов (в целом по стране с 2015 года в два раза) в связи с трендом на локализацию потребителей, которые склонны экономить свое время и совершать покупки в магазинах и ТЦ шаговой доступности. Согласно исследованию компании Nielsen, форматы малых магазинов переживают возрождение во всем мире: на них приходятся 7 из 10 походов в магазин и 26% продаж в денежном выражении.
«В 2018 году розничная торговля перешла к медленному восстановительному росту после продолжительного падения. Это положительно сказывается на рынке торговой недвижимости в целом. Вакантные площади в торговых центрах сокращаются — во втором квартале 2018 года этот показатель снизился до 6,9% (максимум последнего времени — 11,5% в конце 2016 года). Перестали снижаться ставки в стрит-ритейле, и начался их небольшой восстановительный рост. Средний показатель на середину 2018 года — около 830 руб. за 1 кв. м в месяц (+5,5% за год)»,— описывает ситуацию в Екатеринбурге зампредседателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков.
Инвестиции на вынос
Сегодня практически ни один жилой комплекс не обходится без коммерческих помещений на первых этажах. Как поясняют сами застройщики, в большей степени стрит-ритейл необходим в отдаленных районах и обособленных жилых комплексах. Пул арендаторов формируется уже на стадии проектирования, исходя из потребностей будущих жителей. Прежде всего, это продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, услуги, детские центры. Задуматься о концептуальном наполнении этих метров застройщиков заставили экономические кризисы, затронувшие жилую недвижимость. Пока цены росли и спрос превышал предложение, необходимости менять привычные подходы не было.
«Эта тенденция началась еще в 2004–2005 годах, но сильнее мы почувствовали ее в 2008–2009-м и особенно сильно после 2014 года. Объем предложения новостроек вырос, и люди стали внимательнее относиться к выбору. Поэтому застройщики стали активнее привлекать специалистов по маркетингу, которые стали внимательнее исследовать рынок, чтобы еще до начала строительства предугадать те потребности, которые могут возникнуть у покупателей жилья. Ярким примером смелых подходов стала “Брусника”. Сегодня уже все активно используют комплексный подход к освоению территорий, понимают, что отдаленные от центра районы должны быть наполнены инфраструктурой. До появления “Академического” мы и не представляли, что такое возможно — жить несколько месяцев, не выезжая из района, потому что в районе удовлетворяются все твои потребности»,— считает директор «Априори-Недвижимость» Валерия Козлова.
Алена Белякова, руководитель отдела продаж агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс»
«Еще до начала стройки мы ведем переговоры с потенциальными арендаторами и проектируем площади под них»
Позитивную тенденцию подтверждают и сами застройщики. В «Атомстройкомплексе» под коммерческие помещения отводят 5–10% площадей в жилых комплексах. «Это оправданно, потому что удобно нашим будущим жителям. Еще до начала стройки мы ведем переговоры с потенциальными арендаторами и проектируем площади под них»,— говорит руководитель отдела продаж агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Алена Белякова. Компания занимается продажей и брокериджем помещений и в стрит-ритейле, и в торговых центрах. И согласно внутренней статистике, с начала 2018 года спрос на коммерческую недвижимость по сравнению с прошлым годом увеличился на 6,5% именно на первые этажи в жилых комплексах.
Основной спрос на стрит-ритейл в жилых комплексах «Атомстройкомплекса» сейчас активно формируют индустрия салонов красоты и общепит (чаще всего в формате пекарни или семейного кафе), а также продуктовые магазины формата «у дома». Среди новых клиентов 2018 года в компании отмечают молодых бизнесменов, которые занимаются криптовалютой и пробуют себя как инвесторы в коммерческой недвижимости. Они покупают помещения в стрит-ритейле либо с арендаторами, либо на этапе строительства, чтобы затем перепродать. По статистике застройщика, 35% коммерческих метров клиенты приобретают под свой вид деятельности, 65% — для сдачи в аренду.
Для малого и среднего бизнеса в компании разработали программу по подбору помещений небольшой площади и стоимости. К примеру, это могут быть цокольные этажи жилых комплексов на первой линии, стоимость которых иногда на 20% ниже, чем первые этажи в тех же ЖК, но с отдельным входом со стороны улицы. При покупке на этапе строительства окупаемость составляет восемь лет, доходность 12%. В качестве примера расчета порога входа для инвесторов в такой бизнес в «Атомстройкомплексе» приводят помещение в жилом квартале на улице Энтузиастов в Екатеринбурге. Офис площадью 21,9 кв. м стоит 1,2 млн руб. Наиболее популярный по метражу формат офиса — помещение 92,6 кв. м в ЖК «Смородина+» на Широкой речке со стоимостью квадратного метра 60 тыс. руб.
Стрит-ритейл против ТЦ
Говоря о том, где малому и среднему бизнесу выгоднее приобретать помещения, опрошенные “Ъ-Урал” участники рынка расходятся во мнениях. Сходятся они в одном: принимая решение, нужно исходить из вида деятельности и своей целевой аудитории.
Зиля Большакова, директор управляющей компании Sila Voli
«За счет хорошей работы управляющей компании наполняемость торгового центра увеличилась — заполнено 95% всех площадей. Преимущества арендаторам дает и специализация, так как в магазинах высокая конверсия и стабильный трафик»
Среди преимуществ стрит-ритейла Алена Белякова называет собственный трафик из жильцов комплекса, работу по своему режиму независимо от управляющей компании и более низкие, по сравнению с торговым центром, эксплуатационные расходы.
Среди плюсов торговых центров директор управляющей компании Sila Voli Зиля Большакова выделяет стабильный трафик, который распределяется между всеми магазинами, и рекламные кампании — их проводит управляющая компания, и они работают на всех арендаторов. По ее мнению, коммерческие площади выгоднее брать в аренду именно в торговых центрах. «Спрос со стороны малого бизнеса к нашим помещениям в 2018 году не изменился и остался на уровне прошлого года. Арендные ставки по сравнению с 2017 годом выросли и сейчас составляют в среднем 1,2–1,5 тыс. руб. за 1 кв. м. За счет хорошей работы управляющей компании наполняемость торгового центра увеличилась — заполнено 95% всех площадей. Преимущества арендаторам дает и специализация, так как в магазинах высокая конверсия и стабильный трафик»,— говорит Зиля Большакова.
«Для оценки экономической эффективности в торговых центрах есть два основных понятия — проходимость и средний чек. Для больших ТЦ характерна высокая проходимость, но средний чек может быть и невысокий. Арендаторы в ТЦ, если это не сетевой магазин, часто признаются, что хотели бы попробовать перевести магазины в стрит-ритейл, им кажется, что отдача от покупателей тогда будет лучше. Поэтому часть арендаторов, с которыми мы сейчас работаем, уехала из больших ТЦ в “профильные” (детские, спортивные) ТЦ или в развивающиеся районы»,— отмечает Валерия Козлова. Кроме того, она выделяет местных производителей, которые, вероятно, не всегда могут договориться с федеральными сетями о продаже своей продукции и идут по пути открытия собственных магазинов. За счет этого они могут гарантировать свежесть продукции и обеспечить более низкие цены. Такими производителями стали «Молочный кит», «Молочное место» и Талицкий молочный завод, которым компания подбирает помещения в стрит-ритейле для открытия фирменных магазинов.
Валерия Козлова, директор «Априори-Недвижимость»
«Арендаторы в ТЦ, если это не сетевой магазин, часто признаются, что хотели бы попробовать перевести магазины
в стрит-ритейл»
Михаил Хорьков уверен: торговые центры сыграли важную роль для малого и среднего бизнеса, ориентированного на уличную торговлю. «Сегодня на улице остались те, для кого стрит-ритейл более выгоден. Именно рост площадей в ТЦ, на наш взгляд, освободил улицы для более демократичных и массовых операторов, позволил насытить стрит-ритейл сферой услуг, здесь стало больше кафе, ресторанов и экспериментальных форматов. В этом сегменте по-прежнему высока ротация операторов. Но улицы стали более живыми и быстрее реагируют на локальный спрос и развитие территорий»,— подытоживает аналитик.