|
Кредит под честное слово |
 |
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Дикий рынок
В первой половине 90-х годов вопрос доверия при ипотечном кредитовании решался просто. Банки, а чаще просто юридические лица, даже не имевшие лицензии на совершение кредитных операций, предлагали деньги на покупку квартиры на крайне жестких условиях. Получатель кредита оформлял право собственности на приобретаемую квартиру на своего кредитора. После того как кредитополучатель погашал свою задолженность и проценты по кредиту, квартира оформлялась в его собственность. Если кредит не погашался вовремя, квартиру продавали третьему лицу, как правило, за сумму, превышающую стоимость кредита. Компенсаций кредитополучателю никто не выплачивал.
В эти годы дикий рынок ипотеки был на подъеме. Однако как кредиторы, так и кредитополучатели понимали, что по большому счету кредитная договоренность юридической силы не имеет и исполнение обязательств контрагентами возможно только при соответствующем силовом прикрытии. Характерный пример — компания "Маркон", прославившаяся впоследствии принадлежащими ей предприятиями фаст-фуда под названием Steff & Holberg. Компания кредитовала покупку квартир. Разрешением споров с кредиторами занимались люди, формально относящиеся к службе безопасности компании. Реально СБ "Маркона" лицензиями на осуществление охранной деятельности не располагала, но свои задачи решала успешно — ипотечных кредиторов, отказывавшихся выполнять свои обязательства, у "Маркона" не было.
Во второй половине 90-х годов ситуация на ипотечном рынке изменилась. Появился ряд цивилизованных операторов — фонд "США--Россия" со своей программой "Дельта-Кредит", Сбербанк России с программой потребительского кредитования и др. Тем не менее фактически до конца 90-х годов дикое кредитование покупки квартир было доминирующим на ипотечном рынке Москвы и России. Отметим, что этот бизнес существует и до сих пор. По оценкам "Денег", около 10% ипотечного рынка России по-прежнему занимают дикие ипотечные операторы.
Белый кредит
Нормальные ипотечные кредиты от диких отличаются рядом нюансов. Во-первых, квартира, приобретенная на кредитные деньги, оформляется не в собственность кредитора, а в собственность кредитополучателя. Естественно, кредитополучатель имеет возможность прописать себя и своих родственников в приобретенной квартире. Конечно же, получение кредита является легализованной операцией. То есть ее могут осуществлять только организации, располагающие лицензиями ЦБ РФ на осуществление кредитных операций,— банки. Разумеется, банки, в отличие от диких кредиторов, к проверке кредитоспособности своих клиентов относятся крайне серьезно.
Если вы пытаетесь получить банковский кредит, то вам стоит иметь в виду, что банковское сообщество России кредиты на покупку жилья разделяет на потребительские и ипотечные. Первые выдает гражданам Сбербанк РФ, принципиально не участвующий в специализированных ипотечных программах. Для получения кредита Сбербанка вам придется удостоверить свою платежеспособность собственностью, которой банк сможет компенсировать свой кредит в случае его невозврата,— недвижимостью, автомобилями, акциями и другими ценными бумагами. Кроме того, вам придется привести в банк как минимум двоих поручителей (юридические или физические лица), которые смогут документально подтвердить, что в случае, если вы не сможете погасить кредит, это сделают они.
Для получения собственно ипотечного кредита не требуется ни залога собственности (кроме, разумеется, недвижимости, которая приобретается на кредитные средства), ни поручительств. Ипотечные операторы настаивают на одном — документе, подтверждающем, что вы можете оплачивать предоставленную ссуду. Как правило, это означает, что вам придется принести справку из отдела кадров компании, в которой вы работаете. В этой справке должна содержаться информация, согласно которой ваши ежемесячные платежи по кредиту не превысят 30% (в некоторых банках — 40%) вашего заработка.
Серый кредит
Не пугайтесь и не воспринимайте всерьез заявления банков, утверждающих, что приобрести квартиру с их помощью можно только при наличии справки о доходах, подтверждающих вашу платежеспособность. Корреспондент "Денег" получил комментарии восьми банков, настоявших на конфиденциальности информации. В этих комментариях, естественно, есть разночтения, однако в главном они едины. Даже если вы официально задекларировали в Министерстве по налогам и сборам РФ, что в прошлом году получили доход в размере одного рубля, это не означает, что вы не можете получить ипотечный кредит на покупку московской недвижимости. Для этого вам нужно встретиться с представителями кредитного комитета банка и честно рассказать им о своем реальном заработке. Никаких документов от вас не потребуют — у кредиторов существуют свои способы проверить достоверность представленной вами информации.
Отметим, что существует возможность получения ипотечного кредита и в том случае, если вы сумеете аргументированно доказать свою платежеспособность не документально, а на словах. Подобный вариант (разумеется, неофициально) не исключают даже в банке "Дельта-Кредит", являющемся бесспорным фаворитом ипотечного рынка Москвы и России. Поэтому, если вы зарабатываете, например, $400 тыс. в год, но декларируете в МНС только $40 тыс., не сомневайтесь — ипотечные банки деньги вам дадут, если вы сможете их убедить, что действительно обманываете налоговые органы.
Серьезные операторы ипотечного рынка вам не откажут. Но имейте в виду, что они проанализирует не только ваш ежемесячный заработок, но и перспективы его сохранения. Подобная практика существует и в США, и в Западной Европе. Правда, в России она может принять гипертрофированные формы. Почти все имеющие отношение к ипотечной деятельности компании, опрошенные корреспондентом "Денег", заявили, что не собираются предоставлять кредит, пока не убедятся, что его получатель способен погасить его быстрее, чем указано в кредитном договоре.
Кооперативное движение
Получение ипотечного кредита в потребительском кредитном кооперативе вообще избавит вас от необходимости раскрывать источники доходов и выяснять отношения с налоговыми органами. Отметим, что аналогичной точки зрения придерживается и руководитель комиссии Госдумы РФ по ипотечной деятельности Иван Грачев. По его мнению, ипотечные кооперативы, в той ли иной степени воспроизводящие так называемую немецкую ипотеку, хороши именно тем, что позволяют легализовать в ипотечной схеме доходы независимо от источника их получения.
Немецкая система строительных ссудосберегательных касс (Bausparkasse) предполагает, что члены кооператива делают сберегательные вклады в кооперативную кассу. После достижения определенного порогового показателя (как правило, 50% стоимости приобретаемой квартиры) кооператив выделяет вкладчику кредит на оставшуюся часть суммы, причем на льготных условиях — на 5-7% ниже, чем при банковской ипотеке.
Отметим, что ни в одном ипотечном кооперативе, а в Москве их около двадцати (аффилированные структуры строительных и риэлтерских компаний), спрашивать об источнике поступления этих денег не будут. Впрочем, у этой схемы есть и минусы.
Во-первых, кооперативная ипотека в России до сих пор не легализована. Госдума и правительство РФ до сих пор спорят о том, предоставлять или нет кооператорам статус кредитной организации. Во-вторых, не существует правовых актов, которые позволяли бы членам кооператива контролировать деятельность его менеджеров и целевое расходование ими кооперативных средств. По этой причине члены ипотечных кооперативов становятся потенциальными жертвами банальных финансовых пирамид, аналогичных ОАО МММ.
Рассрочка
Если денег не хватает на покупку квартиры в новостройке, можно обойтись без помощи кредитных организаций. Целый ряд столичных застройщиков предлагает приобрести квартиры в рассрочку. Она предоставляется столичными застройщиками по трем разным схемам. Первая в основном предлагается риэлтерскими компаниями, выкупившими у строителей оптовые объемы строящегося жилья для последующей перепродажи, и касается только квартир, продающихся на этапе инвестирования. В зависимости от адреса и стадии строительства минимальный размер первоначального взноса составляет 30% или 50%, процентная ставка на оставшуюся сумму — 1,5% или 2%. Сроки погашения фиксированные и, как правило, не превышают шести месяцев.
Вторая схема заключается в предоставлении беспроцентной рассрочки с регулярной индексацией невыплаченной суммы в зависимости от общего роста цен на квартиры в данном доме по мере завершения строительства. Клиент делает первоначальный платеж — минимум 30% или 50% стоимости квартиры. Оставшаяся сумма делится на стоимость квадратного метра по текущей цене. Затем стоимость метра ежемесячно или раз в два месяца повышается.
Третья схема предусматривает долгосрочную рассрочку — до десяти лет. Минимальный размер первого платежа составляет 30% стоимости квартиры, процентная ставка — 14% годовых в валюте с ежемесячным графиком погашения платежей. Правда, эта схема больше напоминает ипотечный кредит, так как в этом случае покупатель обязан документально подтвердить свой ежемесячный доход, который должен вдвое превышать выплаты по рассрочке.
Плюсы покупки квартиры в рассрочку очевидны. Если вам приглянулся подходящий вариант, а деньги в достаточном количестве появятся только через несколько недель или месяцев, можно спокойно заключать договор, заплатив первоначальный взнос, и собирать недостающую сумму.
Что касается минусов приобретения новостройки в рассрочку, то они тоже существуют. Во-первых, ряд застройщиков предлагает эту услугу под крайне высокие проценты — 20-25% годовых в валюте, что как минимум в два раза превышает естественное удорожание новостройки по мере завершения строительства. А во-вторых, покупатели при использовании первой и второй схем рассрочки обязаны полностью расплатиться еще до того, как квартиры будут оформлены в собственность.