председатель аграрного комитета Госдумы
"Без ипотеки оборот земель не станет полноценным"— Закон об обороте сельхозземель вступил в силу. Однако, по всем оценкам, полноценно он заработать пока не может: регионы не приняли свои законы, правительство — необходимые постановления, а Дума — поправки в закон об ипотеке.
— Начнем с регионов. Действительно, полноценно в действие вступили лишь те статьи закона, которые не требуют принятия разъяснений и пояснений со стороны местных органов. Наиболее серьезные — это вопрос о максимальной площади приобретаемых в собственность гражданином земель, вопрос о минимальном размере участка, необходимого для организации фермерского хозяйства. Наконец, чисто технический вопрос о том, в каком местном средстве массовой информации должны печататься все требуемые по закону извещения о сделках с землей.
Однако при ближайшем рассмотрении ясно, что это все не создает больших проблем. Например, норма об ограничении размеров сельхозугодий в одних руках не относится к юридическим лицам. Владельцы предприятий могут покупать сколько угодно сельхозпредприятий. Закон, собственно, и стимулирует покупать целиком сельхозпредприятия. У нас и до принятия закона уже начала складываться такая практика. Уже есть предприниматели, владеющие более 100 тыс. га пашни.
Так что уже сейчас закон открывает простор для инвесторов. А что касается минимально допустимого размера земельного участка для производства, то регионы уже давно определили эти размеры по закону о землеустройстве. Но все-таки непорядок, когда по истечении полугода только пять регионов, по нашим данным, приняли соответствующие законы. Понятно, многие регионы выжидают — а вдруг что-то поменяется в центре. Но хочу сомневающихся заверить: если что-то и поменяется, то только в сторону развития земельных реформ. В частности, мы готовим серьезные поправки в земельное законодательство, связанные с залогом земель. Так что будем пока считать, что регионы задержались со своими законами по чисто техническим причинам. Кстати, 3-4 марта мы соберем в Саратове совещание руководителей законодательных органов субъектов РФ на тему о реализации закона об обороте сельскохозяйственных земель. Там мы выясним, что же мешает регионам принять решения по реализации столь важного закона.
— Какие поправки вы готовите в закон "Об ипотеке"?
— Важный вопрос. Вы не рассчитались с кредитором по взятым у него кредитам. По закону участок или его часть выставляют на торги и продают. Но представьте случай, что по той цене, исходя из которой банк взял в залог землю и выдал кредит, ваш земельный участок никто не купил. Как быть? Мы предлагаем установить, что тогда финансовая организация — банк получает в собственность земельный участок, а через какое-то время его продает, передает в аренду или находит другие способы реализации. Может быть и такой вариант, что участок продали, но сумма выручки меньше суммы выданного кредита. Мы специально оговариваем, что это проблемы банка, а не ваши. Это принципиальные и для одной, и для другой стороны вопросы.
— Как эти проблемы решаются в других странах?
— В декабре я специально ездил в Восточную Германию, изучал, как там осуществляется залог земель. Там структура сельхозпроизводства похожа на нашу, и при этом прошли весьма успешные реформы. Там банки, подписывая договоры залога, имеют возможность серьезно понижать стоимость земли — до 50%. Мы также решили заложить страховку для банков, но предлагаем ограничить: не ниже 50% кадастровой стоимости. Ниже уже нельзя. Конечно, все это еще будет обсуждать Дума. Кто-то будет требовать снять ограничения. Но давайте смотреть правде в глаза. В той же Германии нет такого криминала, как у нас. У нас могут подписать договор по любой цене, затем не заплатить, затем перепродать землю и уехать на Багамы. Поэтому мы хотим сначала попытаться поставить какую-то границу, ниже которой нельзя спускаться.
— Почему вы все-таки решили, что земля может переходить в собственность банка, который выдал кредит? Ведь многие говорили о том, что сельхозучастки — слишком большая обуза для банков и их надо продавать специальной организации.
— Действительно, когда банк в счет выдачи кредита получил земельный участок и сам начинает им заниматься, не зная ни рынка, ни особенностей землепользования, это просто издевка. Мы хотели предложить совсем другую схему залога, используя дореволюционный опыт. Тогда в России был создан специальный казенный земельный банк, который занимался всеми операциями с землей, перешедшей банкам при невозврате кредитов. Банк хорошо знал рынок, производителей, знал, что делать с этой землей, чтобы она не простаивала. Ведь для сельхозземель простаивание может обернуться их потерей. Банк мог поставить землю в резерв, продать, передать в аренду или во временное пользование. Такая схема у многих представителей аграрной общественности находит поддержку. Но к сожалению, пока наш главный оппонент — правительство настаивает на реализации сугубо рыночных отношений. Поэтому я предлагаю поправки в таком виде, чтобы полноценно заработал закон об обороте земель. Затем мы можем принять специальный закон об особенностях залога сельхозземель. Там мы можем дать несколько схем реализации залога. Например, дадим вам право самому выбирать, самостоятельно вести дела с банком, который дает вам кредит, или через специализированный банк, который готов выступить у вас агентом. Кстати, земельные банки способствуют развитию рынка земли. Под землю, которая находится в их распоряжении, они могут брать кредиты и за счет них вести земельные операции.
— Получается, что не законы регионов, а ваши поправки сейчас важнее всего для реализации закона об обороте земель. Без залога настоящего рынка сельхозземель не будет...
— Да. Сегодня мы из бюджета получаем на поддержку сельского хозяйства, если отбросить содержание науки и аппарата, порядка 20 млрд руб. Минимальная потребность села в кредитных ресурсах на покрытие сезонных затрат и на покупку техники или какого-то оборудования — 150 млрд руб. Мы должны их привлечь из частных финансовых организаций. Такие деньги в России есть, банки их готовы давать, но они требуют залога таких активов, которые могут быть реализованы. А это лишь земля. Лишь ее можно гарантированно реализовать.
— Как начнет расти объем сделок с землей после того, как закон об обороте земель полноценно заработает?
— Посмотрите данные, как выросло количество сделок с землей в 2002 году только после принятия Земельного кодекса (см. график.— Ъ). Более 5,6 млн человек, так или иначе, соприкоснулись с этой темой за год. В этом году объем этих операций удвоится и даже утроится. Конечно, это будет связано с тем, что законом предусмотрено переоформление тех земельных участков, которые находились в пользовании, в долгосрочной аренде, в собственность. Здесь, кстати, возникает один важный вопрос. Мы получаем массу писем, что слишком высока цена за оформление документов при получении земельного участка в собственность. Скажем, чтобы оформить отвод гектара земли, в натуре определить его границы, получить соответствующие документы, местные органы — а именно им отдано право решать эти вопросы — зачастую требуют заплатить более 5 тыс. руб. По этим расценкам оформление простого садового участка в собственность стоит 500, 600 руб. и более. Мы этим сдерживаем законное оформление земли в собственность. Здесь явная недоработка правительства: Министерство антимонопольной политики должно устанавливать пределы тарифов на эти услуги — многие землеустроительные организации уже являются частными. Мы думаем сами внести поправку в законодательство. А то получается, что одними мерами мы развиваем земельный рынок, а другими, непродуманными, его же и душим.
Интервью взяла ИРИНА Ъ-ГРАНИК