В большинстве городов Европы и Америки частная малоэтажная застройка в историческом центре — самый дорогой вид жилой недвижимости. У нас она практически отсутствует в обеих столицах — Москве и Петербурге. А во многих крупных городах присутствует, но весьма своеобразно: убогие деревянные домики на территории, где пристало бы стоять виллам и особнякам. Что происходит в этом секторе, как он включен в рынок жилья, существуют ли способы разрешения его проблем — в этом разбиралась корреспондент "Дома" Наталья Барановская.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ / купить фото
Ростовские частники
Августовский пожар в историческом центре Ростова-на-Дону охватил жилые дома на площади примерно 10 тыс. кв. м. Огонь уничтожил около 120 строений, из которых большинство — частные жилые дома. Возбуждено уголовное дело. Основная версия — поджог.
Частная застройка в центре Ростова-на-Дону, как и в центре других крупных городов,— лакомый кусок для инвесторов.
Центр Ростова-на-Дону спланирован "квадратно-гнездовым" способом. Параллельно реке идут улицы, перпендикулярно — проспекты и переулки. Главные улицы — Большая Садовая и Красноармейская, главные проспекты — Буденновский и Ворошиловский. Квадрат между этими магистралями можно назвать самым центром Ростова. В центральной части города очень высокая плотность застройки со множеством старых домов, сохранились каменные строения ХIХ века, представлен частный сектор.
"Индивидуальные домовладения в основном ветхие — коммерческий интерес, как правило, представляют не сами дома, а земельные участки, на которых они расположены. Участки небольшие — в среднем от одной до четырех соток",— рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир".
Цены, по его словам, варьируются в зависимости от расположения и состояния недвижимости, но в среднем дома стоят от 4 млн до 12 млн руб.
Например, на дом в статусе квартиры в самом центре города рядом с Парком имени Горького общей площадью 50 кв. м установлен ценник 3,5 млн руб. Чуть подороже — 3,8 млн руб.— просят за кирпичный двухэтажный дом площадью 60 кв. м со всеми коммуникациями и полутора сотками земли недалеко от Театральной площади. На 2 млн больше оценен кирпичный дом такой же площади, но на 3,6 сотки земли по улице Максима Горького. При этом здание не имеет полноценной канализации и требует ремонта.
Еще одно домовладение на улице Максима Горького — площадью 89 кв. м на участке две сотки (земля в собственности) — стоит уже 7 млн руб. А новый (2013 года постройки) двухэтажный коттедж с центральными коммуникациями в Крепостном переулке площадью 220 кв. м на участке 2,7 сотки тянет на 8,9 млн руб. Еще дороже (14 млн руб.) придется заплатить за трехуровневый дом площадью 360 кв. м на участке три сотки, также расположенный в Крепостном. В объявлении, как и в большинстве предложений центральной части города, отмечается, что приобретение идеально подойдет под коммерческую недвижимость.
В погоревшей на Театральном спуске "Говнярке" (название народное) преимущественно кварталы одно-трехэтажного ветхого жилья, где не везде проложены городские коммуникации. Дома здесь предлагаются в среднем по 2-4 млн руб.
До 5 млн руб. за сотку
Цены на земельные участки в центре крупных городов, таких как Ростов-на-Дону, Краснодар, Воронеж, Волгоград, Казань, Нижний Новгород, Уфа, Самара, складываются в зависимости от многих факторов. Как объясняет Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН, это назначение участков, их конфигурация, размер, строения, которые на них расположены. Кроме того, цены на участки зависят от имеющейся на них градостроительной документации, обременений, сервитутов. Наконец, имеют значение перспективы градостроительного развития, закрепленные в генпланах, правилах землепользования и застройки, проектах планировки территории, договорах развития застроенной территории, инвестиционных контрактах и иных документах. "Стоимость в зависимости от совокупности обстоятельств составляет от 250 тыс. до 5 млн руб. за сотку без учета строений,— рассказывает Александр Пыпин.— Например, участок в центре Казани площадью 10 соток предлагают за 50 млн руб., недорогой участок размером в 20 соток в Самаре обойдется в 10 млн руб.".
"В центре Казани земельных участков на продажу не так уж и много, частные лица предлагают их по цене от 2 млн руб. за сотку,— рассказывает Татьяна Линькова, директор казанской компании "Реалит".— Очень дорого обходятся коммуникации, есть ограничения по строительству. Это свободные участки. Дома под снос в историческом центре найти практически невозможно, возможна только реконструкция с набором требований по сохранению фасадов, исторической ценности зданий. Все под контролем властей".
В столице Татарстана центр избавился от большей части частной застройки во время подготовки к 1000-летию Казани, которое отмечалось в 2005 году. Район Федосеевской улицы, Дегтярка, Суконка и Мокрая слобода под Кремлем были снесены, жильцы получили благоустроенные квартиры.
Совсем другая ситуация в столице Кубани. Как рассказывает Вадим Камалов, директор федеральной риэлтерской компании "Этажи" в Краснодаре, центр города застроен хаотично и с нарушением всех мыслимых норм пожарной безопасности: "Фасады центральных улиц более или менее приведены в порядок, но если вы войдете во двор, то там творится сущая вакханалия — к ветхим домам еще дореволюционной постройки пристроены всевозможные флигеля, мансарды, балконы. Причем нет никаких пожарных проездов, а там, где есть хоть какое-то их подобие, все забито машинами. Во дворах многоэтажных домов старого центра тоже все забито автомобилями и застроено гаражами. Я сам живу практически в двух шагах от администрации Краснодарского края и каждое утро наблюдаю квест, когда мусоросборщик пытается протиснуться во дворе, где машина стоит на машине, множество нелегальных гаражей и хозпостроек".
По словам Вадима Камалова, в центре Краснодара цены на землю очень высокие: стоимость одной сотки — в среднем около 1 млн руб. Если частный инвестор проявляет интерес к земельному участку и если участок расположен по фасаду с выходом на центральные улицы, то стоимость может вырасти многократно. "На моей практике был случай, когда один из собственников продавал 1,2 сотки земли за 7 млн руб.",— вспоминает он.
Еще дороже стоит недвижимость в центре Нижнего Новгорода. Например, кирпичный старый дом на улице Добролюбова (4 сотки земли) выставлен на продажу за 15 млн руб., а особняк на Ильинке, расположенный по соседству на 14 сотках,— за 18 млн руб.
При этом, как утверждает гендиректор Нижегородской девелоперской компании Михаил Иванов, в частном секторе ситуация с коммуникациями достаточно сложная. Есть примеры, когда в центре города стоят колонки холодной воды или даже выгребные ямы, которыми люди действительно пользуются ввиду отсутствия выбора. Раньше разрешение на строительство частного дома не требовалось — каждый, по сути, строил, как хотел, и в упрощенном порядке получал свидетельство о собственности на дом. Зачастую возникали ситуации, когда строили дома без пожарных разрывов, с нарушением норм инсоляции, да и просто канализационный септик ставили рядом с водозаборной скважиной.
Местные власти и хотели бы навести порядок в центре своих городов, но законных прав не имеют. Как, впрочем, и средств.
Индивидуалы — никогда
Как нам сообщили в мэрии Воронежа, под муниципальные программы по сносу и реконструкции ветхого и морально устаревшего жилья подпадают только многоквартирные дома, но никак не индивидуальные. "Решение вопроса о расселении и сносе индивидуальных жилых домов возможно при наличии инвестора на комплексную застройку рассматриваемой территории, а также при включении домов в адресный перечень муниципальной адресной программы",— говорят в мэрии.
Недавно Воронежской думой утвержден проект планировки территории, ограниченной улицами 20-летия Октября, Кольцовской, проспектом Революции, улицами Степана Разина, Софьи Перовской, Выборгская (то есть самый центр). Проектом "предусмотрены территории с постепенной переориентацией индивидуального жилого фонда под развитие многоэтажной и среднеэтажной застройки".
Трехэтажный особняк на улице Софьи Перовской на участке четыре сотки продается за 16 млн руб., двухэтажный дом на улице Сакко и Ванцетти (семь соток, гараж, беседка, погреб) стоит 5,3 млн руб., а одноэтажный кирпичный дом на улице Красненькая (участок 3,5 сотки, сарай, погреб) можно купить за 2,92 млн руб. Плюс есть возможность торговаться и выкупить соседний участок. Понятно, что переориентация будет очень постепенной.
Но вернемся в Нижний Новгород. "Конечно, в центре города основная часть жилых зон предусматривает застройку многоквартирными домами, и все частные жилые дома, находящиеся в этих кварталах, не соответствуют градрегламентам. Также долгое время существует понятие "развитие застроенных территорий" (РЗТ), суть которого заключается в том, что на аукционе застройщику дается право застроить четко определенную территорию, предварительно освободив ее от прав третьих лиц,— объясняет Михаил Иванов.— Ранее органам власти определить границы этой территории можно было достаточно условно: на ней должен был располагаться хотя бы один ветхий многоквартирный дом, остальные объекты включались туда по решению властей. Теперь, в свете нового законодательства, в границы данной территории нельзя включать объекты, не соответствующие градрегламентам. Например, в зоне высотной застройки — частные дома, гаражи и т. д., что ведет к невозможности комплексного освоения территории в рамках вышеуказанного договора о развитии. А если застройщик все-таки решится на это, он столкнется с серьезными трудностями при выкупе и сносе объектов за границами РЗТ, при разработке документации по планировке территории и оформлении земельных отношений".
Денег нет, но...
В Краснодаре, как сообщили в администрации города, есть программа расселения жителей аварийных домов, в том числе частных, подлежащих сносу. Собственникам выплачивается денежная компенсация (размер не уточнили). "Однако в местном бюджете отсутствуют средства для осуществления мероприятий по переселению граждан--собственников жилых помещений аварийного жилищного фонда",— признали в администрации.
У частных инвесторов деньги на это есть. "Частные инвесторы готовы расселять ветхое жилье с целью будущей точечной застройки элитными многоэтажными домами,— рассказывает Вадим Камалов.— Но учитывая, что политика региональных властей сейчас ограничивает этажность в центре до шести этажей, интерес у застройщиков к подобным участкам практически пропал: экономически стало невыгодно".
По словам Александра Пыпина, частные дома в центре городов в основном покупают семьи для себя. "Менее распространен выкуп частных участков для будущего объединения и строительства на их территории многоэтажных жилых комплексов. Выкупить несколько соседних участков довольно непросто, так как у каждой семьи и владельца свои интересы. Выкупу подлежит все: и сама земля, и частные объекты капитального строительства на ней — дома, гаражи, бани. И это недешево",— объясняет он.
Процесс выкупа участков осложняют и завышенные ценовые требования их собственников. Как рассказывает Михаил Иванов, зачастую собственники расселяемых объектов, наслушавшись мифов о шальных деньгах застройщиков, которые они "лопатой гребут" на каждом объекте, начинают выкручивать руки компаниям, которые взвалили на себя нелегкое бремя расселения и освоения застроенных территорий. "Однако если при расселении в рамках договора о развитии или комплексном освоении еще можно провести независимую рыночную оценку стоимости и снести объект через суд, то в других случаях застройщик оказывается в заложниках у собственников этих объектов, что зачастую ведет к брошенным стройкам, многолетним синим заборам и в лучшем случае к неприятному соседству современного высотного дома и полуразвалившейся гнилушки-барака начала XX века",— говорит он.
В некоторых случаях выкупить участки со всем, что на них построено, можно принудительно (то есть собственникам отказаться от продажи нельзя, можно только спорить о цене или иной компенсации) — для создания транспортной и иной инфраструктуры в рамках соответствующего законодательства.
Еще один рынок земельных участков, по словам Александра Пыпина, основан на доступе к инсайдерской информации. Например, инвестор, который знает, что по участку пройдет дорога, недорого выкупает его у частного владельца, который об этом не знает, а потом получает высокую выкупную стоимость от властей или инвестора.
Впрочем, по наблюдениям Вадима Камалова, собственники трущоб относятся к планам властей по их расселению положительно, так как многие рассчитывают решить все свои финансовые проблемы за счет продажи участков в центре.
"Но поскольку планы остаются планами, то и мечты собственников остаются только лишь мечтами, а центр города становится все страшнее и опаснее,— говорит он.— Не дай бог, получится как в Ростове-на-Дону".
Частные дома в центре Нижнего Новгорода мешают девелоперам комплексно осваивать территории