КОТ с преимуществами

Реализация проектов комплексной застройки — единственный эффективный способ, который может вывести крымское жилищное строительство из затяжной стагнации. Местные девелоперы уже давно разработали планы по комплексному освоению территорий (КОТ), однако их воплощению в жизнь все еще мешают пробелы в законодательстве.

Все в комплексе

В украинский период в Крыму и Севастополе в сегменте индустриального домостроения почти полностью преобладала точечная многоэтажная застройка. Этот факт имеет очень простое объяснение. Любой проект комплексной застройки предполагает то или иное использование механизмов государственно-частного партнерства — прежде всего в обеспечении площадки для строительства большим объемом инженерной и транспортной инфраструктуры. Однако в украинский период вложения в крымскую инфраструктуру были минимальны, а следовательно и на масштабные проекты девелоперам рассчитывать не приходилось.

Присоединение Крыма к России создало предпосылки для изменения этой ситуации, поскольку именно развитие инфраструктуры полуострова сразу же было заявлено одним из важнейших приоритетов новых властей. Помимо строительства Керченского моста, которое, как недавно сообщил министр транспорта РФ Максим Соколов, уже перешагнуло «экватор», речь идет о создании новых мощностей в энергетическом комплексе, водоснабжении и прочих сегментах сферы ЖКХ. При этом для проектов КОТ в Крыму есть достаточные земельные ресурсы, даже несмотря на курортный статус большинства городов полуострова. Для комплексной жилой застройки могут легко использоваться территории бывших промышленных предприятий, которые сейчас в лучшем случае пребывают в полузаброшенном состоянии, используются под склады или гаражи.

Реализация проектов КОТ имеет ряд преимуществ по сравнению с точечной застройкой, прежде всего с точки зрения коммунальной инфраструктуры. Строительство нового объекта в условиях плотной городской среды означает существенное повышение нагрузки на уже имеющиеся коммуникации. Учитывая, что во многих городах вопрос с износом коммунальной инфраструктуры стоит очень остро, это может привести к повышению количества аварий в сетях. Тогда как для проектов КОТ предполагается создание всей необходимой инфраструктуры «с нуля», при этом застройщик зачастую закладывает запас для будущего развития.

Еще одно преимущество — доступная стоимость квартир в проектах КОТ. Благодаря эффекту масштаба девелопер может предложить конкурентоспособные цены на жилье, доступные для многих крымских семей. При этом качество жилья будет на порядок выше, чем многие объекты вторичного рынка, за счет использования современных материалов, инновационных технологий строительства и планировок, соответствующих сегодняшним представлениям о комфортном жилье.

Первые примеры

В российском Крыму уже появились первые примеры проектов КОТ, пусть пока и сравнительно небольших. Например, севастопольская компания «ИнтерСтрой», работающая на рынке более 11 лет, сдала в городе-герое жилые комплексы «Вершина успеха», «Парк Победы», «Рудневский», «Юбилейный», «Айвазовский». На 2017–2018 годы запланировано завершение еще нескольких аналогичных проектов. Структура компании ориентирована именно на проекты КОТ. В нее входят подразделения по комплексному проектированию объектов недвижимости, производственные единицы по выпуску бетона и железобетонных изделий, металлопластиковых окон и фасадных систем, транспортный дивизион, а также компания «ИнтерУют» по обслуживанию сданных объектов недвижимости. В 2015 году «ИнтерСтрой» совместно с партнерами реализовал один из первых крупных крымских инвестпроектов после присоединения полуострова к России — завод по производству автоклавного газобетона «МассивЪ».

Новым шагом развития для компании является выход за пределы Севастополя, где текущую ситуацию с жилищным строительством можно в целом считать удовлетворительной — прошлогодние объемы сданного жилья уже превысили показатели украинского периода. Совсем другая история — курортные города Республики Крым, где по-прежнему ведется главным образом точечная застройка с коммерческой целью — продать жилье у моря за высокую цену. В результате сегмент «жилья для жизни» фактически заброшен, хотя именно на такую недвижимость у крымчан накоплен значительный отложенный спрос, учитывая упомянутую специфику строительства в украинские времена.

Один из пилотных проектов «ИнтерСтроя» в этой нише планируется реализовать в Алуште — небольшом курортном городе, растянутом вдоль береговой линии. В конце прошлого года городская администрация по итогам проведенного конкурса подписала с застройщиком контракт на комплексное освоение территории площадью 6,4 га в рамках государственной программы «Жилье для российской семьи». Это первый прецедент работы по такой программе в российском Крыму. На участке будет построено порядка 10 тыс. кв. м жилья, а также коммунальная и социальная инфраструктура: в соответствии с контрактом застройщик обязался до 2020 года ввести и передать в муниципальную собственность школу на 800 мест с оборудованием «под ключ». Что касается самого жилья, то это будет один из первых в Крыму опытов строительства в сегменте качественного эконом-класса — цена 1 кв. м составит до 35 тыс. руб., что меньше среднерыночной по региону в два раза. При этом есть возможность приобретения квартир с использованием ипотеки, материнского капитала и прочих программ господдержки.

Изменить подход

Оперативность властей Алушты по принятию решения о передаче участка городской земли под комплексное освоение — это довольно показательный для Крыма случай, который есть смысл изучить другим муниципалитетам полуострова. В Севастополе, для сравнения, из-за затянувшегося принятия генплана города реализация проектов КОТ идет не настолько быстро.

Один из таких проектов, предложенный компанией «ИнтерСтрой», предполагает возведение жилья и социальной инфраструктуры на территории депрессивной промзоны — бывшего автозавода. Как отмечает генеральный директор ООО «ИнтерСтрой», депутат Госсовета Республики Крым Евгений Кабанов, для Севастополя это первый масштабный проект комплексной застройки за последние 25 лет. Он предполагает строительство жилья общей площадью около 100 тыс. кв. м, а также ряда объектов социальной инфраструктуры: детского сада на 160 мест и школы на 270 мест, объектов спортивного назначения, хозяйственно-бытовых и торговых площадей, зон отдыха, парковок, спортивных и детских площадок. При этом часть социальной инфраструктуры застройщик готов построить за свой счет и безвозмездно передать городу. В целом микрорайон может обеспечить жильем около 2 тыс. семей Севастополя, а после окончания строительства будет выполнено общее благоустройство и озеленение территории.

Сейчас уже подходит к концу «бумажная» стадия разработки. Подписание соглашения между «Интер-Строем» и руководством Севастополя ожидается на III Ялтинском международном экономическом форуме 20–22 апреля. Начать строительство планируется уже осенью 2017 года.

По мнению председателя национального центра общественного контроля в сфере жилищного строительства «Жилстройконтроль», члена Общественного совета при Госстройнадзоре Московской области Константина Иванова, строительная отрасль является одним из драйверов роста экономики, а реализация масштабных комплексных проектов освоения территории — это возможность создать комфортные условия жизни для граждан полуострова. Поэтому так важно плотное взаимодействие между муниципалитетами и застройщиком, оперативное решение всех возникающих вопросов, использование отработанных механизмов государственно-частного партнерства.

Юлия Кувырдина