Вчера специалисты Московской центральной буржи недвижимости и фирмы SAVVA
REAL ESTATE в эксклюзивном порядке предоставили Ъ результаты проведенных ими
маркетинговых исследований московского рынка квартир. В ходе этих
исследований был выявлен целый ряд схем, при помощи которых мошенники
обманывают тех, кто желает приобрести частную московскую квартиру в
собственность. По мнению экспертов Ъ, знакомство с этими схемами будет весьма
полезно потенциальным покупателям в преддверии возможного принятия Закона о
налогообложении физических лиц при заключении сделок по купле-продаже
объектов недвижимости. После принятия закона (ориентировочно в I квартале
1993 года), по мнению специалистов квартирного рынка, большая часть сделок
будет оплачиваться наличными, а в договорах будет фигурировать только
остаточная балансовая стоимость квартир. Подобный способ оформления сделок,
несомненно, расширит возможности для проведения разного рода махинаций.
Проведенные фирмами исследования выявили целый ряд схем, в соответствии с
которыми производится фиктивная (незаконная) продажа квартиры или одна и та
же квартира реализуется нескольким покупателям. В последнем случае чаще всего
используется дубликат свидетельства о собственности. Обычно
продавец-махинатор приходит в Мосприватизацию и заявляет, что он потерял
свидетельство. Мосприватизация, как правило, выдает копию (или даже несколько
копий) свидетельства. После этого продавцу остается лишь найти необходимое
количество покупателей на одну и ту же квартиру (объявив через газеты,
например о 30-процентной скидке с ее рыночной стоимости). Оплата,
естественно, принимается наличными. Сделки в большинстве своем регистрируются
в нотариальных конторах в субботу, чтобы исключить возможную проверку чистоты
сделки в Мосприватизации, которая по субботам не работает. Воскресного дня
вполне хватает, чтобы навсегда исчезнуть из поля зрения многочисленных
покупателей, желающих по-своему отблагодарить продавца.
Эта же схема может использоваться и в том случае, если не удается получить
копию свидетельства о собственности в Мосприватизации. Тогда в схеме
появляется сообщник. Ему либо выдается доверенность на право продажи
квартиры, либо с ним заключается фиктивный договор купли-продажи. Регистрация
сделки купли-продажи в нотариате предусматривает выдачу двух копий договора
(одной покупателю, а другой — продавцу). В любом случае у махинаторов
появляется два юридических документа, дающих право продать одну и ту же
квартиру двум разным покупателям. Далее сообщники действуют уже описанным
выше способом.
Не менее интересен и вариант залога квартиры с ее последующей продажей. Факт
залога квартиры должен фиксироваться только в справке (форма 11/а),
выдаваемой бюро технической инвентаризации. Однако бюро обычно не указывает в
соответствующем параграфе, заложена данная квартира или нет. В результате у
хозяина квартиры появляется вполне реальная возможность сначала ее заложить,
а потом еще и продать.
Для желающих получить практически бессрочный и беспроцентный кредит
интересным может показаться вариант продажи квартиры с последующим отказом от
заключенной сделки. Дело в том, что если не настоять на выписке продавца из
реализуемой квартиры до подписания договора купли-продажи и факта
перечисления денег, то у авантюриста появляется возможность оспаривать
чистоту заключенной сделки через суд. Если у продавца не окажется близких
родственников, у которых он мог бы прописаться и жить, то суд практически в
100% случаев постановит оставить квартиру в собственности продавца. Это же
решение обычно предусматривает постепенный возврат денег покупателю из
ежемесячной фиксированной зарплаты продавца. Возврат может продолжаться
практически до бесконечности.
Нередки случаи вульгарного обмана покупателей, когда продавец получает
задаток за квартиры, а затем исчезает. Особенно часто для проведения
мошеннической операции используется арендованная на краткий срок квартира, в
которой можно принимать покупателей. Арендатор, по возможности, под разными
предлогами выпрашивает у настоящего хозяина необходимые хотя бы для
первоначального ознакомления документы о собственности на данную квартиру.
Дальше все уже зависит от изворотливости и находчивости продавца. Для рекламы
используется обыкновенное объявление в газете с предложением о срочной
продаже квартиры по ценам ниже рыночных. Как свидетельствует практика, на
подобную рекламу отзываются в среднем 8--10 покупателей, желающих подешевле
прикупить квартирку. Далее следует контакт, переговоры о цене и получение
задатка, что и является конечной целью всей операции. Задаток, как правило,
требуют под предлогом того, что наличные необходимы для оформления и
подготовки документов по продаже квартиры. А через две-три недели по
контактному телефону покупатель сталкивается уже только с разъяренным
хозяином квартиры, уставшим от вопросов, продает ли он свою квартиру и когда
наконец-то можно будет в нее въезжать.
По мнению наблюдателей, это далеко не полный перечень всех используемых на
сегодняшний день вариантов обмана покупателей. Как свидетельствуют
проведенные фирмами исследования, для борьбы с махинаторами необходимо в
первую очередь налаживание четкой компьютерной связи между нотариатом и
Мосприватизацией, а также контроля и учета всех оформленных дубликатов
документов на право собственности. Специалисты фирм также настоятельно
советуют требовать выписки продавца из квартиры до официального оформления
всех документов.
Эксперты же Ъ рекомендуют проводить сделки купли-продажи по возможности через
такие крупные фирмы, как "БАНСО", Буржа недвижимости, SAVVA REAL ESTATE,
"Корпорация 'Жилищная инициатива'", которые имеют налаженные контакты с
нотариатами и Мосприватизацией, что не только значительно упрощает и ускоряет
проведение сделок, но и страхует покупателей от мошенничества.
Телефон Московской центральной буржи недвижимости: (095) 928-50-69.
Телефон фирмы SAVVA REAL ESTATE: (095) 273-05-69.
МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ